【正文】 科目核算的內(nèi)容 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為 直接 組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等 】 【 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 】 勘察丈量費(fèi) 建筑面積丈量費(fèi) 產(chǎn)權(quán)面積實(shí)測(cè)費(fèi) 樓房放線驗(yàn)線費(fèi) 地基測(cè)量釘樁費(fèi) 水文勘測(cè)費(fèi) 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi) 文物勘測(cè)費(fèi) 地基勘測(cè)費(fèi) 沉降觀測(cè)費(fèi) 日照測(cè)試費(fèi) 其他 工程招標(biāo)費(fèi) 工程招投標(biāo)管理費(fèi) 工程招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi) 工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費(fèi) 【 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 】 土地征用費(fèi) 土地買價(jià)或出讓金 拍賣傭金 大市政配套費(fèi) 稅金（契稅、耕地占用稅） 土地使用費(fèi) 土地閑置費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 補(bǔ)交地價(jià)款（變更、超面積） 合作款項(xiàng)（地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)） 其他 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 安置及動(dòng)遷費(fèi) 回遷房建造費(fèi) 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 危房補(bǔ)償費(fèi) 勞動(dòng)力安置費(fèi) 其他 開(kāi)發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 思考：用于 建造固定資產(chǎn)的 土地記入什么科目 開(kāi)發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 思考：收到土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)返還時(shí)如何賬務(wù)處理？ 開(kāi)發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 《 青島市土地增值稅清算管理辦法 》 青地稅發(fā) 【 2023】 100號(hào) 》 第二十二條 對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安臵、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 開(kāi)發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 一 、開(kāi)發(fā)成本科目 設(shè)臵 1. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2. 前期工程費(fèi) 3. 建筑安裝工程費(fèi) 4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5. 公共配套設(shè)施費(fèi) 6. 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 財(cái)法字 【 1995】 6號(hào) 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定 。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入 符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工 1. 開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 四 、企業(yè)所得稅納稅 、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間 稅收政策規(guī)定： 國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào) 第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) 。 2. 企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制 。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。 義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款” 的特殊性 思考：房地產(chǎn) 企業(yè)收到“預(yù)收賬款”要交哪些稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 思考：增值稅 納稅 、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間 已開(kāi)票？已收款？已簽合同 ？ 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 一 、增值稅納稅 、扣繳義務(wù) 時(shí)間 發(fā)生的 銷售款項(xiàng) 或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。經(jīng)研究，現(xiàn)對(duì)有關(guān)問(wèn)題批復(fù)如下： 按照 現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 稅稅率 《 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 》 第四 條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為 %； 依照 房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 財(cái)稅 【 2023】 152號(hào) 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知 》 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 財(cái)稅 【 2023】 152號(hào)第三 條規(guī)定：關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題 納稅人 因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 《 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例 》 第十二 條 獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起 30日內(nèi)繳納耕地占用稅。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 3. 契稅納稅義務(wù)時(shí)間 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 1. 契稅的計(jì)稅依據(jù) 以 協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。 ? 、稅目多、費(fèi)用 多。 ? 關(guān)鍵。 ? 。 ? 多。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 二、投資 性房地產(chǎn) 的 賬務(wù) 處理 1.“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品” “投資性房地產(chǎn)” 2.“投資性房地產(chǎn)” “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 耕地占用稅 印花稅 車輛購(gòu)臵稅 契稅 不在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目里核算的稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 1. 契稅的計(jì)稅依據(jù) 財(cái)稅 【 2023】 134號(hào) 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 》 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 1. 契稅的計(jì)稅依據(jù) 一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 《 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例 》 第五條 耕地占用稅的稅額規(guī)定如下： (一 )人均耕地不超過(guò) 1畝的地區(qū) ， 每 平方米為 10元至 50元； (二 )人均耕地超過(guò) 1畝但不超過(guò) 2畝的地區(qū) ， 每 平方米為 8元至 40元； (三 )人均耕地超過(guò) 2畝但不超過(guò) 3畝的地區(qū) ， 每 平方米為 6元至 30元； (四 )人均耕地超過(guò) 3畝的地區(qū) ， 每 平方米為 5元至 25元 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 《 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 第九條 新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅： (一 )征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿 1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅； (二 )征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅 。 房產(chǎn) 出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于新疆地下人防工程征收房產(chǎn)稅問(wèn)題的批復(fù) 稅 總 函 【 2023】 602號(hào) 你局 《 關(guān)于地下人防工程征收房產(chǎn)稅問(wèn)題的請(qǐng)示 》 （新地稅發(fā) ? 2023? 196號(hào)）收悉。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知 財(cái)稅 ? 2023? 128號(hào) 四 、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題 對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按實(shí)現(xiàn)的收入記入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)增值稅銷 項(xiàng) 。 ，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 （ 1+適用稅率或征收率） 3% ，按照 11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 5%的征收率計(jì)算 。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 三、 與預(yù)收賬款相關(guān)的 增值稅 納稅申報(bào) 2. 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照財(cái)稅 【 2023】 36號(hào)文件印發(fā)， 《 試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和 11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 四 、企業(yè)所得稅納稅 、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定： 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14號(hào) — 收入 1. 企業(yè)已經(jīng)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。 5. 相關(guān)的已發(fā)生的或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入 ，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)