【正文】 多層 /小高層 二三居 110 4000 8 名仕樂居 綜合（小高層） 二三居 187 4200 9 鉆石花園 綜合（小高層） 二三居 140 4200 項目體量及面積配比 序列 項目 建筑形態(tài) 主力產(chǎn)品 銷售均價 物業(yè) 1 SOHO國際廣場 商業(yè)寫字樓 30~40平米寫字樓 300~500平米商業(yè) 未定 未定 2 金鼎天街 商業(yè)寫字樓 69㎡ ~1211㎡ 沿街商鋪寫字樓公寓 未定 未定 3 尚峰國際 商業(yè)寫字樓 8㎡ ~200㎡ 沿街商鋪寫字樓公寓 4500 4 維多利亞廣場 商業(yè)寫字樓 20萬平米商業(yè)綜合體 未定 未定 5 財富中心 商業(yè)寫字樓 50~200平米沿街商鋪寫字樓公寓 4200 未定 6 新東亞時代廣場 商業(yè)寫字樓 50~200平米沿街商鋪寫字樓公寓 4500 未定 7 容辰莊園寫字樓 商業(yè)寫字樓 302023平米寫字樓公寓酒店 5500 未定 項目體量及面積配比 在售項目，項目規(guī)模在 7100萬平米之間，在區(qū)域上較為分散，多以高層及多層產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品形態(tài)較為單一。 商業(yè)類房地產(chǎn)主力戶型及面積在 90300平米之間，供給量較大。 ?對與本案由于項目的超前性本地代理公司沒有實操經(jīng)驗。 ?銷售達(dá)到 40%后調(diào)控銷售價格提升，令前期業(yè)主不斷感到升值，帶動業(yè)主口碑傳播。 ?(2)改善型需求 ?改善型需求主要從兩個方面考慮，一是家庭人口多，人均居住面積小，需要增加面積；二是由于房屋老化、結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房。 客戶需求 , 剛性需求 , 46, 46% 。 目標(biāo)客戶群分析 張家口房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群主要來自： ?(4)投資需求 由于張家口區(qū)域投資渠道單一，在經(jīng)歷股市震蕩后，固定資產(chǎn)投資為最佳投資渠道。 ?在樓盤封頂后加價 15%銷售，完成 15%的銷售 ?尾盤追逐利益在大化，加價幅度在 20%40%之間。 ?針對本項目的特殊性，特殊區(qū)域特殊園區(qū)所享受的優(yōu)惠政策將是本項目區(qū)別同類項目、差異化競爭、占領(lǐng)市場的有力支持。 ?張家口樓盤設(shè)計規(guī)劃單位多為張家口本土設(shè)計院或設(shè)計公司，導(dǎo)致張家口大多樓盤設(shè)計水平較低 ?張家口房地產(chǎn)建筑市場在 07年以前多為張家口一建、二建和陽原二建所壟斷，由于施工速度及施工質(zhì)量較差在沒有政府背景強(qiáng)制要求下，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商選擇外地施工隊伍進(jìn)行施工 ?張家口市場購房客戶，對開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位等沒有特殊偏好，購房因素也較簡單主要考慮樓盤的位置、價格及環(huán)境。 住宅類房地產(chǎn)的主力戶型及面積主要集中在 90100平米的兩居及 100150平米的三居，產(chǎn)品形態(tài)較為單一；高端產(chǎn)品缺乏。 ?建安成本每年都有 15%左右的增長，這種增長不僅代表的建筑市場用人用工，材料等費用的增長，同時加速了本地房價的上漲。相較與河北省其他地市，土地供給量較少。其中新增建設(shè)用地 ，利用存量建設(shè)用地 。售價為 2800元 /平米（目前無成交）。 隨著張家口土地供應(yīng)緊張。價格基本在 10000－30000元之間 張家口新建住宅都有配套底商，作為投資由于供不應(yīng)求的關(guān)系，商鋪的價格與項目位置關(guān)系不大，無明顯價格差異，總體底商價格在 10000－ 18000元之間 從店鋪的分割來看，綜合商業(yè)多以商場反租及聯(lián)營方式進(jìn)行攤位的切割，而投資型底商多為地上一至二層的商業(yè)配地下室。社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)不僅有百貨、超市、便利店、折扣店、蔬菜市場等，還有餐飲、美容美發(fā)店等休閑娛樂商店等綜合性、多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)。 商鋪 總結(jié) 張家口現(xiàn)有繁華商業(yè)街主要集中在“解放大街、至善街、明德路”上。 總結(jié) 從張家口市在運營的寫字樓市場來看，目前中高檔寫字樓項目市場供應(yīng)量最高，此類寫字樓以投資型購買、企業(yè)自用購買成為此階段寫字樓市場的主要消化群體。 商業(yè)模式優(yōu)勢：項目結(jié)合整個商業(yè)業(yè)態(tài)的復(fù)合布局，以體驗式商業(yè)模式為核心，購物、休閑、餐飲、娛樂多維一體的體驗式消費賣場將在整個商業(yè)定位上領(lǐng)先整個城市，是本項目的最大特征和競爭模式。 項目劣勢：價位高 區(qū)域項目情況 寫字樓調(diào)研 項目名稱 維多利亞廣場 位置 五一廣場 建筑面積 30000平方米 開發(fā)商 永昌房地產(chǎn) 容積率 3 綠化率 30% 使用率 70% 戶型 20萬平米商業(yè)綜合體 售價寫： 未定 商鋪 未定 項目定位 打造成集五星級酒店、商務(wù)辦公、高尚住宅、大型商業(yè)、運動場、游泳館、訓(xùn)練館和老年活動中心等多種形式為一體的維多利亞廣場 項目客群 投資客戶 /私營業(yè)主 /大型百貨公司 項目 優(yōu)劣勢 商圈優(yōu)勢：項目位于張家口全新打造的張家口市中心大商圈中 項目優(yōu)勢：項目在產(chǎn)品規(guī)劃打造上具有城市運營的戰(zhàn)略高度。 區(qū)域項目情況 寫字樓調(diào)研 項目名稱 金鼎天街 位置 張家口市西壩崗路 建筑面積 30000平方米 開發(fā)商 中基華房地產(chǎn) 容積率 4 綠化率 / 使用率 70% 戶型 69㎡ ~1211㎡ 沿街商鋪寫字樓公寓 售價寫： 未定 商鋪 20230元 /平米 項目定位 歐式風(fēng)情街，沿街商鋪，商業(yè)綜合體 項目客群 投資客戶 /私營業(yè)主 項目 優(yōu)劣勢 商圈優(yōu)勢：項目位于張家口市人流量最為密集、商業(yè)氛圍最為濃郁、金鼎板塊 項目優(yōu)勢：與現(xiàn)有金鼎商業(yè)完美結(jié)合，形成整條商業(yè)鏈 商業(yè)運作優(yōu)勢：有較為完整的商業(yè)運作體系及招商團(tuán)隊 項目劣勢：不臨主街道 區(qū)域項目情況 寫字樓調(diào)研 項目名稱 尚峰國際 位置 橋西區(qū) 張家口至善街與長青路交叉口 建筑面積 30000平方米 開發(fā)商 中基華房地產(chǎn) 容積率 3 綠化率 / 使用率 70% 戶型 8㎡ ~200㎡ 沿街商鋪寫字樓公寓 售價寫： 4500 商鋪 26000元 /平米 項目定位 引進(jìn)風(fēng)靡世界的 LIFESTYLE CENTER全球第六代商業(yè)模式，成為張家口財富坐標(biāo) 項目客群 投資客戶 /私營業(yè)主 /大型百貨公司 項目 優(yōu)劣勢 商圈優(yōu)勢：項目位于張家口市人流量最為密集、商業(yè)氛圍最為濃郁、城市區(qū)位價值最高以及百年以上的商貿(mào)文化底蘊的武城街板塊，所在區(qū)位是張家口市最為核心的商貿(mào)寶地，十分適宜大型精品百貨的選址要求。 區(qū)域項目情況 寫字樓市場發(fā)展軌跡 區(qū)域項目情況 寫字樓調(diào)研 序列 項目 建筑形態(tài) 主力產(chǎn)品 銷售均價 物業(yè) 1 SOHO國際廣場 商業(yè)寫字樓 30~40平米寫字樓 300~500平米商業(yè) 未定 未定 2 金鼎天街 商業(yè)寫字樓 69㎡ ~1211㎡ 沿街商鋪寫字樓公寓 未定 未定 3 尚峰國際 商業(yè)寫字樓 8㎡ ~200㎡ 沿街商鋪寫字樓公寓 4500 4 維多利亞廣場 商業(yè)寫字樓 20萬平米商業(yè)綜合體 未定 未定 5 財富中心 商業(yè)寫字樓 50~200平米沿街商鋪寫字樓公寓 4200 未定 6 新東亞時代廣場 商業(yè)寫字樓 50~200平米沿街商鋪寫字樓公寓 4500 未定 7 容辰莊園寫字樓 商業(yè)寫字樓 302023平米寫字樓公寓酒店 5500 未定 區(qū)域項目情況 寫字樓調(diào)研 項目名稱 SOHO國際廣場 位置 橋西區(qū)西壩崗路與祭風(fēng)臺街交叉路口 建筑面積 48000平方米 開發(fā)商 大好河山房地 產(chǎn) 容積率 4 綠化率 / 使用率 70% 戶型 30~40平米寫字樓 300~500平米商業(yè) 售價寫： 未定 商鋪 22023元 /平米 項目定位 城西商業(yè)地產(chǎn)新地標(biāo) 項目客群 投資客戶 /私營業(yè)主 項目 優(yōu)劣勢 商圈優(yōu)勢：項目位于張家口市人流量最為密集、商業(yè)氛圍濃郁、金鼎商街板塊。第三代寫字樓均按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)或 5A級建設(shè)。 此階段張家口市寫字樓市場初現(xiàn)，這一階段入市的寫字樓項目墓本配備了基本寫字樓需要的硬件設(shè)施，如分體空調(diào)安裝位、電訊、寬帶等，同時開始關(guān)注寫字樓的建筑設(shè)計、外立面的塑造，以及公共空間的裝修。 這一階段產(chǎn)生的寫字樓項目，其實是商住兩用性質(zhì)，均為中央通道，兩側(cè)房間式布局，房間都不大，但地理位置都較好，但其在硬件配套上較差，公共部分的裝修也極為簡陋，基本沒有物業(yè)服務(wù)的概念。 在高新區(qū)的待開發(fā)區(qū)域中，以多層和小高層為主導(dǎo)。該區(qū)域戶型仍以 70100平米的 23居為主力戶型。土地手續(xù)不完備導(dǎo)致不能貸款。主力戶型面積集中在 7090平米之間的 23居。 小結(jié) 近兩年來，隨著城市改造不斷成熟，該區(qū)域項目在市場上表現(xiàn)不錯。該區(qū)域內(nèi)住宅項目的期房、現(xiàn)房仍以 7090平米的經(jīng)濟(jì)型 23居和 90100平米的舒適 23居室為主， 70平米以下和 110平米以上的戶型，因市場需求和購買力等問題決定該類戶型配置較少。 小結(jié) 橋西區(qū)作為舊城改造的重點，多層為主高層為輔的項目形態(tài)。隨著河北永興房地產(chǎn)開發(fā)的維多利亞廣場的建設(shè)開盤橋東房價將被進(jìn)一步推高。 該區(qū)域的項目供應(yīng)主要集中在陵園路區(qū)域和紅旗樓區(qū)域，供應(yīng)體量以 20萬平米左右的項目為主， 10萬平米左右的項目為輔，體量較大的是 38萬平米的上東紅郡和 25萬平米的龍山水郡。 項目客群 中高端消費群體 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：規(guī)劃好 /綜合體 /戶型好 /環(huán)境好 /位置好 /屬最高檔次樓盤 劣勢：價位高 /工期長 區(qū)域項目情況 橋東區(qū)住宅調(diào)研 項目名稱 張垣新城 位置 張家口市勝利南路 2號 建筑面積 13萬平方米 開發(fā)商 張恒新城房地 產(chǎn) 容積率 2 綠化率 40% 使用率 80% 戶型 兩居三居 花園洋房 面積 90300平米 售價 4100元 /平米 商鋪 15000元 /平米 項目定位 張家口高板花園洋房社區(qū) 項目客群 中端消費群體，附近拆遷戶。 區(qū)域項目情況 橋西區(qū) 橋東區(qū) 高新區(qū) 西山產(chǎn)業(yè)園 張家口房地產(chǎn)市場情況調(diào)研共采樣調(diào)研 33個項目。 ? 橋西區(qū)作為市政府所在，發(fā)展較早， 現(xiàn)在是 老城區(qū)改造的重點。 ?市區(qū)居民住房狀況有了明顯的改善。 ?2023年隨著調(diào)控政策的出臺，張家口房地產(chǎn)市場進(jìn)行了新一輪的上漲，全市房屋均價達(dá)到 4000元 /平米，商鋪均價達(dá)到 15000元，寫字樓市均價超越住宅達(dá)到 4500元。 ?2023年大批商品房小區(qū)開盤發(fā)售將橋東樓盤均價推至近 3000元 /平米，橋西區(qū)樓盤均價2800元 /平米，高新區(qū)樓盤均價在 2700元 /平米。 ?2023年張家口商品房小區(qū)開始增加但不成規(guī)模，主要購買人群是無單位人員購買，購房意識上還停留在福利房與集資房的概念上。 ?張家口十二五規(guī)劃明確了 對孵化器及人才的優(yōu)惠政策 ， 對科技園項目在政策方面有很強(qiáng)的支持。積極發(fā)展技術(shù)交易市場，促進(jìn)民營企業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化。市級中小企業(yè)發(fā)展專項資金重點支持中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)基地和產(chǎn)業(yè)集群公共服務(wù)平臺建設(shè)。 隨著張家口至大同； 張家口至呼和浩特； 張家口至北京的城際鐵路的開通 。 4市的中心城區(qū)，以承接北京的現(xiàn)代制造業(yè)轉(zhuǎn)移和積極發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主。為此，總體規(guī)劃在七大新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域謀劃了一批基地，旨在通過吸納承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快高端產(chǎn)業(yè)聚集，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)融合提升。 摘自 《 中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》 第 44頁 這是國家發(fā)展規(guī)劃中首次寫進(jìn)“打造首都經(jīng)濟(jì)圈”，標(biāo)志著這已是國家層面的發(fā)展戰(zhàn)略，應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)調(diào)合作，全力做好落實。 ?固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快發(fā)展。 注解說明 02023400060008000100002023 2023 2023張家口 人均消費性支出 城市介紹 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ?儲蓄額的不斷增加，說明了人民收入的增長，同時也反映了該城市投資渠道單一。 城市介紹 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ?社會消費品零售總額增長快速。 注解說明 截止到 2023年八月底，張家口市固定資產(chǎn)投資累計完成 ，同比增長 %，較上月提高 1個百分點。近年來在張家口市城市化進(jìn)程不斷加快的大趨勢下，房地產(chǎn)投資保持了快速發(fā)展態(tài)勢。 ?總體上看張家口工業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)較快增長，經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)，主要產(chǎn)業(yè)均呈兩位數(shù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯提升。 ?三大產(chǎn)業(yè)均是穩(wěn)步增加，第二產(chǎn)業(yè)增加相對較高，工業(yè)化進(jìn)程加快。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 張家口經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展“快車道” 城市介紹 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2023年張家口全市生產(chǎn)總值 元較去年增長 %。 （改革開放前) （三年大變樣) 小結(jié) 張家口市一個典型的北方城市，四季明顯，氣候干燥，有利于房地產(chǎn)的施工建設(shè)； 張家口市是一座歷史古城，山河壯美，歷史悠久，民風(fēng)古樸，文化傳承源遠(yuǎn)流長。此時中國的改革開放已經(jīng)過了十五年的歷史。 1909年 10月 2日由詹天佑設(shè)計中國第一條自主建設(shè)的鐵路通車，民國時期，孫中山專程視察京張鐵路，