論我國的城市土地使用權的法律性質-全文預覽
【正文】 權分離原則所生，與傳統(tǒng)地上權由所有權衍生出來的權利不同。）所有權人在地上權屆滿前幾年，不愿意維護或整修，屆時政府收回的恐怕只是無剩余價值的地上物，尤其地上物是位于市區(qū)精華地段的住宅，很可能最后幾年地上權人不愿維護地上物，可能會采取以便宜價錢將房屋賣給低收入戶，原本等待政府救助的低收入戶們，在面臨無家可歸的情況下，政府如何采取強制措施將建物收回恐怕也是難題，對于這些衍生的社會問題都是未能妥善研擬其他配套措施所致。地上權人在法定允許條件下得本于財產權自由處分原則，享有拋棄權。參考臺灣民法第838條規(guī)定“地上權人， 得將其權利讓與他人，但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。包括鄰地損害防免相鄰關系（經營土地上工業(yè)者預防損害發(fā)生、氣響侵入的禁止、地基建筑產生的損害預防、工作物的危險預防）、用水排水的相鄰關系、鄰地使用的相鄰關系（管線安設、鄰地通行）、越界建筑的相鄰關系。（注：孫憲忠著：《國有土地使用權財產法論》第160—161頁。（c）因用水、排水產生的相鄰關系。（注：王利明、郭明瑞、方流芳合著：《民法新論（下）》，第123頁的定義。地上權人自己不使用土地而將土地轉租他人收取租金，若當事人間無反對約定或無將該項限制登記在案，這種租金收入仍為地上權人的使用權限。謝在全著：《民法物權論（上冊）》第439—445頁。地上權的使用人基于何種目的使用他人土地，各國立法例并不一致。反之， 日本民法以其建物與基地乃是個別獨立的不動產，建筑物并不是土地之構成部分，不為土地使用權所吸收，建筑物以外的工作物或竹木，若依有權限人之行為使附合于土地上時，亦不為土地使用權所吸收，其所有權仍屬該有權限人所有。）因設定地上權，土地所有人所有權即受限制， 所以又稱定限物權。羅馬法將地上權視為他物權，地上權有如下幾項特征：（1 ）地上權為使用他人土地的一種用益物權。地上權概念來自羅馬法，公有土地不能出賣，國家和政府將其出租給市民建筑房屋，以獲得經濟利益。土地法律關系的發(fā)生、變更和消滅都受國家控制的法律特征，（注：林增杰、沈守愚主編《土地法學》，第42—44頁。學者有論《土地使用權》為地上權、自主物權、特殊的用益物權等觀點，筆者將土地使用權與傳統(tǒng)物權法中性質相近的地上權觀念做一比較法方式的論證。如依據傳統(tǒng)物權法概念，土地乃是受物權法規(guī)范的重要對象之一，《民法通則》第80條規(guī)定，“國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法由集體所有制單位使用，國家保護他的使用、收益的權利；使用單位有管理、保護、合理利用的義務。其次，法律規(guī)定土地使用權長期穩(wěn)定，外商或企業(yè)對土地進行長久生產資料或工業(yè)設施投資的意愿較高，以利國家經濟發(fā)展。例如，土地的有償出讓，土地使用權的從屬性乃表現在使用權人負有一定的義務。故合法取得的國有土地占有、使用、收益權能，并受法律保護，任何單位或個人不得妨礙或侵犯，此乃具有排他性。故依其取得權利之態(tài)樣可知使用權為一種民事權利。一般使用是指人們共有的權利，只要沒有明文禁止，并且不損害土地使用權人利益，任何人有權使用該土地。土地使用權派生于土地所有權，具有物權特性。（三）土地使用權的收益權能。土地使用權的法律權能如下：（一）土地使用權的占有權能。筆者比較了大陸與臺灣相關理論學說，認為土地使用權應獨自成為一種新創(chuàng)設的物權種類，應建立效力等同于所有權的使用權制度，以利健全地產市場的法律秩序與保護使用權人的權利。對于這個問題，必須從社會主義市場經濟的需求、兩權分離理論可行性、土地使用權意義與特性、土地使用權與傳統(tǒng)民法用益物權性質的聯系、城市土地有償使用制度等多方面加以研究。使用人的權利因根據法律或合同規(guī)定產生，必須在法律或合同規(guī)定的范圍內行使該權利。包括土地使用權的轉讓、出租、企業(yè)的土地使用權能。使用權的處分權能有別于所有權之處分權能，其范圍包括在出讓、轉讓合同有效期限內所為之土地使用權的設定抵押權、設定質權、設定典權、土地使用權的抵押證券化、土地使用權的信托制度、土地使用權的空間利用。這種權利內容具有特定性，土地使用可分為一般使用和特定使用。故筆者認為，土地使用權可以分為因租賃關系取得，或以借貸合同方式取得；又土地使用權依據法律規(guī)定經登記程序取得者，產生對抗第三人之效力，屬物權性質的使用權，其內容應當包含占有、使用、收益處分權能，所有人與使用人間的法律關系受物權法調整。土地使用權的價值需設定在他人所有權之上而實現，屬于民法中他物權性質；又使用人取得該項權能的目的乃為體現土地的使用、收益內容，此為用益物權性質。依據國有土地的分類分別規(guī)定不同使用者，如城市建設用地的土地使用權主體為國家機關、企業(yè)法人（包括全民所有制與集體所有制法人、中外合資企業(yè)、合作企業(yè)及外資企業(yè)法人）、事業(yè)單位等經過批準的使用者。衍生性又稱為從屬性，意指土地使用權的發(fā)生需要所有權人釋出土地使用權的意思，依照法律規(guī)定的程序，對特定相對人授予土地使用權的單方行為或者契約行為。土地使用人基于一定利益使用土地時應有永續(xù)經營的計劃，因土地使用權源自土地所有權，要求使用人合理化管理利用國土，法律應設定一個相當長期的、穩(wěn)定的土地使用期限，如果使用期不長，使用權不穩(wěn)定，使用者必然產生投機行為，不利于土地使用的客觀要求。二、由土地使用權與其他物權的關系分析大陸土地使用權的法律性質然而究竟何為土地使用權？是一種債權或物權？這些問題在過去以國家單一所有權形成的財產法領域中，法
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