【正文】 行業(yè)，而且屬于國有經(jīng)濟(jì)退出的行業(yè)。國家旅游局決定 2022年將進(jìn)一步積極培育、發(fā)展這一新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 發(fā)展現(xiàn)狀： 建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。預(yù)計(jì)到2022年，我國城市化將達(dá)到３５ ％左右，五年累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形 成。預(yù)計(jì)國內(nèi)生產(chǎn)總值將從2022年的８．９４萬億元增長至2022年的１ ２．５萬億元，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2022年的３．２６萬億元增長 至2022年的４．３萬億元。加強(qiáng)建筑隊(duì)伍管理，積極發(fā)展專業(yè)施工企業(yè)。 “ 九五 ”期間累計(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比 “ 八五 ” 期間增加 。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè) 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史 建筑企業(yè)統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)05001000150020221990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999年份企業(yè)個(gè)數(shù)建筑業(yè)房屋建筑施工面積0100020223000400050006000700080001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022年份建筑業(yè)房屋建筑施工面積 單位：萬平方米建筑業(yè)增加值1984198619881990199219941996199820221 2 3 4 5 6 7 8 9 10年份建筑業(yè)增加值 單位：億元建筑企業(yè)增加個(gè)數(shù)相對較少 建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢穩(wěn)定，和國民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展呈正相關(guān) 建筑業(yè)房屋施工面積增長速度較快 建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用 三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機(jī)大 ： 北京市 “ 十五 ” 時(shí)期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃 》 明確提出要集中各方 力量加快危舊房改造步伐，切實(shí)提高人民群眾居住水平。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 危舊房改造房市場分析 二、危舊房改造市場現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點(diǎn)取得良好效果： “三區(qū)五片”是“以房改帶危改”形式的試點(diǎn)工程，它們在 實(shí)踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方 式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢要求， 由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢， 2022年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了 《 北京市加 快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行） 》 （京政辦發(fā) 〖 2022〗 19號），在崇文、宣武、豐臺三 個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進(jìn)行房改 帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。 （ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動危改 ——政策依據(jù) ： 《 關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知 》 （京政發(fā) 〔 1998〕 18號）。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中 南部是未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。 通過對北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作 的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房價(jià)在每平方米 3000—4500元，戶均面積在 60—120平方米。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來實(shí)現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府 政策導(dǎo)向也會傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。其中，個(gè)人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 市場現(xiàn)狀 一、市場供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 別墅市場分析 市場現(xiàn)狀 一、市場供應(yīng) 隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，別墅市場供應(yīng)數(shù)量明顯增加 別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。 市場需求： 需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小 型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小 區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。 房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長 ：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā) 商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度 消費(fèi)者情況 供應(yīng)鏈狀況 進(jìn)入者威脅 替代品分析 龍騰應(yīng)對策略 參與競爭 避開直接競爭 另辟新渠道 對供應(yīng)商的選擇要 科學(xué)合理的思考 和規(guī)劃 挖掘潛在消費(fèi)市場 避開完全商品化 開發(fā) 選擇好適合自己 發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 分析說明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。 對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值” 對不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn) 對住房的消費(fèi)需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析 從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性 從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)， 主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇“普通商品住宅”為重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場 銷售可能會受到“經(jīng)濟(jì)適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代 沖擊。 包括 CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽建設(shè)大型的 CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢 四、政府行為及其它 企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 消費(fèi)者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。（ 2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時(shí)間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。 4. 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 一、房地產(chǎn)市場走勢 整體發(fā)展前景看好 以中國加入 WTO和北京申奧成功為契機(jī)，以及 《 中國“十五”建設(shè)計(jì)劃 》 提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。 需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場已經(jīng)有所反映。 個(gè)人購房已成為住宅市場主力軍 ： 2022年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個(gè)人的達(dá)到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。新開盤項(xiàng)目大于或等于 100萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占 ％，也超過全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開盤項(xiàng)目有 145個(gè)，平均項(xiàng)目規(guī)模 。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，比如：：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷 4個(gè)項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑， 2022年銷售額達(dá)20億元，在北京市場占有率達(dá)到 5％。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。 投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。 一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1994到 1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。 ?申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機(jī) ： 奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇 ?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在 《 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要 》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。 ?中國的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期： 根據(jù)建設(shè)部 《 建筑業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃及2022年發(fā)展規(guī)則 》 的預(yù)測，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。即居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化?第六部分 則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。 其次， 在我們對企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對 企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 征求意見稿 企業(yè) 2022年 11月 報(bào)告說明 本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開，對 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。 ?中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期 ： 新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。但加入 WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營、經(jīng)營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。到 2022年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米。 宏觀 大勢 房地產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè) 裝修裝飾業(yè) 充滿機(jī)遇 和挑戰(zhàn) 宏觀大勢分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)劃分說明： 按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修 裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明 因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳 細(xì)的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個(gè)新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場 成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮 企業(yè)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對如下四個(gè)方面做比較 詳細(xì)的分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史 二、房地產(chǎn)市場逐步成熟 ：隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費(fèi) 結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個(gè)人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級市場和二級市 場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。 投資資金來源多元化 ： 隨著市場化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。對北京市場上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)