【正文】 率 商品房消化周期 價(jià)格及其增長率 3210元 競爭層面 競爭企業(yè) 有全國性企業(yè) 競爭項(xiàng)目品質(zhì) 品質(zhì)一般 指標(biāo)綜合評價(jià) —— 南通 指標(biāo)綜合評價(jià) —— 嘉興 類別 評價(jià)因素 指標(biāo)闡述 綜合評價(jià) 經(jīng)濟(jì)層面 GDP/人均 GDP及其增長率 1343億 ? 長三角城際交通的推進(jìn)（杭州灣大橋、城際軌道）和磁懸浮的建設(shè)將會(huì)給嘉興帶來重大利好，逐步成為上海大都市圈的一部分。 房地產(chǎn)容量不斷放大，市場空間明顯 臺州、湖州的房地產(chǎn)銷售周期在 5年左右。（長三角城市大多數(shù)在 2025%之間，上海、杭州達(dá)到 30%以上） 市場處于起步發(fā)展階段，具有較大的投資空間。 溫、通、嘉、常商品房銷售面積對比2 6 2 . 83 5 9 . 54 7 9 . 44 7 3 . 3 1 4 . 3 %4 4 . 8 % 2 7 . 1 2 %5 8 . 7 %0100200300400500600溫州 南通 嘉興 常州萬平方米 2 0 %0%20%40%60%商品房銷售面積 增幅溫、通、嘉、常商品房消化周期024681012溫州 南通 嘉興 常州年城市基本面（層次一：溫州、南通、嘉興） ? GDP及其增幅 ? 人均可支配收入 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯高于鎮(zhèn)江，但湖州的經(jīng)濟(jì)總量相對較低。 南通、嘉興房地產(chǎn)市場開始活躍，并且市場需求逐漸旺勝。 溫、通、嘉、常 G D P 總量及增幅對比1834 1758134315601 4 . 6 %1 9 . 4 %1 6 . 2 %1 9 . 8 %0500100015002023溫州 南通 嘉興 常州億元0%5%10%15%20%25%GDP 增幅溫、通、嘉、常人均可支配收入對比217161405817828 166499 . 6 % 1 0 . 1 %1 3 . 5 %1 4 . 1 %0500010000150002023025000溫州 南通 嘉興 常州元0%5%10%15%人均可支配收入 增幅? 房地產(chǎn)投資額及所占比重 ? 房地產(chǎn)銷售總額及增長率 房地產(chǎn)投資均處于較低水平，溫州最高，但也僅上海的 1/7左右。具體劃分如下： 層次一：溫州、南通、嘉興三個(gè)城市 以常州為參照系 層次二：臺州、湖州兩個(gè)城市 以鎮(zhèn)江為參照系 參照指標(biāo)： 宏觀因素： GDP、財(cái)政收入、人均可支配收入、人均居住面等； 房地產(chǎn)因素：房地產(chǎn)投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售均價(jià)等。 綠城進(jìn)入溫州： 2023年 1月，綠城集團(tuán)以 江濱路原天盛集團(tuán)拆遷地塊。位于港閘區(qū)黃海路與永揚(yáng)路交叉路口的 長江 1號 售樓處，開盤活動(dòng)如火如荼的進(jìn)行著。 地價(jià)：土地價(jià)格上漲明顯 房產(chǎn)：排隊(duì)熱銷又現(xiàn)房產(chǎn)市場 南通：長江 1號火熱開盤 ，實(shí)力樓盤魅力無限 2023年 7月 28日上午十點(diǎn)半 ,攝氏 38度 ,驕陽似火。其 117套房源共吸引了超過 1200名有效購房者。 企業(yè)：積極布局溫州、南通 引子 城市比較 城市評價(jià) 進(jìn)入建議 附件 五大城市區(qū)位圖 排名 城 市 GDP(億元 ) 城 市 地方財(cái)政 收入（億元） 城 市 人均可支配 收入（元） 城 市 可支配收入增幅（％） 1 上 海 10297 上 海 1600 上 海 20668 上 海 2 蘇 州 4820 蘇 州 400 蘇 州 18532 蘇 州 3 杭 州 3441 杭 州 301 杭 州 19027 杭 州 4 無 錫 3300 無 錫 221 無 錫 18189 無 錫 5 寧 波 2864 寧 波 257 寧 波 19674 寧 波 13 6 南 京 2774 南 京 246 南 京 17538 南 京 7 溫 州 1834(7) 溫 州 129(7) 溫 州 21716(1) 溫 州 (16) 8 南 通 1758(8) 南 通 93(10) 南 通 14058(15) 南 通 (9) 9 紹 興 1678 紹 興 95 紹 興 19178 紹 興 10 常 州 1560 常 州 119 常 州 16649 常 州 11 臺 州 1467(11) 臺 州 86(11) 臺 州 19953(3) 臺 州 9(17) 12 嘉 興 1343(12) 嘉 興 82(12) 嘉 興 17129(12) 嘉 興 (15) 13 揚(yáng) 州 1100 揚(yáng) 州 63 揚(yáng) 州 12945 揚(yáng) 州 14 鎮(zhèn) 江 1025 鎮(zhèn) 江 60 鎮(zhèn) 江 14291 鎮(zhèn) 江 15 泰 州 1002 泰 州 61 泰 州 12682 泰 州 14 16 湖 州 761(16) 湖 州 50(16) 湖 州 17758(9) 湖 州 (12) 17 舟 山 333 舟 山 24 舟 山 17525 舟 山 五大城市在長三角城市群中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名（經(jīng)濟(jì)規(guī)模） 五大城市在長三角城市群中房地產(chǎn)指標(biāo)排名（市場容量） 序號 城市 銷售面積 全社會(huì)固定資產(chǎn)投 資總額 房地產(chǎn)投 資額 房地產(chǎn) 投資比 施工面積 竣工面積 1 上海 3025 3925 1276 % 10939 3274 2 蘇州 1286 2106 471 % 5058 1440 3 南京 999 1613 351 % / 807 4 杭州 763 1460 442 % 4545 726 5 無錫 626 1474 277 % 2322 658 6 寧波 601 1543 313 % / 682 7 常州 479 951 171 % 1702 398 8 南通 473 1048 108 % 1166 499 9 嘉興 360 800 118 % 1394 440 10 泰州 264 532 63 % 530 191 11 溫州 263 645 169 % 2308 417 12 臺州 260 101 % 1238 189 13 湖州 241 73 % 888 300 14 鎮(zhèn)江 104 501 95 % / 239 15 舟山 92 219 33 % 343 109 16 紹興 / 765 128 % 1355 / 為了更加清晰的發(fā)現(xiàn)五大城市經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)的發(fā)展特征，我們選取了同處長三角的常州和鎮(zhèn)江兩個(gè)城市作為參考標(biāo)桿，分別將五大城市根據(jù)其經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)兩類因素劃分為兩個(gè)梯隊(duì)。 居民的可支配收入決定購買力，溫州居民購買力最強(qiáng)，挖掘空間最大。 商品房銷售總額在 120150億之間，其中南通增幅明顯，溫州增幅較小。 南通房地產(chǎn)機(jī)會(huì)較大，嘉興也有較好的投資機(jī)會(huì)。 城市基本面（層次二：臺州、湖州） 臺、湖、鎮(zhèn) G D P 總量及增幅對比1467761102513%1 7 . 6 %1 8 . 9 %0500100015002023臺州 湖州 鎮(zhèn)江億元0%5%10%15%20%GDP 增幅臺、湖、鎮(zhèn)人均可支配收入對比1903617503142919 . 4 %1 5 . 3 %1 3 . 8 %05000100001500020230臺州 湖州 鎮(zhèn)江元0%5%10%15%20%人均可支配收入 增幅? 房地產(chǎn)投資額及所占比重 ? 房地產(chǎn)銷售總額及增長率 臺、湖、鎮(zhèn)商品房銷售總額對比1 2 2 . 7 42 3 . 9 08 0 . 7 01 0 7 . 2 % 2 . 4 0 %1 6 . 3 %050100150臺州 湖州 鎮(zhèn)江億元 4 0 %0%40%80%120%商品房銷售額 增幅房地產(chǎn)投資量較少，所占固定資產(chǎn)總額偏低。 城市基本面（層次二：臺州、湖州） ? 商品房銷售面積及增幅 ? 商品房消化周期 臺、湖、鎮(zhèn)商品房銷售面積對比2 5 9 . 71 0 3 . 5 12 4 1 . 25 5 . 7 % 1 0 . 9 0 %4 3 . 9 7 %050100150200250300臺州 湖州 鎮(zhèn)江萬平方米 2 0 %0%20%40%60%商品房銷售面積 增幅臺、湖、鎮(zhèn)商品房消化周期0246810臺州 湖州 鎮(zhèn)江年 商品房面積大幅度增長。 類別 評價(jià)因素 衡量標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)闡述 綜合評價(jià) 經(jīng)濟(jì)層面 GDP/人均 GDP及其增長率 衡量城市發(fā)展水平 人口數(shù)量及其增長率 衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足 人均可支配收入及其增長率 衡量居民消費(fèi)力高低 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長率 固定資產(chǎn)投資額及其增長率 衡量社會(huì)固定資產(chǎn)投資水平 規(guī)劃層面 重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃 衡量未來城市房地產(chǎn)的輻射半徑 城市發(fā)展規(guī)劃 衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展 軌道交通 /快速干道等交通規(guī)劃 衡量交通規(guī)劃與建設(shè)對房地產(chǎn)發(fā)展的影響 市場層面 房地產(chǎn)投資額及其增長率 衡量城市房地產(chǎn)總體規(guī)模 成交量及其增長率 衡量城市房地產(chǎn)市場容量 商品房消化周期 衡量市場供求關(guān)系 價(jià)格及其增長率 衡量市場上升空間 競爭層面 競爭企業(yè) 衡量企業(yè)進(jìn)入所面臨競爭情況 項(xiàng)目品質(zhì) 衡量企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)競爭情況 指標(biāo)體系建立 為了能夠?qū)ξ鍌€(gè)城市進(jìn)行有效的對比分析，我們選取了城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、城市房地產(chǎn)市場和城市競爭等四個(gè)方面的相關(guān)因素作為城市評價(jià)的依據(jù)，并對各項(xiàng)類別進(jìn)行了因子細(xì)分。 人口數(shù)量及其增長率 人均可支配收入及其增長率 17828元 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長率 固定資產(chǎn)投資額及其增長率 規(guī)劃層面 重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃 / 城市發(fā)展規(guī)劃 / 軌道交通 /快速干道等交通規(guī)劃 城際軌道和磁 懸浮 市場層面 房地產(chǎn)投資額及其增長率 成交量及其增長率 商品房消化周期 價(jià)格及其增長率 3447 競爭層面 競爭企業(yè) 有全國性企業(yè) 競爭項(xiàng)目品質(zhì) 品質(zhì)較好 指標(biāo)綜合評價(jià) —— 臺州 類別 評價(jià)因素 指標(biāo)闡述 綜合評價(jià) 經(jīng)濟(jì)層面 GDP/人均 GDP及其增長率 1467億 ? 市場處于起步階段，房地產(chǎn)市場需求旺盛，市場競爭較弱，但市場整體容量受規(guī)模人口限制比較一般； ? 臺州城市有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模，居民購買力強(qiáng)，可以和蘇南縣級市相媲美； ? 臺州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在逐步優(yōu)化升級，未來發(fā)展前景好； ?甬臺溫鐵路與沿海高速的建設(shè)，將極大改善臺州市區(qū)發(fā)展空間與經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng) ? 目前市場形勢良好，需求上升勢頭強(qiáng)勁（ 50％增長率）； ? 房地產(chǎn)價(jià)格差開始出現(xiàn)，市場有進(jìn)一步細(xì)分的潛力； ? 開發(fā)企業(yè)基本上都是本地性； ? 本地項(xiàng)目品質(zhì)一般； ? 消化周期約； ，未來供應(yīng)相對比較大； 人口數(shù)量及其增長率 人均可支配收入及其增長率 19036元 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長率 固定資產(chǎn)投資額及其增長率 規(guī)劃層面 重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃 / 城市發(fā)展規(guī)劃 / 軌道交通 /快速干道等交通規(guī)劃 / 市場層面 房地產(chǎn)投資額及其增長率 成交量及其增長率 商品房消化周期 價(jià)格及其增長率 4726元 競爭層面 競爭企業(yè) 區(qū)域企業(yè) 競爭項(xiàng)目品質(zhì) 品質(zhì)一般 類別 評價(jià)因素 指標(biāo)闡述 綜合評價(jià) 經(jīng)濟(jì)層面 GDP/人均 GDP及其增長率 761億 ? 城市人口規(guī)模少，對外交通不便，造成房地產(chǎn)市場也容量較小 ? 和經(jīng)濟(jì)均規(guī)模不大；但居民購買力較強(qiáng)； ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二工業(yè)（紡織、礦制品和化工等）為主，產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入能力不足； ? 城市對外交通現(xiàn)狀較差，嚴(yán)重影響城市接收輻射以及對外輻射的能力； ? 目前市場的（投資）規(guī)模和（成交）容量比較低，且過快的供應(yīng)導(dǎo)致市場暫時(shí)有一定的供過于求； ? 市場價(jià)格水平比較低，價(jià)格差尚未形成； ? 市場消化周期約為 ，未來供求關(guān)系相對平穩(wěn) ? 市場競爭相對較弱， 無全國性強(qiáng)勢開發(fā)企業(yè)入駐 ? 市場產(chǎn)品品質(zhì)一般，尚無產(chǎn)品力競爭概念； 人口數(shù)量及其增長率 人均可支配收入及其增長率 17503元 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增