房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容培訓課件-全文預覽
【正文】 濟規(guī)則的規(guī)定，包括：第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 房地產(chǎn)交易 —— 轉(zhuǎn)讓 ? 房屋買賣 ——商品房預售 –預售條件 ? 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 45條的規(guī)定 ,商品房預售應符合如下條件： （ 1）開發(fā)商已交付全部土地出讓金，取得建設用地使用權(quán)證書； （ 2）開發(fā)商持有建設工程規(guī)劃許可證； （ 3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （ 4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 –預售與現(xiàn)售的區(qū)別 ? 標的物的現(xiàn)實性與非現(xiàn)實性。 （ 3）買賣雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、銷售合同和合法身份證明等文件到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門申報買賣價格，申辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 – 現(xiàn)售條件 ① 商品房銷售單位須是具有獨立企業(yè)法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ； ② 取得建設用地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件，并依法繳納全部土地出讓金或批準后抵交 ； ③ 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ； ④ 商品房工程建設已竣工驗收，取得驗收合格證書； ⑤征收補償工作已經(jīng)落實妥當； ⑥ 屬于住宅商品房的，須經(jīng)住宅建設管理部門審核，取得 《 住宅交付使用許可證 》 ； ⑦已經(jīng)測繪機構(gòu)對房屋和建設用地使用權(quán)面積進行了測定； ⑧所銷售的房屋已到房地產(chǎn)登記部門辦理新建商品房初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； ⑨ 物業(yè)服務方案已經(jīng)落實。 ②經(jīng)人民政府批準轉(zhuǎn)讓的，受讓方應依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 ② 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的 25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施，公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 ? 基本原則 – 房地產(chǎn)交易一體化原則 – 房地產(chǎn)交易價格國家管理原則 – 房地產(chǎn)交易市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控想結(jié)合原則 房地產(chǎn)交易 —— 轉(zhuǎn)讓 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)定 ——概念 – 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 – 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 2條第 4款規(guī)定的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 ① 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 ①按照國務院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。 –單獨轉(zhuǎn)讓、一并轉(zhuǎn)讓 –轉(zhuǎn)讓與出讓 房地產(chǎn)交易 —— 轉(zhuǎn)讓 ? 建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 – 《 關于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋 》 – 未辦理權(quán)屬變更登記的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問題 ——第 8條 – 轉(zhuǎn)讓未取得建設用地使用權(quán)證書的合同效力問題 ——第 9條 – “一地數(shù)轉(zhuǎn)”合同的處理原則 ——第 10條 登記 ——先行合法占有 ——先行支付轉(zhuǎn)讓款 ——合同成立在先 – 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準的轉(zhuǎn)讓行為的效力問題 ——第 12條 – 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓的處理問題 ——第 12條 – 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)
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