易居培訓商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃頁-全文預覽
【正文】 是很多，其檔次也不是很高。 商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質(zhì)參差不齊。50與陳仁科一起探尋…… 以上只是對該項目的初步思考，這些將是項目開展下一步工作的方向和范圍。在南段定位準確的前提下，本段是否承接它的定位？ 如果承接，本段 價值 則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調(diào)、和諧？畢竟整體上這是一個項目。 但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的設(shè)計和處理。 天河商圈創(chuàng)業(yè)的 成本 相對較高，這必然限制了部分客戶，而大品牌是否愿意進入地下現(xiàn)在還無法考量。42與陳仁科一起探尋……切入點 3—— 在檔次上進行區(qū)分，那么無疑又會仿制出第二個流行前線。我們通過研究，提供的是規(guī)劃設(shè)計的 指導原則 和其中的 關(guān)鍵、核心 的問題！與陳仁科一起探尋……39與陳仁科一起探尋……第三層剖析 :地理位置適合做什么？位于商圈中，還是商圈外？交通網(wǎng)絡的分布？人流動向如何？商氣怎樣走向？相鄰建筑的影響？……40與陳仁科一起探尋……案例三：廣州人防商業(yè)項目切入點 1—— 項目位于天河的核心商圈 ,向來是以相對高檔次商品為消費概念的，地下城防能否延續(xù)這種高檔次消費概念。 商業(yè)面積不宜過大。與陳仁科一起探尋……37八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 八 項目商業(yè)面積如何分配，直接關(guān)系到項目的招商、銷售、營運等系列問題。與陳仁科一起探尋……36八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 七 項目的主入口如何選擇非常重要。 但本項目的地塊在新城中雖然是中心位置，但作為住宅用地卻并非是王中之王。商業(yè)面積越大，銷售當然越難。 2. 分宜離新余市僅半小時路程，且交通非常便利。招商如果緩慢，是否會對項目收益產(chǎn)生影響，招商緩慢肯定會影響項目的銷售。案例二：江西分宜項目與陳仁科一起探尋……26與陳仁科一起探尋……27地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與陳仁科一起探尋……28地塊現(xiàn)狀與陳仁科一起探尋……29面對這樣一個項目大家覺得該如何入手呢？在對城市、對地塊都有了一定的了解之后，我們一起來層層剖析這個項目吧！與陳仁科一起探尋…… 30八點思考 解密 該項目開發(fā)，之 一 項目 原 以商業(yè)為主。 總面積 1389平方公里，總?cè)丝?，其中城區(qū)面積，城區(qū)常住人口 。 相對高端消費的群體，這一群體單次消費能力可能不是最強，但他們卻是消費頻次最高 (一有閑暇時間就會逛街購物 )、消費欲望最強烈 (每次逛街都會花點錢出去 )的。全市總面積 3178平方公里，中心城區(qū)面積 30平方公里，總?cè)丝?（截止 2023年底） ,城區(qū)人口超過 40萬。 從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項目是真正成功的呢？ 原因可能很多 ……與陳仁科一起探尋……2不成功的 原因 可能是 ——因為地段不好因為消費者消費實力低因為商業(yè)環(huán)境差因為競爭激烈，對手太強因為招商難度大……與陳仁科一起探尋……3 為什么 等項目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題 ？ 為什么直到最后才知道是這些問題造成了項目的不成功 ？ 這些問題難道是不能避免的嗎 ？ 這些問題難道是無法解決的嗎 ？ 這些問題是不是最核心的問題 ？究竟什么才是最核心的問題與陳仁科一起探尋……4我 認為，關(guān)鍵是 ——沒有賦予項目準確的定位怎樣做到 準確定位 呢？與陳仁科一起探尋……5定位 需要解決的幾個基本問題 ——市場 缺 什么？地塊 最適合做什么？地理位置 最適合做什么？你， 想 做什么？與陳仁科一起探尋……6第一層剖析 :與陳仁科一起探尋……從商業(yè) 形態(tài) 來看 ……從商業(yè) 業(yè)態(tài) 來看 ……從商業(yè) 層次 來看 ……從消費 潛在需求 來看 ……從商業(yè) 格局 來看 ……市場 缺什么7從商業(yè) 形態(tài) 看，看什么 ？—— 有哪些商業(yè)形態(tài)—— 各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例—— 各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀—— 各類商業(yè)形態(tài)運作模式—— 各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系—— 各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色—— 各類商業(yè)形態(tài)的配套組成—— 各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商與陳仁科一起探尋……8從商業(yè) 業(yè)態(tài) 看，看什么 ？—— 有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價格水平—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進貨渠道—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢……餐飲 娛樂休閑 數(shù)碼精品與陳仁科一起探尋……9從商業(yè) 層次 看，看什么 ？—— 市場上是否各個層次的商業(yè)都有—— 市場以哪一個或哪幾個的商業(yè)層次為主—— 各個層次的規(guī)模、比例—— 各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢怎樣……與陳仁科一起探尋……10從消費 潛在需求 看，看什么 ？—— 消費者的需求真的都被滿足了？—— 為什么有的消費者去外地購物？—— 這部分消費者 對現(xiàn)有商品不滿意 在哪里？—— 這部分消費者 對現(xiàn)有購物場所不滿意 在哪里？—— 這部分消費者 對現(xiàn)有的商業(yè)服務不滿意 在哪里？……與陳仁科一起探尋……11從商業(yè) 格局 看，看什么 ？—— 有多少個商圈？各個商圈怎樣的規(guī)模？—— 各個商圈的相對位置、距離—— 各個商圈功能、關(guān)系—— 商圈是自然形成的嗎—— 政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃—— 項目在一個成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？—— 項目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又 該怎樣定位？……與陳仁科一起探尋……12案例一：江西新余新鋼項目 新余市 地處江西省中西部，被譽為江西的 “ 鋼城 ”。 即使把對人群年齡估算的誤差因素考慮在內(nèi)，我們?nèi)匀豢梢缘贸鼋Y(jié)論：勝利北路南來北往的人流中，
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