【正文】 路動(dòng)物園北路五塔寺東一路長河路地塊周邊整體環(huán)境規(guī)劃5600平米綠化景觀帶700畝動(dòng)物園天然景觀帶長河景觀帶項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀西貴生活 層峰豪宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位核心競爭力 :項(xiàng)目的核心地段及中心區(qū)位 .核心問題：如何解決周邊缺乏配套的消費(fèi)者購買信心問題 .　　　　核心挑戰(zhàn)：如何挺進(jìn)區(qū)域最高價(jià)位，打造最具市場號(hào)召力頂級產(chǎn)品.　產(chǎn)品定位思考：項(xiàng)目的核心點(diǎn)考慮產(chǎn)品定位“亂差 ”的周邊環(huán)境，與項(xiàng)目的高端性之間的矛盾本項(xiàng)目大環(huán)境好的到 不必說但周邊小環(huán)境糟糕的 沒法說阻力克服：近期靠人工造景，未來靠城市規(guī)劃產(chǎn)品定位用人造小環(huán)境全力打造靜巷大宅風(fēng)范? 以獨(dú)特的 園林景觀，建筑小品，道路動(dòng)線，燈光系統(tǒng)，整 體設(shè)計(jì) 等營造出小環(huán)境，在相對糟糕的周邊環(huán)境中設(shè)計(jì)出 獨(dú)特的優(yōu)質(zhì) “孤島 ”環(huán)境，讓來訪的客群可以有世外桃源 的驚奇和感覺。 傳承文脈的首善之區(qū)區(qū)域印象之二坐擁山水貴氣逼人“ 東富西貴 ” 的傳統(tǒng)文化為區(qū)域奠定豪宅的文化根基 : 交通暢達(dá)的皇城要塞區(qū)域印象之三 西直門是東直門的姐妹門，歷史上，北京內(nèi)城九門中，西直門是除正陽門外規(guī)模最大的一個(gè)城門 ,成為該區(qū)域的交通中心、物流中心?；始覉@林、現(xiàn)代旅游勝地比比皆是。新中國成立以后京西地區(qū)素來是中央部委、軍隊(duì)系統(tǒng)住宅相對集中的區(qū)域，同時(shí)也是北京市高等教育的集中地帶。合計(jì) …… …… 205 % 76 …… ……立方庭項(xiàng)目名稱 立方庭開發(fā)公司 北京軒盛創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積 容積率 綠化率 20%銷售狀況 2023年 9月 30日開盤，均為小戶型 LOFT設(shè)計(jì)，目前僅剩 80套，無后期。3/5/6/7/8 目前在售戶型面積為 200400平方米三居、四居，均價(jià)： 20230元 /平方米。3 預(yù)計(jì) 2023年開盤，戶型為 400500平方米三四居，價(jià)格未定。 二期 2023年 03月 01日正式開盤，均價(jià) 17000元 /平，宣稱已售完。隨著柏悅居、昆侖公寓等超 30000元單價(jià)項(xiàng)目的推出并得到良好的市場反饋，不但推動(dòng)高檔公寓價(jià)格的整體提升，同時(shí)帶動(dòng)眾多中高檔項(xiàng)目走上拔高之路。同時(shí)，隨著首都效應(yīng)和奧運(yùn)效應(yīng)的加強(qiáng)，北京成為全國乃至全世界高端人群的聚集之地。例如韓國客戶一直以來以望京區(qū)域?yàn)榫奂?，?2023年，麗都、朝青板塊中的陽光上東、觀湖國際、泛海國際居住區(qū)等高檔公寓項(xiàng)目中的韓國客戶激增。2023—2023 年月北京高檔公寓各購房人群總量對比調(diào)控中高檔需求增勢未減購房人群發(fā)生深刻變化 伴隨著高檔公寓銷售的持續(xù)火爆，購房人群發(fā)生深刻變化。標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原酒店品牌提升公寓價(jià)值高級物管高檔公寓提升高級酒店公司提升 價(jià)格標(biāo)桿進(jìn)化商業(yè) +酒店 +公寓地段價(jià)值＋產(chǎn)品價(jià)值＋品牌價(jià)值昆侖公寓摩根廣場柏悅居動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng) 如果說以前的高檔公寓開發(fā)只是少數(shù)企業(yè)的零星之作，那么 2023年起，開發(fā)高檔公寓成為眾多企業(yè)的共同選擇。在商品住宅供應(yīng)萎縮的同時(shí)，高檔公寓新增保持平穩(wěn)，使得北京商品住宅市場表現(xiàn)出非常明顯的泛高檔化特征。謹(jǐn)呈：金悅鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 層峰豪宅西貴生活運(yùn)作方案項(xiàng)目市場街星竹園高粱橋斜貳00七年四月二日提報(bào)：世基永怡目錄 第三部分 ：營銷推廣 第二部分：項(xiàng)目定位第一部分：市場研判壹 — 市 場 研 判總 體 市 場 研 判 2023年，北京高檔公寓市場在宏觀調(diào)控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。北京高檔公寓市場萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2023—2023 年北京商品住宅和高檔公寓的供應(yīng)對比萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定 2023年全年，北京商品住宅新增下降近30%；而高檔公寓累計(jì)供應(yīng)則與 2023同期基本持平。標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原項(xiàng)目 所在區(qū)域 均價(jià)柏悅府 CBD 70000昆侖公寓 燕莎 60000七星摩根廣場 亞奧（北四環(huán)外） 35000緣溪堂 玉淵潭 20230星河灣（二期） 朝青（東四環(huán)外） 25000萬科紫臺(tái) 豐臺(tái)（西南四環(huán)） 11000建邦華府 豐臺(tái)（南三環(huán)外） 10000 探究標(biāo)桿項(xiàng)目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認(rèn)為原因有二：一方面在于標(biāo)桿項(xiàng)目可以通過項(xiàng)目的打造掌握 足夠的話語權(quán) ，從而影響區(qū)域乃至城市的開發(fā)設(shè)計(jì)理念，通過提升地段價(jià)值進(jìn)而提升項(xiàng)目和公司的品牌形象；另一方面，普通住宅供應(yīng)減少，國內(nèi)資金流動(dòng)性過剩和人民幣持續(xù)升值的金融環(huán)境，為標(biāo)桿項(xiàng)目提供了現(xiàn)實(shí)的市場機(jī)會(huì)。根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023月，北京實(shí)現(xiàn)高檔公寓期房銷售 ，較去年同期增長 %。購房人群深刻變動(dòng) 核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國人心中豪宅審美國人心中貴胄之地傳統(tǒng)區(qū)域的中式豪宅復(fù)興購房人群發(fā)生深刻變化強(qiáng)勁需求背后的大勢支撐限制別墅開發(fā)70/90開發(fā)政策土地供應(yīng)政策人民幣升值性流動(dòng)性強(qiáng)過剩利好 限制外籍購房股市持續(xù)走高利空擠壓高檔公寓勢必持續(xù)走高泛區(qū)域推廣進(jìn)一步升級北京的高端公寓全國化營銷推廣全球化營銷推廣造勢成交外國的高端公寓外埠的高端公寓北京市場營銷推廣北京購買力極為強(qiáng)勁國際分布泛化趨勢加速 如果說之前東部公寓市場是真正的國際化客戶的聚集地，那么在 2023年，不僅國際客戶在原有區(qū)域之間呈現(xiàn)泛化趨勢，同時(shí)也向一些新的區(qū)域擴(kuò)散。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得高端房產(chǎn)消費(fèi)人群隊(duì)伍日益擴(kuò)大。 標(biāo)桿項(xiàng)目的示范效應(yīng)也是推動(dòng)高檔公寓價(jià)格快速上漲的重要原因。對外宣稱已售完，尚余極少房。 買點(diǎn)梳理 水系住宅 區(qū)域優(yōu)勢 純板住宅 低容積率 大型社區(qū) 推廣調(diào)性 都市里的新村莊 樓號(hào) 批準(zhǔn)日期 建筑形式 批準(zhǔn)面積 批準(zhǔn) 套數(shù) 已售 套數(shù) 未售 套數(shù) 未售說明 平均面積 成交價(jià)格2號(hào)樓 37911 16層塔樓 408 374 34 3層 30套 86003號(hào)樓 9層塔樓 174 174 0 …… 9800A區(qū) A1樓 6層四單元板樓 47 47 0 …… 9700A區(qū) A2樓 6層四單元板樓 52 52 0 …… 10100A區(qū) A5樓 6層三單元板樓 35 30 5 均為 230平以上復(fù)式或四房住宅 16000A區(qū) A3樓 6層板樓 …… 0 0 …… …… ……A區(qū) A6樓 　 6層三單元板樓 36 36 0 …… 12023A區(qū) A7樓 　 6層三單元板樓 36 34 2 均為 200平米以上復(fù)式住宅 12023A區(qū) A8樓 6層三單元板樓 36 34 2 均為 170平米以上四房住宅 12023A區(qū) A10樓 6層三單元板樓 36 31 5 …… 15000A區(qū) A9樓 6層三單元板樓 36 31 5 …… 15000A區(qū) A11樓 5層兩單元板樓 20 2 18 均為 200平以上復(fù)式或四房住宅 26000A區(qū) A12樓 5層兩單元板樓 20 5 15 均為 200平以上復(fù)式或四房住宅 26000A區(qū) A13樓 5層兩單元板樓 20 1 19 均為 200平以上復(fù)式或四房住宅 26000A區(qū) A15樓 商業(yè) 18 0 18 …… 30000A區(qū) A16樓 商業(yè) 5 0 5 …… 30000合計(jì) …… …… 175812 979 851 128 …… …… ……緣溪堂項(xiàng)目名稱 緣溪堂開發(fā)公司 首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 建筑面積 容積率 綠化率 30%分期開發(fā) 12 2023年 10月 23日正式開盤，主力戶型為 300500平方米三居、四居，均價(jià) 24000元 /平。 買點(diǎn)梳理 區(qū)位優(yōu)勢 玉淵潭公園 昆玉河 “ 故宮 ” 立面 奢華配套 推廣調(diào)性 御景國宅樓號(hào) 批準(zhǔn)日期 建筑形式 批準(zhǔn)面積 批準(zhǔn) 套數(shù) 已售 套數(shù) 未售 套數(shù) 未售說明 平均面積 成交價(jià) 3號(hào)樓 2023年 10月 21日 4層板樓 8 6 2 243三居 220235號(hào)樓 2023年 10月 21日 7層板樓 12 8 4 288三居 220236號(hào)樓 2023年 10月 21日 14層板樓 22 9 13 287三居 220237/8號(hào)樓 2023年 10月 21日 16層板樓 34 17 17 227三居 22023合計(jì) …… …… 76 % 36 …… ……融澤府項(xiàng)目名稱 融澤府開發(fā)公司 北京富景文化旅游開發(fā)有限公司