【正文】 工程維修部 水電工 2 人 綠化管理部 綠化工 2 人 合計(jì) 74 人 三、崗位職責(zé)說(shuō)明書 管理處主任職位說(shuō)明書 職位名稱 管理處主 任 職位編號(hào) 隸屬部門 管理處 直屬上級(jí) 直屬下級(jí) 生效日期 一、工作概要 ? 負(fù)責(zé)深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校的工作全面開(kāi)展； ? 定期對(duì)各部門進(jìn)行工作監(jiān)督檢查； ? 針對(duì)學(xué)校假期期間進(jìn)行管理工作計(jì)劃的工作安排； ? 努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)知識(shí)和技能，熟悉物業(yè)結(jié)構(gòu)和學(xué)校廣大師生的基本情 況； ? 負(fù)責(zé)與校方的協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)合作與交流； ? 提高員工的專業(yè)知識(shí)以及技術(shù)水平，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，規(guī)范管理； 二、工作職責(zé)描述 ? 認(rèn)真貫徹執(zhí)行各項(xiàng)學(xué)校物業(yè)管理法規(guī)和政策及公司規(guī)章制度，領(lǐng)導(dǎo)管理處全體員工全面完成各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作任務(wù)； ? 負(fù)責(zé) 制訂項(xiàng)目處各項(xiàng)日常管理工作方案并組織實(shí)施； ? 監(jiān)督檢查項(xiàng)目處全員工作切實(shí)履行各工作崗位職責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程； ? 倡導(dǎo)公司物業(yè)企業(yè)精神，善待員工，堅(jiān)持對(duì)員工進(jìn)行思想教育、培訓(xùn)員工業(yè)務(wù)水平，提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)理念，質(zhì)量觀念和創(chuàng)新意識(shí)，并對(duì)其進(jìn)行考核； ? 征詢校方對(duì)學(xué)校物業(yè)管理的工作意見(jiàn)和建議，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，指導(dǎo)落實(shí)校方的工作意見(jiàn)和要求； ? 負(fù)責(zé)每周、每月工作計(jì)劃和總結(jié)； ? 完成公司交辦的其它相關(guān)工作。 環(huán) 境 管 理 部 領(lǐng)班 3 人 具有豐富的保潔、綠化實(shí)際管理和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、吃苦耐勞；有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心，高中以上文化程度，年齡在 45 歲以下。 同步進(jìn)行 七 CIS 系統(tǒng) 全面導(dǎo)入 CIS 企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) 同步進(jìn)行 八 質(zhì)量管理體系 全面導(dǎo)入 ISO9001:2020 同步進(jìn)行 第三章、 人員配備、培訓(xùn)與管理 第一節(jié)、人員配置 為了更好的履行物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，確保物業(yè)服務(wù)達(dá)到“安全、舒適、干凈、時(shí)效、規(guī)范”效果，我司擬在貴司內(nèi)成立物業(yè)管理中心，物業(yè)管理中心在公司總經(jīng)理的統(tǒng)籌和領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行管理處主任負(fù)責(zé)制，在物業(yè)管理中心設(shè)各職能工作組，職責(zé)劃分到各崗位，落實(shí)到人。 中標(biāo)后一 周 九 導(dǎo)入 天安物業(yè) 管理公司物業(yè)管理理念 導(dǎo)入公司物業(yè)管理理念 導(dǎo)入公司各項(xiàng)規(guī)章制度 中標(biāo)后半 月 二、接管驗(yàn)收工作計(jì)劃 序號(hào) 工作計(jì)劃 計(jì)劃要點(diǎn) 實(shí)施時(shí)間 備注 學(xué)校物業(yè)的交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行 具體時(shí)間按問(wèn)題備忘 一 接管驗(yàn)收實(shí)施 檔案的建立、分類、管理 中標(biāo)后協(xié)商 施工進(jìn)度安排、調(diào)整 全面清潔一次 二 進(jìn)駐及裝修管理 完善進(jìn)駐計(jì)劃、模擬實(shí)操 中標(biāo)后協(xié)商 同上 裝修監(jiān)管 三 首次 征求工作人員單位意見(jiàn) 征求有關(guān)機(jī)構(gòu)合理化建議 進(jìn)駐后 30日內(nèi) 同上 上門調(diào)查和回訪 分析調(diào)查結(jié)果，改進(jìn)物業(yè)管理方案 四 建立完善的標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí) 進(jìn)駐后第 2個(gè)月 同上 制作各類公共標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 制作物業(yè)管理系統(tǒng)標(biāo)識(shí) 三、正常運(yùn)作管理工作計(jì)劃 序 號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 一 員工常規(guī)培訓(xùn) 制定培訓(xùn)方案 重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)思想道德、業(yè)務(wù) 技能和安全防范的培訓(xùn) 員工儀容儀表等培訓(xùn) 貴校交付之日起 二 貴校公共設(shè)施維修保養(yǎng) 制定貴校養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案； 貴校的維修管理； 貴校的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。 第二節(jié)、 工作計(jì)劃 根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)作流利，我們將工作計(jì)劃分為前期管理工作和進(jìn)入正常運(yùn)行期的管理工作，按照輕重緩急有序進(jìn)行，具體計(jì)劃如下： 激勵(lì)機(jī)制 培訓(xùn)提升機(jī)制 文化活動(dòng)機(jī)制 思想工作機(jī)制 工資福利機(jī)制 獎(jiǎng)懲機(jī)制 一、前期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 一 擬訂物業(yè)管理方案 成立投標(biāo)工作小組； 仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件； 對(duì)貴校展開(kāi)深入的調(diào)查研究； 針貴校物業(yè)特點(diǎn)，擬訂管理方案； 選配主要管理人員。 工資福利機(jī)制重在考核，讓員工知道自己的酬薪福利與自己的業(yè)務(wù)水平相互掛勾，從而積極進(jìn)取不斷創(chuàng)造業(yè)績(jī)和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。 四、激勵(lì)系統(tǒng) （一）、激勵(lì)系統(tǒng)示意圖說(shuō)明 激勵(lì)是物業(yè)管理中心內(nèi)部對(duì)員工管理的主要方式。 三、信息反饋系統(tǒng) （一）、信息反饋示意圖說(shuō)明 信息也是資源，貴校物業(yè)管理處的信息來(lái)源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息反饋渠道。保證功能無(wú)缺項(xiàng)，管理無(wú)盲點(diǎn)。由主任及相關(guān)領(lǐng)班人員 24 小時(shí)輪班制，授權(quán)在事件處理中全面履行物業(yè)管理中心主任職責(zé)，以確保工作效率，提高服務(wù)品質(zhì)。 一、 組織機(jī)構(gòu) 深圳 天安物業(yè) 管理有限公司 保 安 部 深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部 綠化管理部 深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校物業(yè)管理中心 深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校 深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校中學(xué)部 環(huán)境管理部 工程維修部 深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部 （一）、組織機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明 天安物業(yè) 公司在學(xué)校成立一個(gè)物業(yè)管理中心，作為 天安物業(yè) 公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理工作。 物業(yè)進(jìn)行管理 十三 所有管理人員，具有管理上崗證 100% 所有管理人員均具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，管理處主 任必須具有物業(yè)管理上崗證。 九 教職工、學(xué)生對(duì)物業(yè)管理滿意率 95% 95% 在日常服務(wù)過(guò)程中，及時(shí)收集客戶的需求信息，走在客戶需求的前面，不斷創(chuàng)新服務(wù)，提高科技管理水平，開(kāi)展務(wù)實(shí)、求真、親情服務(wù)，加強(qiáng)溝通與交流，對(duì)客戶反映之問(wèn)題、意見(jiàn)，執(zhí)行糾正、預(yù)防措施，進(jìn)行監(jiān)督、跟蹤，達(dá)到客戶全面滿意。 五 師生對(duì)清潔、保潔滿意率 100% 在 日常服務(wù)過(guò)程中，加大清潔、保潔力度，及時(shí)收集客戶的需求信息，對(duì)客戶反映的問(wèn)題、意見(jiàn)，執(zhí)行糾正、預(yù)防措施，進(jìn)行監(jiān)督、跟蹤，達(dá)到客戶全面滿意。由環(huán)境管理部主管實(shí)行不間斷巡查制度，建檔記錄，由管理處主任和領(lǐng)班監(jiān)督執(zhí)行情況，以確保轄區(qū)垃圾隨產(chǎn)隨清，空氣清新、無(wú)異味，環(huán)境無(wú)污染。 第四節(jié)、 物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo) 依據(jù)《物業(yè)管理招標(biāo)書》的有關(guān)內(nèi)容，同時(shí)結(jié)合 天安物業(yè) 公司 “以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”的基本原則，牢固樹(shù)立“天天讓您滿意”的服務(wù)宗旨 ， 天安物業(yè) 公司鄭重承諾：在接管之時(shí)全面導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系，在半年管理期限內(nèi)，通過(guò)國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)的 ISO9001： 2020 質(zhì) 量管理體系認(rèn)證，達(dá)到以“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，將深圳市實(shí)驗(yàn)學(xué)校創(chuàng)建為廣東省的標(biāo)桿學(xué)校。 （四）、注重營(yíng)造人文氛圍 通過(guò)精美的標(biāo)牌、溫馨的提示、善意的語(yǔ)言，營(yíng)造一種高尚、祥和、充滿人文氣息的氛圍，使項(xiàng)目管理由單向推動(dòng)方式變?yōu)槠降然?dòng)、共管共建方式，物業(yè)管理才能得以升級(jí)。我司高度重視貴校的物業(yè)管理項(xiàng)目，將選派出最優(yōu)秀最具有責(zé)任感的管理者和具有專業(yè)技術(shù)的技術(shù)人員，組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，并在開(kāi)展前期接管之日起就開(kāi)始進(jìn)行員工的培訓(xùn)工作，使他們不斷地適應(yīng)并了解 本物業(yè)的發(fā)展需求以及服務(wù)理念、管理宗旨，為實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)而不斷努力。 （四）、把好服務(wù)關(guān)，確保工作秩序正常 根據(jù)學(xué)校作息時(shí)間，由管理處保安部人員開(kāi)關(guān)好學(xué)校出入口大門。設(shè)想可能在學(xué)校內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件如：盜竊、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等特制定相應(yīng)的應(yīng)急 處理預(yù)案方案。根據(jù)貴校校區(qū)內(nèi)的安全防范特點(diǎn)以及貴校的實(shí)際情況，結(jié)合我司多年來(lái)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，確定貴校的治安防范重點(diǎn)部位。 實(shí)施“物業(yè) 110”服務(wù)模式，賦予學(xué)校廣大師生及物業(yè)管理服務(wù)中心人員對(duì)保潔的監(jiān)管職責(zé)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象隨時(shí)處理。整潔的環(huán)境，是貴校領(lǐng)導(dǎo)及廣大教職工及學(xué)生的基本需求，我司將把環(huán)境整潔作為提高貴校物業(yè)管理檔次的重要方面來(lái)抓緊抓好，實(shí)施全天候、全方位保潔，做好校內(nèi)公共區(qū)域及周邊環(huán)境的綠化保潔工作 。 （二）、自接管貴校物業(yè)之日起，按優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，師生無(wú)怨言。 第三節(jié)、 學(xué)校物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 針對(duì)深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校項(xiàng)目的特殊性和項(xiàng)目管理的發(fā)展需求，公司將以客觀實(shí)際需求為基礎(chǔ)，結(jié)合我司多年來(lái)的多所學(xué)校物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，提煉了深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校物業(yè)管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)，從而確定了我們對(duì)深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校物業(yè)管理的投標(biāo)宗旨、總體目標(biāo)和主要思路。以保證師生的正常教學(xué)與學(xué)習(xí)。 ★、環(huán)境衛(wèi)生管理 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)生活、辦公環(huán)境的要求越來(lái)越高，如何創(chuàng)造、保持一個(gè)嶄新、令人舒適的環(huán)境，這個(gè)任務(wù)就落在了保潔員的肩上。許多犯罪分子將犯罪活動(dòng)延伸到校園這片純潔而又寧?kù)o的凈土上。 學(xué)生高中階段 與初中階段有著相似點(diǎn)，他們都處在一個(gè)情感熱情、容易沖動(dòng)的情感世界里。 初中階段 是人類個(gè)體生命過(guò)程中極為特殊的階段，初中生的生理發(fā)育在此階段迅速發(fā)展，他們的情感認(rèn)知也越來(lái)強(qiáng)烈，他們產(chǎn)生了成人感，想盡快擺脫孩童時(shí)的幼稚以獲得成人式的認(rèn)可與尊重，但他們又不得不依賴父母，父母的批評(píng)會(huì)使他們產(chǎn)生強(qiáng)烈的壓抑和郁悶心理。他們的判斷與分析能力還處在無(wú)意識(shí)狀態(tài)，他們只能初步控制自己的情感，但還常有不穩(wěn)定的現(xiàn)象。一所好的學(xué)校除了他的教學(xué)師資力量?jī)?yōu)秀設(shè)施設(shè)備先進(jìn)外后勤服務(wù)也至關(guān)重要。學(xué)校環(huán)境幽雅，校舍潔靜，設(shè)施先進(jìn)，設(shè)備完善，具有現(xiàn)代化學(xué)校的風(fēng)貌，并擁有一支富有事業(yè)心、獻(xiàn) 身精神和創(chuàng)新精神的教職工隊(duì)伍。因此，在分析當(dāng)前物業(yè)管理特征的基礎(chǔ)上，指出物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分享、管理市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)規(guī)范化是其發(fā)展的必然聲勢(shì)。學(xué)校也算是一個(gè)小社會(huì)，校園人與人之間較為熟悉，領(lǐng)導(dǎo)與群眾之間多有師生之情，同窗之誼，最差的也可以繞個(gè)彎找到非常親近的關(guān)系。 物業(yè)管理要圍繞后勤服務(wù)，制定了服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，從紀(jì)律制度、儀容禮貌、工作要求三個(gè)方面對(duì)員工進(jìn)行全面考核，并將考核結(jié)果與個(gè)人利益掛鉤，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。因此，他們?cè)谖谢蛘衅肝飿I(yè)公司進(jìn)行管理時(shí)，有著不同于其他的物業(yè)管理的要求以及不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)校的這種特殊業(yè)主身份使用物業(yè)管理與社會(huì)物業(yè)也有著明顯的區(qū)別它有自己的特點(diǎn)： （一）、以前學(xué)校后勤是由學(xué)校的教職工來(lái)管理，由于學(xué)校的主要職責(zé)是以育人為主所以投入到后勤管理這塊較為疏忽，由于體制不健全、管理水平不專業(yè)等問(wèn)題導(dǎo)致效率低，服務(wù)差。這要求物業(yè)管理公司在服務(wù)管理過(guò)程中不僅要體現(xiàn)市場(chǎng)化、社會(huì)化、還要體現(xiàn)具有教育特色的風(fēng)格，而且在履行管理的同時(shí)，突出服務(wù)理念，強(qiáng)化服務(wù)功能，落實(shí)服務(wù)措施。因此，物業(yè)管理公司不僅要做好校園的生活后勤服務(wù)，而且還要和學(xué)校其他部門配合，參與學(xué)校精神文明建設(shè)，協(xié)助學(xué)校形成良好的校風(fēng)、 學(xué)風(fēng)。具體包括 ： 一，“育身” 功能，校園環(huán)境的改善、綠色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，保持空氣清新，有利于人身體的健康； 二，“育心” 功能，學(xué)生在成長(zhǎng)過(guò)程中，心理健康不容忽視，通過(guò)物業(yè)管理，使校園干凈、寬敞、有序、整齊，這樣的環(huán)境可以讓人心曠神怡、精神振奮，容易形成樂(lè)觀向上、豁達(dá)開(kāi)朗的良好心理素質(zhì)；三，“育美” 功能，通過(guò)物業(yè)管理，校園文化長(zhǎng)廊、水景、雕塑等給人以豐富的美學(xué)價(jià)值和審美因素，有利于培養(yǎng)人的審美情趣，達(dá)到審美教育的目的； 四“育德” 功能，通過(guò)物業(yè)管理人員統(tǒng)一著裝服務(wù)、掛牌上崗服務(wù)、語(yǔ)言文明規(guī)范，服務(wù)熱情周到以及 規(guī)范管理起到一定的示范作用，有利于 培養(yǎng)學(xué)生的良好道德品質(zhì)。 首先，在 用人機(jī)制上， 實(shí)行公開(kāi)聘用制度，可以精簡(jiǎn)人員，降低管理成本； 其二，引入人才和業(yè)務(wù)水平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制， 建立居首位者晉升，庸者給予解聘的崗位競(jìng)爭(zhēng)制度， 其三，采用公開(kāi)、公平的監(jiān)督評(píng)比機(jī)制。 （三）、校園物業(yè)管理受固有習(xí)慣影響。而隨著教育事業(yè)的不斷發(fā)展，專業(yè)物業(yè)管理公司參與校園后勤服務(wù)，并介入其中，不僅構(gòu)建了校園教育管理工作的新平臺(tái)，也為學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)分擔(dān)了工作任務(wù)，承擔(dān)了管理風(fēng)險(xiǎn)。 深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校自創(chuàng)辦以來(lái)始終堅(jiān)持正確的辦學(xué)方針，堅(jiān)持實(shí)施以愛(ài)國(guó)主義教育為基礎(chǔ)的健全人格教育，培養(yǎng)有科學(xué)思想人文精神的國(guó)家未來(lái)的主人。 眾所周知，深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校是一所品牌學(xué)校，是家長(zhǎng)托付孩子學(xué)習(xí)的良好場(chǎng)所。 一、身心健康分析 小學(xué)階段 是學(xué)生個(gè)體身心發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，他們的感知從無(wú)意性、情緒性漸漸向有意性、目的性發(fā)展。這一因素決定了提供后勤服務(wù) 的人員 要講究日常儀容、儀表，舉止行為等素質(zhì)的培養(yǎng)，且安全管理是重中之重。這些因素決定后勤服務(wù)人員在提供日常服務(wù)要嚴(yán)格管理，強(qiáng)調(diào)學(xué)生要守紀(jì)律、懂規(guī)矩，講秩序的同時(shí)還要積力配合老 師對(duì)學(xué)生循循善誘，使學(xué)生身心得到健康發(fā)展。 二、重點(diǎn)管理分析 ★、治安管理 隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，一些人群受到環(huán)境的影響或是迫于生活的壓力而走向犯罪道路，以至于頻頻發(fā)生犯罪、違紀(jì)亂紀(jì)等現(xiàn)象。嚴(yán)格的管理保證校園內(nèi)的公共財(cái)產(chǎn)及人身安全不受侵犯與損失。 ★、機(jī)電設(shè)備維修管理 機(jī)電維修則是管理服務(wù)中心 的重中之重，它肩負(fù)都著校區(qū)內(nèi)所在樓宇內(nèi)的機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作，以及日常的各類零星維修。我司為貴校提供專業(yè)的綠化技術(shù)人員 利用 專業(yè)的 技術(shù)對(duì)校園進(jìn)行 綠化管養(yǎng)工作。我們的三項(xiàng)管理目標(biāo)是： （一）、力爭(zhēng)服務(wù)“零投訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，通過(guò)