(7)(萬通地產(chǎn))養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結(jié)報告-全文預(yù)覽
【正文】 費(fèi)額度隨之變化。 ?除養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部以外，集團(tuán)公司還下設(shè)醫(yī)療設(shè)備事業(yè)部及介護(hù)教育事業(yè)部，三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的年均產(chǎn)值名列日本業(yè)內(nèi)第一。 ?產(chǎn)品設(shè)計： 沿用酒店設(shè)計風(fēng)格挑空餐飲和休閑區(qū)，即具備了服務(wù)功能，也起到項目會所的集聚效應(yīng)。 ?酒店式運(yùn)營管理等由酒店行業(yè)的股東提供，降低運(yùn)營成本同時保證了專業(yè)化的服務(wù)。 經(jīng)營狀況 ?自理型住宅單元的入住率為 68% ?介護(hù)型住宅單元的入住率為 53% 入住老人特點(diǎn) ?項目由于地處市中心，除養(yǎng)老功能外，還體現(xiàn)了投資功能 ?68%的銷售比例中， 50%為長期居住，還有 50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所 ?入住老人多數(shù)為有國外生活背景高收入老人，多數(shù)由老人自行承擔(dān)入住費(fèi)用 ?七成為女性，平均年齡 77歲，三成為男性，平均年齡 79歲。 ?一次性入住金 ： ? 收費(fèi)方式和橫濱太陽城一樣。 ?緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開闊的視野。 ?功能設(shè)計 ：通過便利性公共設(shè)施設(shè)置，在項目內(nèi)部營造完整的生活圈。 ?高比例的公共空間設(shè)計，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時間。 16 產(chǎn)品設(shè)計 —— 無障礙設(shè)計 SunCity—— 橫濱太陽城 ?無障礙設(shè)計遍布項目的每一個空間。 ?最初入住時，即吸納自理型老人，也吸納介護(hù)型老人。 ? 兩人入住一次性入住金在上述價格上上浮 1,000萬日元（ 80萬） /居室。 ?周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨(dú)立又融合。 9 SunCity—— 橫濱太陽城 SunCity橫濱 項目接待人員 項目建筑設(shè)計師 Perkins Eastma浦田尚志 10 項目背景： ?SunCity自行投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，與 2023年投入運(yùn)營。 租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設(shè)周期。 SunCity—— 日本高端養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)代表 公司背景 ?株式會社成立于 1980年，由 100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金 120億日元， ?股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè)。 ?日本養(yǎng)老地產(chǎn) 在產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)理念和運(yùn)營模式上均有典型性 。 ?養(yǎng)老地產(chǎn) 投資運(yùn)營主體分為兩類 ： 政府 和 企業(yè) 投資運(yùn)營； ?企業(yè)投資項目與萬通地產(chǎn)開發(fā)背景類似 。 4 考察項目 高端運(yùn)營機(jī)構(gòu) 項目 收益前三 的 運(yùn)營 機(jī)構(gòu)項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運(yùn)營項目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 5 考察項目 項目名稱 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 SECOM ORIX千葉 橫濱藤尺 橫濱 銀座 墨田 北浦和 成城 世田 位置 近郊 市中心 近郊居住區(qū) 近郊居住區(qū) 近郊居住區(qū) 近郊居住區(qū) 遠(yuǎn)郊 近郊居住區(qū) 規(guī)模（㎡） 56,012 39,277 3,655 2,223 22,403 3,430 10,147 2,000 戶數(shù)（戶） 601 362 76 48 157 61 233 38 定位 高端 高端 中端 中端 高端 中高端 高端 低端 營收方式 一次性入住金 + 月金 一次性入住金 + 月金 月付或 一次性入住金+ 月金 月付 一次性入住金+ 月金 一次性入住金+ 月金 一次性入住金 + 月金 月付 吸納對象 自理老人 介護(hù)老人 自理老人 自理老人 介護(hù)老人 自理老人 自理老人 自理老人 介護(hù)老人 自理老人 介護(hù)老人 介護(hù)老人 入住率 自理居所 62% 介護(hù)居所 47% 自理居所 68% 介護(hù)居所 53% 90% 31% 95% 90% 自理居所 30% 介護(hù)居所 70% 100% 所有項目均承諾老人入住后可直至終老 6 考察項目 高端運(yùn)營機(jī)構(gòu) 項目 收益前三 的 運(yùn)營 機(jī)構(gòu)項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運(yùn)營項目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 7 SunCity 株式會社依靠股東自身資源，解決了融資、運(yùn)營服務(wù)提供等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產(chǎn)投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)。 10個項目為租賃物業(yè)， 3個項目物業(yè)為購地自建項目。 考察 選取了 SunCity旗下兩個選址市中心以及選址郊區(qū)的典型項目。 SunCity—— 橫濱太陽城 項目位置 ?位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約 2025分鐘車程。 ?戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 ㎡ 介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 ㎡ 公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為： 18449㎡ 介護(hù)型住宅單元公共空間面積為： 3107㎡ ?公共空間比例占到項目總面積的 38%，高比例的公共空間配置是項目一大特點(diǎn) SunCity—— 橫濱太陽城 項目造價 ?總造價 1億美元（不含土地成本），每平米造價 1785美元 ?建筑設(shè)計： Perkins Eastman ?景觀設(shè)計： SW景觀設(shè)計公司 12 SunCity—— 橫濱太陽城 營收模式（括號內(nèi)數(shù)字為人民幣） ?一次性入住金 ： ? 根據(jù)房間大小， 3,000萬 ~9,800萬日元不等（ 240~784萬），其中 4,900萬日元（ 392萬）的比例最多。 ?月金 ： ?額外收費(fèi) ：室內(nèi)水電費(fèi)、停車費(fèi)、介護(hù)用品使用或租賃費(fèi)等。 經(jīng)營狀況 ?自理型住宅單元的入住率為 % ?介護(hù)型住宅單元的入住率為 % 入住老人特點(diǎn) ?高收入老人 ?多數(shù)有國外生活背景 ?入住費(fèi)用基本為自己承擔(dān) 14 SunCity—— 橫濱太陽城 ?高星級酒店的裝修風(fēng)格 ?室 內(nèi)外景觀結(jié)合引入 ?良好的室內(nèi)外景觀視野 產(chǎn)品設(shè)計 —— 室內(nèi)設(shè)計 15 產(chǎn)品設(shè)計 —— 服務(wù)功能 SunCity—— 橫濱太陽城 ?ATM機(jī)、郵筒、便利店、干洗店、健身房、 酒廊、浴場、園藝區(qū)、 幾乎涵蓋所有所需的公共功能 。 ?高規(guī)格的酒店式裝修是項目最大賣點(diǎn)及亮點(diǎn)。 ?產(chǎn)品設(shè)計 ：獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計，使項目區(qū)別于一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的氛圍。 項目位置 ?項目位于東京最繁華的中央?yún)^(qū)，距離銀座四丁目約 510分鐘車程。 ?戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 65㎡ 介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 ㎡ 公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：
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