【正文】 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 （按照公司目前決定的建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃執(zhí)行） 二、 主力戶型選擇 本項(xiàng)目所處地塊是一個(gè)非常傳統(tǒng)的城市郊區(qū)農(nóng)村生活居住區(qū)， 區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的主力戶型及總房款范圍統(tǒng)計(jì)表 單位： ㎡ 元 /㎡ 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單元面積范圍 主力 戶型 5080㎡配比 80100㎡配比 100 ㎡以上配比 總房款范圍 (萬(wàn)元 ) 主力 房款 (萬(wàn)元 ) 1 2 企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源 企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源 家庭構(gòu)成：已成家，家中已有子女。圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 19 案困難點(diǎn)在于偏僻的地理位置、不成熟的商業(yè)氛圍、項(xiàng)目 周圍的市政配套不完善。 （三） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn) ◇ 本案最有力的支撐點(diǎn)是明珠小區(qū)二期進(jìn)入熱銷期。 ◇ 區(qū)域內(nèi)人文素質(zhì)落后，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及地價(jià)升值潛力。 企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源 ◇ 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，錯(cuò)落有秩，新穎獨(dú)特。圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 17 ◇ 求醫(yī)問(wèn)藥方便： 甲級(jí)醫(yī)院 —— 在建中的華康醫(yī)院 中型醫(yī)院 —— 同德醫(yī)院 小型醫(yī)院 —— 無(wú) 藥 店 —— 無(wú) ◇ 交通發(fā)達(dá)： 市內(nèi)四、八路公交車往返于此。 ⑤明珠小區(qū)的二期開(kāi)發(fā)和圣景苑小區(qū)的開(kāi)發(fā)加快了項(xiàng)目周圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi) 發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場(chǎng)影響力奠定了基礎(chǔ)。圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 16 ①鑫源兄弟集團(tuán)的實(shí)力的社會(huì)影響的正面性。圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 15 客戶年齡預(yù)估 年 齡 2225 2630 3135 3640 4150 50 以上 合計(jì) 百分比 100% 總價(jià)反應(yīng)預(yù)估 價(jià)別（萬(wàn)元） 13 萬(wàn)元以下 1418 1924 2534 35 萬(wàn)元以上 合計(jì) 百分比 100% 面積反應(yīng)預(yù)估 面積（平方米） 75 以下 7689 90100 100 以上 合計(jì) 百分比 100% 三、本項(xiàng)目的可行性研究 為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪問(wèn)了一些有代表性的項(xiàng)目以及目標(biāo)客戶組織和人士。圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 14 12 磚混 /框架 鑫源圣景苑小區(qū)所在地并無(wú)基深、雄厚得歷史、文化背景。說(shuō)其是百姓安居是因?yàn)轹卧? 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積 畝，總建筑面積是 平方米。圣景苑 項(xiàng)目的概況 企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源圣景苑四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對(duì)面就有一個(gè)警犬基地和化工廠，視覺(jué)污染、尾氣污染十分嚴(yán)重。求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中的華康醫(yī)院等。鑫源 主要賣點(diǎn)： 與眾不同的特色技術(shù)服務(wù) —— 六層送一個(gè)空中花園（送簡(jiǎn)裝修，不裝及可入?。? 銷售進(jìn)度： 25% 【西碧園小區(qū)】 項(xiàng)目地點(diǎn)： 紅旗西街 712 號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)： 運(yùn)城市碧?；▓@房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 建筑結(jié)構(gòu)： 主體 6 層建筑，臨街樓盤帶底商（框架結(jié)構(gòu)） 設(shè)計(jì)戶數(shù)： 6 棟樓 主要賣點(diǎn)： 運(yùn)城市住宅最低價(jià)格（ 1020 元 /平米起價(jià)） 銷售進(jìn)度： 開(kāi)始銷售半個(gè)月 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 （一） 本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 鹽湖區(qū) 圣惠西側(cè)路 畝土地，規(guī)劃建設(shè) 3 萬(wàn)零一百四十五點(diǎn)五四平方米住宅。圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 9 1 期房 2 期房 3 期房 4 現(xiàn)房 5 期房 6 期房 合 計(jì) 從上表來(lái)看，運(yùn)城市區(qū)被調(diào)查的物業(yè)無(wú)論是高檔樓盤，還是中低檔樓盤大多數(shù)是期房，這還只限在被調(diào)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ，如果再加未被調(diào)查的項(xiàng)目，估計(jì)市場(chǎng)空置率將占商品住宅開(kāi)發(fā)面積 60 %， 本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為 平方米，現(xiàn)僅處于設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段，從市場(chǎng)現(xiàn)有的商品住宅空置量來(lái)看，本案已經(jīng)處在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之 中 ,面臨著非常嚴(yán)酷的市場(chǎng)考驗(yàn)。 第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析 一、 項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析 企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源 項(xiàng)目緊鄰運(yùn)風(fēng)高速路，由于項(xiàng)目的本身的地理位置和項(xiàng)目周圍的商業(yè)開(kāi)發(fā)程度及商業(yè)氛圍，我們暫定 鑫源〃圣景苑 的訴求點(diǎn)為：“ 咱運(yùn)城老百姓滿意的好住房 和 多走幾分鐘 為家添轎車 ”。圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 5 （二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì) （三）項(xiàng)目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購(gòu)買心態(tài)分析 三、本項(xiàng)目的可行性研究 四、項(xiàng)目土地 SWOT 分析 （一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì) （二） 本案區(qū)位的劣勢(shì) （三） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn) （四） 本案區(qū)位的威脅及困難點(diǎn) (五 ) 本案市場(chǎng)定位 (六 ) 本案價(jià)值分析 第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷 一、 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 二、 主力戶型選擇 三、 環(huán)藝設(shè)計(jì)定位 四、 交通組織定位 五、 智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要 第四部分：項(xiàng)目形象營(yíng)銷 一、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分 （一） 名稱 企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源在此基礎(chǔ)上，確立 鑫源〃圣景苑 小區(qū)的市場(chǎng)定企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長(zhǎng)，機(jī)會(huì)成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的導(dǎo)入已成為大勢(shì)所趨。企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源不少發(fā)展商具有雄厚的實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開(kāi)發(fā)，但卻不能全面把握項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。然后，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT 分析。圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 4 —— 目 錄 —— 項(xiàng)目背景 第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析 一、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析 （一） 區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì) （二）商品房銷售個(gè)案分析 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 （一） 本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 （二） 本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查 （三） 本案交通條件調(diào)查 （四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 （五） 周邊人文環(huán)境調(diào)查 第二部分： 項(xiàng)目的 投資分析 一、鑫源〃圣景苑 項(xiàng)目的概況 二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 （一）項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃 前景 企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源該項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)是一 片 30 多畝的舊廠房地。 鑫源〃圣景苑 目前的市場(chǎng)定位基于此上等原因。具體數(shù)據(jù)如下表： 高檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積統(tǒng)計(jì)表 單位：平方米 元 /㎡ 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 坐落位置 總建筑面積 空置面積 起價(jià) 均價(jià) 工程進(jìn)度 1 現(xiàn)房 2 期房 3 期房 4 期房 5 現(xiàn)房 6 期房 合 計(jì) 中低檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積統(tǒng)計(jì)表 單位：平方米 元 /㎡ 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 坐落位置 總建筑面積 空置面積 起價(jià) 均價(jià) 工程進(jìn)度 企業(yè) ()大量管理資料下載 鑫源圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 10 建筑結(jié)構(gòu)： 主體 6 層建筑，臨街樓盤不帶底商 設(shè)計(jì)戶數(shù)： 11 幢樓 約 戶 特色配套： 主入口西側(cè)的住宅樓帶底商。圣景苑 全程營(yíng)銷策劃方案 鑫源兄弟策劃部 11 （三） 本案交通條件調(diào)查 細(xì)看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。 學(xué)校：康杰二中、運(yùn)城職業(yè)中學(xué)；幼兒園：圣惠幼兒園等。鑫源 第二部分： 項(xiàng)目的 投資分析 一、 鑫源圣景苑位于城西由圣惠路、 路和 路，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距市中心河?xùn)|廣場(chǎng)僅