【正文】 長 %。 重點發(fā)展文化娛樂 、 會議展覽 、商業(yè)餐飲 、 高爾夫休閑 、 金融保險 、 教育培訓(xùn) 、 房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和汽車制造 、 生物制藥 、 食品加工 、 高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè) 。 指數(shù)類型 6 5 4 3 2 1 0 1 +2 a +2 b 3大多數(shù)人的感覺狀況 極冷 非常冷 很冷 冷 稍冷 涼 舒適 暖 干熱 悶熱 極熱旅游適宜性 不適宜 不適宜 較不適宜 較不適宜 較適宜 適宜 最適宜 適宜 較適宜 較不適宜 不適宜6 海南島 2023年 1—12 月特吉旺氣候舒適度指數(shù) 地區(qū) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月?？?0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0定安 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0澄邁 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0臨高 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0儋州 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b 1 1 0瓊海 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0文昌 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 0萬寧 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0屯昌 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0白沙 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b 1 0 0瓊中 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b 0 0昌江 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b 1 1 0東方 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b 1 1 0樂東 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0五指山 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 1 0保亭 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0陵水 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0三亞 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 17 交通狀況 旅游資源 海南東環(huán)高速公路從定城鎮(zhèn)東部穿過 ， 境內(nèi)路段 32公里 ， 仙溝 、 居丁 、黃竹設(shè)有分道口 。 5 氣候 旅游氣候舒適度評價 境內(nèi)地勢南高北低 ， 熱帶季風(fēng)海洋性氣候 ， 陽光充足 ， 雨量充沛 ，年均氣溫 24℃ ， 年均日照 1880小時 ， 低于全島年均日照時數(shù)17002600mm的中間值 。 行政轄區(qū) 轄有定城 、 雷鳴 、 龍門 、 龍湖 、 龍河 、 嶺口 、 翰林 、 富文 、新竹 、 黃竹 10個鎮(zhèn) ， 3個國營農(nóng)場 ， 總?cè)丝?34萬 , 農(nóng)業(yè)人口 242801人 ， 占總?cè)丝诘?%。 44′。 根據(jù)改造工程概算數(shù)據(jù)估算 ， 我們的 分 析表明 ， 整個投資回收期為： 6年 249日 3 損益表 ——10年收支預(yù)測， 2023–22（人民幣萬元 ) 4 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023房間數(shù) 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400已售客房數(shù) 74, 450 89, 155 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224入住率 51% 61% 78% 78% 78% 78% 78% 78% 78% 78%平均房價 485 557 584 608 632 657 684 711 740 769每可售房收益 （ R e v P A R ） 247 340 453 471 490 510 530 551 574 596占比 % 收入客房 3, 611 62. 10% 4, 963 64. 53% 6, 617 65. 64% 6, 882 65. 64% 7, 157 65. 64% 7, 444 65. 64% 7, 741 65. 64% 8, 051 65. 64% 8, 373 65. 64% 8, 708 65. 64%餐飲 1, 861 32. 01% 2, 318 30. 14% 2, 944 29. 20% 3, 062 29. 20% 3, 184 29. 20% 3, 311 29. 20% 3, 444 29. 20% 3, 582 29. 20% 3, 725 29. 20% 3, 874 29. 20%水療 / 健身俱樂部 290 4. 99% 348 4. 52% 442 4. 38% 459 4. 38% 478 4. 38% 497 4. 38% 517 4. 38% 537 4. 38% 559 4. 38% 581 4. 38%其他收入 52 0. 90% 62 0. 81% 79 0. 79% 82 0. 79% 86 0. 79% 89 0. 79% 93 0. 79% 96 0. 79% 100 0. 79% 104 0. 79%合計 5, 815 100. 00% 7, 691 100. 00% 10, 082 100. 00% 10, 485 100. 00% 10, 905 100. 00% 11, 341 100. 00% 11, 795 100. 00% 12, 266 100. 00% 12, 757 100. 00% 13, 267 100. 00%部門支出客房 730 12. 55% 847 11. 01% 1, 076 10. 67% 1, 119 10. 67% 1163 10. 67% 1210 10. 67% 1258 10. 67% 1309 10. 67% 1361 10. 67% 1415 10. 67%餐飲 1, 266 21. 77% 1, 516 19. 71% 1, 868 18. 53% 1, 943 18. 53% 2023 18. 53% 2101 18. 53% 2186 18. 53% 2273 18. 53% 2364 18. 53% 2458 18. 53%水療 / 健身俱樂部 156 2. 69% 187 2. 43% 238 2. 36% 247 2. 36% 257 2. 36% 267 2. 36% 278 2. 36% 289 2. 36% 301 2. 36% 313 2. 36%其他支出 37 0. 64% 45 0. 58% 57 0. 56% 59 0. 56% 61 0. 56% 64 0. 56% 66 0. 56% 69 0. 56% 72 0. 56% 74 0. 56%合計 2, 189 37. 64% 2, 594 33. 73% 3, 238 32. 12% 3, 368 32. 12% 3, 502 32. 12% 3, 643 32. 12% 3, 788 32. 12% 3, 940 32. 12% 4, 097 32. 12% 4, 261 32. 12%部門收入 3, 626 62. 36% 5, 096 66. 27% 6, 844 67. 88% 7, 118 67. 88% 7, 402 67. 88% 7, 698 67. 88% 8, 006 67. 88% 8, 327 67. 88% 8, 660 67. 88% 9, 006 67. 88%未分配經(jīng)營支出行政及總務(wù)支出 596 10. 24% 624 8. 11% 679 6. 74% 707 6. 74% 735 6. 74% 764 6. 74% 795 6. 74% 827 6. 74% 860 6. 74% 894 6. 74%市場營銷支出 335 5. 76% 401 5. 22% 510 5. 05% 530 5. 05% 551 5. 05% 573 5. 05% 596 5. 05% 620 5. 05% 645 5. 05% 670 5. 05%物業(yè)運營 保養(yǎng)費用 238 4. 10% 267 3. 48% 267 2. 65% 278 2. 65% 289 2. 65% 301 2. 65% 313 2. 65% 325 2. 65% 338 2. 65% 352 2. 65%能源支出 521 8. 96% 580 7. 54% 736 7. 30% 765 7. 30% 796 7. 30% 828 7. 30% 861 7. 30% 895 7. 30% 931 7. 30% 968 7. 30%合計 1, 690 29. 07% 1, 872 24. 34% 2, 192 21. 74% 2, 280 21. 74% 2, 371 21. 74% 2, 466 21. 74% 2, 565 21. 74% 2, 667 21. 74% 2, 774 21. 74% 2, 885 21. 74%經(jīng)營毛利潤 （ GOP ） 1, 936 33. 29% 3, 224 41. 92% 4, 652 46. 14% 4, 838 46. 14% 5, 031 46. 14% 5, 232 46. 14% 5, 442 46. 14% 5, 659 46. 14% 5, 886 46. 14% 6, 121 46. 14%管理費 145 2. 50% 192 2. 50% 252 2. 50% 262 2. 50% 273 2. 50% 284 2. 50% 295 2. 50% 307 2. 50% 319 2. 50% 332 2. 50%扣除基本管理費的經(jīng)營毛利潤 1, 790 30. 79% 3, 032 39. 42% 4, 400 43. 64% 4, 576 43. 64% 4, 759 43. 64% 4, 949 43. 64% 5, 147 43. 64% 5, 353 43. 64% 5, 567 43. 64% 5, 790 43. 64%固定費用房產(chǎn)稅 241 4. 14% 285 3. 71% 362 3. 59% 377 3. 59% 392 3. 59% 408 3. 59% 424 3. 59% 441 3. 59% 458 3. 59% 477 3. 59%保險費 34 0. 59% 45 0. 58% 57 0. 56% 59 0. 56% 61 0. 56% 64 0. 56% 66 0. 56% 69 0. 56% 72 0. 56% 74 0. 56%獎勵管理費 90 1. 54% 182 2. 37% 308 3. 05% 320 3. 05% 333 3. 05% 346 3. 05% 360 3. 05% 375 3. 05% 390 3. 05% 405 3. 05%營業(yè)稅 320 5. 50% 423 5. 50% 555 5. 50% 577 5. 50% 600 5. 50% 624 5. 50% 649 5. 50% 675 5. 50% 702 5. 50% 730 5. 50%重置費用準(zhǔn)備金 174 3. 00% 308 4. 00% 504 5. 00% 524 5. 00% 545 5. 00% 567 5. 00% 590 5. 00% 613 5. 00% 638 5. 00% 663 5. 00%合計 859 14. 77% 1, 242 16. 15% 1, 786 17. 71% 1, 857 17. 71% 1, 931 17. 71% 2, 008 17. 71% 2, 089 17. 71% 2, 172 17. 71% 2, 259 17. 71% 2, 350 17. 71%凈運營收入 932 16. 02% 1, 789 23. 27% 2, 614 25. 93% 2, 719 25. 93% 2, 827 25. 93% 2, 940 25. 93% 3, 058 25. 93% 3, 180 25. 93% 3, 308 25. 93% 3, 440 25. 93%2. 定安縣概況 地理位置 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 區(qū)域人口 定安縣位于海南島的中部偏東北 ， 東經(jīng) 110176。 優(yōu)尼華盛國際的測算模塊比較側(cè)重由宏觀經(jīng)濟著眼 ， 推論翻新后酒店應(yīng)獲得的收益 ， 為了更貼近實際情況 ， 酒店運用了雙模塊測算方法 ， 我們嘗試以改造后酒店的微觀經(jīng)濟及經(jīng)營環(huán)境出發(fā)測算在最佳及最差假設(shè)下的收益 ， 結(jié)果證明從宏觀經(jīng)濟模塊計算出來的收益與微觀模塊的計算結(jié)果差異不超過 10％ ，經(jīng)過驗證本報告的收益預(yù)測存在實際操作的可行性 。 詳盡的可行性研究報告應(yīng)包括酒店基地所在國家、城市及地區(qū)的國民經(jīng)濟、政治、旅游、地塊及交通等概況進(jìn)行贅述；鑒于本報告只供集團(tuán)內(nèi)部使用，加上集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對相關(guān)素材了如指掌，所以本報告在宏觀經(jīng)濟方面的著墨并沒有太多；但本報告中的財務(wù)數(shù)據(jù)推論已充分考慮該等因素。此外，這項研究的目的在于為業(yè)主提供該酒店最可行的規(guī)模、設(shè)施、定位和商業(yè)模式的建議。 2 取用信息及研究方法 酒店收支預(yù)測 由優(yōu)尼 華 盛國際于 2023年提供的可行性研究報告中的數(shù)據(jù)已不合時宜 ，但所引用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及研究方法附合國際水平 ， 該等范疇將被本報告套用；其他 信息收集與分析工作均由酒店人員