【正文】 建立了屬于自己的房地產(chǎn)開發(fā)模式。 方圓 ——中式地產(chǎn) 一座云山詩(shī)意，一曲悠揚(yáng)中國(guó)風(fēng)，在這個(gè)浮躁的社會(huì)，回歸中國(guó)生活意境已經(jīng)成為社會(huì)的主流趨勢(shì)。 目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第二階段向第三階段的快速過渡時(shí)期，如何群雄逐鹿的市場(chǎng)環(huán)境中站立腳跟，搶先把握住方向，品牌的清晰定位尤其重要。 Part3: 日輝品牌思考與表現(xiàn) 20年的時(shí)間，在國(guó)家大規(guī)模城市化進(jìn)程中，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)逐步走過了傳統(tǒng)開發(fā)商階段，逐步建立了屬于自己的房地產(chǎn)開發(fā)模式。 交通借鑒點(diǎn)： 水晶城各入口都?jí)|高，后退的入口平臺(tái)使得回家的路線也豐富起來，就是行為上的趣味性和心理上的舒適感，使住宅與宅外道路區(qū)隔更加突出，加上院墻隔擋，強(qiáng)調(diào)居住的私密性。所以我們?cè)诮ㄖ?xì)部等方面予以借鑒。 水晶城把老的、歷史的東西延續(xù)下來，遺跡留存和水晶城現(xiàn)代風(fēng)格的建筑在區(qū)域內(nèi)是疊加關(guān)系。 最大限度地保留歷史蘊(yùn)含設(shè)計(jì)師在對(duì)水晶城設(shè)計(jì)時(shí)首先考慮了歷史的因素。 武漢 橡樹灣 沿襲學(xué)府氣質(zhì)，坐擁江城內(nèi)環(huán)核心資源，一線臨江，原生古樹，紅磚連廊，鑄就江城學(xué)院住宅典范。 2，華潤(rùn) 借鑒參考：龍湖 讓我們分別 從 龍湖 無論是開發(fā)、營(yíng)銷還是推廣， 目前聊城樓盤多停留于“借鑒模仿”的初級(jí)階段， 實(shí)現(xiàn)品牌化運(yùn)作的項(xiàng)目基本沒有， 這是因?yàn)閷?shí)力強(qiáng)企和一線開發(fā)企業(yè)的缺位。 付款方式： 各樓盤都可提供按揭貸款和一次性付款兩種方式，由于受政策影響，按揭貸款辦理手續(xù)較為繁雜。 物業(yè)類型及形式： 在售的項(xiàng)目中，多層住宅占很大比例，小高層和高層建筑也逐漸接受客群認(rèn)知，有較大的需求潛力；建筑形式還是以平層為主，錯(cuò)層普遍受到年輕人及思想較為超前的客戶群體所接受；市場(chǎng)上還是以住宅為主，別墅產(chǎn)品也占有一定比例，主要集中于沿湖區(qū)域，寫字樓等商業(yè)市場(chǎng)基本處于空白地帶。 4，各種稅費(fèi)增加，也致使房?jī)r(jià)上升。 三是 2023年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出加快建設(shè)保障性安居工程，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，作為今后幾年擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要措施。2023年初國(guó)家又出重拳，直接導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)活躍。 外地置業(yè)者 在聊城這部分人占購(gòu)房人群的比例較小，因?yàn)榱某鞘且粋€(gè)人口輸出型城市，外來人口較少。規(guī)劃建成區(qū)范圍東到東外環(huán)路，南至南外環(huán)路。 單位：億元 單位：元 房地產(chǎn)市場(chǎng) ： 投資空間較大，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買能力增強(qiáng) 政策環(huán)境： 繼“國(guó)八條”和“魯八條”之后，聊城市政府又發(fā)布了新的房地產(chǎn)調(diào)控通知。 經(jīng)濟(jì)情況： 從圖中可以看出， 08年以前聊城經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響，增長(zhǎng)速度呈逐年下降走勢(shì)， 08年以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，逐年上漲?，F(xiàn)轄 8個(gè)市區(qū)縣， 140個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處， 2023年末全市戶籍人口 ，面積 9700平方公里。 將由現(xiàn)在的“由小到大的階梯式置業(yè)”， 轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙徊降轿坏闹脴I(yè)選擇”，適中戶型將逐步成為市場(chǎng)主流。 熱錢去哪里哪里就漲 ， 如果把樓市的錢全部都逼出來 ，去炒生活品中國(guó)就成為泰國(guó)了； 熱錢在樓市有什么好處？ 政府有各種各樣的稅收可以回收一部分，還有期限不能今天買明天買，生活品可以 1小時(shí)前買 1小時(shí)賣，政府沒有任何收入。 4，商業(yè)地產(chǎn)升溫 住宅開發(fā)暴利正在逐漸過去，目前中國(guó)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入商業(yè)開發(fā)階段。但是市場(chǎng)下降趨勢(shì)已經(jīng)明顯。 對(duì)已擁有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu) 1套住房 (含新建商品住房和二手住房 )；對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。而北京市作為調(diào)控的重點(diǎn)城市，調(diào)控目標(biāo)也會(huì)處于相對(duì)更高的層次。會(huì)上，北京出臺(tái)樓市調(diào)控 15條細(xì)則（又稱“京15條”），細(xì)則規(guī)定： 對(duì)已擁有 1套住房的北京戶籍居民家庭、持有北京有效暫住證在北京沒有住房且連續(xù) 5年（含）以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非北京戶籍居民家庭，限購(gòu) 1套住房（含新建商品住房和二手住房）。稅率暫定 %，交易價(jià)格低于上年平均銷售價(jià)格 2倍，稅率為 %。前兩類住房稅率從 %~%不等，后一類為 %。 3，長(zhǎng)期心理影響 更大，調(diào)控影響面進(jìn)一步擴(kuò)大 其實(shí)每次加息從根本上來講是一個(gè)通過增加購(gòu)房成本與持有成本來抑制不合理需求的手段，但是對(duì)于這個(gè)舉措感受最深的卻是那些邊緣化，資金十分有限的首次置業(yè)者，而對(duì)于資金較多的“有錢人”直接影響恐怕并不大，但是此次新年假期最后一天第三次加息落地，加息通道開啟后接下來第四次，甚至第五次加息也為時(shí)不遠(yuǎn)，因此心理影響作用更加重大，可能使得這部分人群重回觀望，重視加息風(fēng)險(xiǎn)。 1，持有成本累次增加對(duì)需求全面抑制，首套房需求成本增加最甚 由于當(dāng)前多數(shù)銀行對(duì)于首套房?jī)?yōu)惠利率取消，因此此次加息后，首套房貸款成本增加更多。 2， 央行再次加息并再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金 1）中國(guó)人民銀行自 2023年 2月 9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸依賴度非常高 ， 連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房的成本 ， 市場(chǎng)需求會(huì)因此而短暫減少 ， 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利空影響 。房?jī)r(jià)方面，限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的可能性加大，新興城區(qū)、高檔物業(yè)等將受到更大影響。 政策要點(diǎn)： 史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策意味著樓市“漲聲不斷”時(shí)代過去 2023 年 1月、 4月、 9月，中央政府先后多次出臺(tái)調(diào)控措施，調(diào)控逐步升級(jí)。 經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等手段全面升級(jí)，加之行政可謂四管齊下。 首次明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，表明調(diào)控從經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控轉(zhuǎn)為直接行政首都調(diào)控房?jī)r(jià)。 （七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。 （五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。 （三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。Part1: 市場(chǎng)環(huán)境洞察 Part2: 相關(guān)案例參考 Part3: 日輝品牌思考與表現(xiàn) Part4: 項(xiàng)目主題思考與表現(xiàn) Part5: 備選方案 Part6: 園林景觀示范區(qū)建議 Part7: 圈層營(yíng)銷活動(dòng)建議 提報(bào)總綱： Part1: 市場(chǎng)環(huán)境洞察 A：宏觀市場(chǎng)觀察 1，“新國(guó)八條”（國(guó)辦發(fā) 1號(hào)文）出臺(tái) “新國(guó)八條”內(nèi)容摘要： （一）進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。 逐漸擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，增加公租房供應(yīng)。 購(gòu)買第二套住房首付款比例不低于 60%。 主要城市擁有兩套及以上住房家庭不得在當(dāng)?shù)卦儋?gòu)房。 2023 年 1月 26 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，隨后國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知” (簡(jiǎn)稱“國(guó)辦發(fā) 1號(hào)文”“新國(guó)八條” )，提出“明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、更大范圍更加嚴(yán)厲的限購(gòu)政策”等一系列政策。 “新國(guó)八條” 公布了更加嚴(yán)厲的行政手段，特別是限購(gòu)政策更加嚴(yán)厲 (已有 2 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?1 套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不得?gòu)房 )，涉及城市更廣。 “新國(guó)八條” 再次提出落實(shí)約談問責(zé)機(jī)制，并將“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問責(zé)范圍，有利于保證了相關(guān)政策的嚴(yán)格執(zhí)行。 2023 年全國(guó)商品房銷售面積下降和價(jià)格結(jié)構(gòu)性調(diào)整的可能性加大 限購(gòu)范圍將至少包括 35 個(gè)大中城市 (2023年銷售面積和銷售額占全國(guó)比重分別為 %和 %)，預(yù)計(jì)此類城市銷售面積將受到顯著影響 (2023 年北京、上海等城市下降 30%以上 )，帶動(dòng)全國(guó)銷售面積下降。 雖然貨幣政策進(jìn)入加息通道意在抑制物價(jià)上漲 ， 但同時(shí)也會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì) ， 特別是樓市帶來一定影響 。 如此緊縮貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)造成的影響很大 ， 未來無論是開發(fā)商還是購(gòu)房者獲得貸款的難度增加 ，開發(fā)商尤其面臨資金鏈考驗(yàn) 。上調(diào)后大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已達(dá) %，再創(chuàng)歷史新高。開發(fā)商的資金籌措能力和整合運(yùn)營(yíng)能力將更為重要，小型開發(fā)商可能將因“貧血”而岌岌可危，大中型實(shí)力開發(fā)商亦將不會(huì)再像之前一樣如魚得水。 重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對(duì)獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高檔住房 (交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上 )和“三無人員” (無戶籍、無企業(yè)、無工作 )新購(gòu)的第二套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。稅基為交易價(jià)格的 70%。 4，北京出臺(tái)調(diào)控 15條細(xì)則 2月 16日，北京市關(guān)于宏觀調(diào)控座談會(huì)召開。雖然北京市政府到目前為止還沒有對(duì)外公布調(diào)控目標(biāo)，但從政策細(xì)則來看， “京 15條”與其他城市相比是最嚴(yán)厲的。 在限購(gòu)方面，濟(jì)南、青島和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。但是因?yàn)槟壳柏泿殴?yīng)量依然比較高，另外保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實(shí)際對(duì)價(jià)格的抑制作用依然需要看政策的持續(xù)力度。 3，觀望情緒蔓延 連續(xù)三輪調(diào)控影響下，雖然政策公信力受到部分購(gòu)房者懷疑，但是前兩輪調(diào)控的確已經(jīng)抑制了價(jià)格過快上漲，在這一基礎(chǔ)上再次出臺(tái)的第三輪調(diào)控可以說力度更大，而目前的高房?jī)r(jià)，低信貸杠桿，使得部分購(gòu)房者也無力置業(yè)，只能期待政策見效。 每賺 1美元就要發(fā)行 ，這 ； 導(dǎo)致的結(jié)果就是熱錢 。 同時(shí)，鑒于限購(gòu)的范圍可能進(jìn)一步擴(kuò)大， 未來的置業(yè)方向（同時(shí)也是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)方向）。 聊城概況： 聊城市，隸屬山東省。聊城既可利用東部沿海的先進(jìn)技術(shù)，還可利用東部省份的豐富資源，是中國(guó)重要的交通樞紐、能源基地、內(nèi)陸口岸和輻射冀魯豫交界地區(qū)的中心城市。 聊城市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比重逐年長(zhǎng)漲，本地居民消費(fèi)能力加強(qiáng)。 聊城新政按照魯八條制定，變化不大，對(duì)聊城項(xiàng)目影響較小 根據(jù)城市規(guī)劃布局，城市建設(shè)用地以東擴(kuò)、南展為主，西、北適當(dāng)完善，形成“一城五區(qū)”的布局。 回鄉(xiāng)置業(yè)者 受國(guó)家調(diào)控政策影響，一部分在一二線城市發(fā)展事業(yè)卻不符合購(gòu)房條件的聊城人，他們考慮到日后的生活，選擇回鄉(xiāng)置業(yè)。 2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)受了很大考驗(yàn)，國(guó)家也一再通過調(diào)政策控抑制通貨膨脹，在很大程度上影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來，聊城市加大了城建投入，大規(guī)模的城市拆遷，使大量拆遷居民要重新購(gòu)房，形成大量“剛性需求”，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，促使今年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模有所增加。 6000以上 4000至 6000 4000以下 價(jià)格特點(diǎn)： 經(jīng)過綜合性的調(diào)查分析，認(rèn)為造成房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升的因素主要有以下幾個(gè)方面： 1，市場(chǎng)需求拉動(dòng)，隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，聊城市加大了對(duì)城區(qū)的改造力度，上萬家拆遷戶被迫加入到購(gòu)房隊(duì)伍，居民對(duì)商品住房剛性需求呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲； 2，建筑材料漲價(jià)，住宅品質(zhì)的提升，致使建設(shè)成本逐步攀升； 3，一直以來土地掛牌拍賣交易，以出價(jià)高者確定土地使用權(quán)者，致使房?jī)r(jià)從源頭上漲。 配套： 居民對(duì)配套的認(rèn)知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價(jià)格自然也頗高，市場(chǎng)的接受程度不夠。