【正文】 /平方米） 備 注 一 土地費用 1 土地使用權(quán)出讓金 / 土地開發(fā)動遷費用及土地使用費 2 土地出讓契稅 / 按出讓金的 3%計算 二 建安費用 1 普通商品房 多層 9501050 ?67層住宅 小高層 13501450 ?812層住宅 中高層 15501650 ?1824層住宅 高層 20232100 ?2834層住宅 2 高檔商品房 多層 17001800 ?設(shè) 1層地下車庫 小高層 20502150 ?設(shè) 1層地下車庫 高層 27502850 ?設(shè) 1層地下車庫 3 酒店式公寓 高層 43004600 ?含精裝修費用 4 獨立式地下車庫 地下一層 29003100 地下二層 46004900 5 別墅 一般獨立別墅 12501450 ?地上 23層 半地下室獨立別墅 13501550 ?半地下室、地上 23層 聯(lián)體別墅 10501250 ?地上 23層 高檔裝修別墅 4100或以上 ?地上 23層 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 ? 建筑方案設(shè)計建議 規(guī)劃設(shè)計建議 ? 總體規(guī)劃建議 ? 建筑風(fēng)格建議 ? 園林設(shè)計建議 配套設(shè)施 ? 功能配套建議 ? 智能化建議 ? 會所設(shè)施建議 產(chǎn)品建議 ? 建筑單體建議 ? 戶型、面積建議 ? 戶型配比建議 ? 戶型設(shè)計細(xì)節(jié)建議 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 社區(qū)服務(wù)建議 ? 物業(yè)管理公司建議 ? 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 產(chǎn)品定位的內(nèi)容： 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 項目產(chǎn)品定位 本部分通常采用歸納法分析進(jìn)行項目產(chǎn)品定位，主要包括以下方面： ?產(chǎn)品類型的選擇 ?產(chǎn)品線的組合 ?戶型（業(yè)態(tài)）及面積配比 一房 二房 三房 四房及以上 單元 組合 單元面積 (平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 目標(biāo)市場現(xiàn)有 010% 5060 3550% 90110 4055% 110145 515% 145210 目標(biāo)客戶偏好 1% 4065 36% 80100 50% 120150 13% 150200 可比在建項目 010% 6570 3050% 90110 4060% 115150 812% 140220 我們推薦 3% 6575 44% 85110 48% 110160 5% 160240 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 是誰？需要什么樣的產(chǎn)品？怎樣進(jìn)行決策？ 對目標(biāo)物業(yè)的接受度分析 原有及潛在消費者需求特征變化 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 項目市場定位 即確立項目在市場上的合理位置，尋找到一個細(xì)分市場。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 本部分重點分析主要競爭項目的產(chǎn)品、價格、推廣及銷售 情況，為本項目提供競爭對手的詳細(xì)情況，借鑒成功的經(jīng)驗，汲取失敗的教訓(xùn)。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 競爭的原因使各項目都不愿透漏自己的客戶信息，因而區(qū)域市場調(diào)研所獲取的數(shù)據(jù)只限于客戶的原居住區(qū)域、基本行業(yè)特征和大致的年齡范圍。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 并依據(jù)上述的分組原則 ， 對不 同組別的平均銷售速度進(jìn)行比較分析 ， 得出影響項目 銷售速度的主要因素 。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。本部分除了提供區(qū)域產(chǎn)品的價格與銷售狀況外，還將深入分析位置、產(chǎn)品等因素對價格和銷售的影響，尋找項目產(chǎn)品定位和價格定位的依據(jù)，這部分是供求分析中最關(guān)鍵也是難度最大的部分，因為原始數(shù)據(jù)在更多情況不能滿足分析的需要，必需經(jīng)過技術(shù)處理，如計算項目修正均價、加權(quán)平均價、項目性能價格比、月平均銷售速度等。 ? 物業(yè)管理 通過區(qū)域項目對物業(yè)管理公司和選擇情況和物業(yè)管理費標(biāo) 準(zhǔn)的統(tǒng)計，分析出區(qū)域市場項目物業(yè)管理服務(wù)的水平，從 另一角度說明區(qū)域市場中客戶對物業(yè)管理的接受程度。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 樣表：樣本項目會所設(shè)施 物業(yè)名稱 羽毛 球場 網(wǎng)球 場 游泳 館 臺球 室 壁球 場 健身 房 餐 飲 網(wǎng)吧 / 書吧 P1 有 有 / 有 / 有 / / P2 / / 有 / / 有 有 有 P3 / 有 有 / 有 有 / 有 P4 / / / / / / / P5 / / 有 有 / 有 有 / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 ? 裝修情況 裝修情況主要包括項目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）及戶內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項目的品質(zhì)，中高檔項目的公共部分裝修通常采用精裝修，戶內(nèi)裝修則差異很大。 ?戶型 戶型設(shè)計是房地產(chǎn)項目產(chǎn)品設(shè)計中很重要的組成部分，戶型面積是否合理，各種戶型的比例是否合適會直接影響到項目的價格及銷售速度。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 容積率 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項目容積率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 從市場反饋效果（即銷售情況）來考察產(chǎn)品的被認(rèn)同程度，如主力戶型是否是熱銷戶型、總額不變的資金在項目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶需求，達(dá)到提高價格或是銷售速度的目的。 ? 供應(yīng)情況 通過對區(qū)域市場供應(yīng)量（包括項目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來市場供應(yīng)量）的統(tǒng)計分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場供應(yīng)情況及未來市場供應(yīng)情況。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說 明。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 主要分析國民經(jīng)濟(jì)走勢、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局及未來預(yù)測；社會總需求發(fā)展?fàn)顩r；投資、消費、進(jìn)出口對經(jīng)濟(jì)拉動作用等。 房地產(chǎn)定位的目的： 尋找均衡點 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 投資效益 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 宏觀市場環(huán)境 競爭項目分析 區(qū)域市場分析 客戶調(diào)研 結(jié)論： 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 宏觀市場 區(qū)域市場 競爭對手 客戶 因此，我們應(yīng)該認(rèn)識到此階段的市場研究工作的目的： 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。 保密 前 期 策 劃 的 意 義 項目研展報告的要點及方法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 市場分析 市場預(yù)測 收入、成本、費用計算 財務(wù)評估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險評估 宏觀市場、區(qū)域市場 供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 以地塊為核心出發(fā)點，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研