【正文】 體給人以無限的升值遐想空間。 21 根據(jù)以上項目分析得出： 通州項目 西 受到朝陽東四環(huán) 外項目的客戶攔截， 東受到燕郊項目對客源的分流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20 相比之前的市場 6000 左右的價格，降價幅度在 1000 元左右，相當(dāng)于 20%左右， 對通州客戶的分流影響重大。 調(diào)查分析： 根據(jù)對燕郊的調(diào)查了解，目前此區(qū)域的售價區(qū)間基本在 45005500 元之間，有的低價甚至到 3000 多， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 19 11 東方一 品城 燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)102 國道與漢王路交匯處 萬 塔樓 (高層 ) 30% 元 /平米 4500 中秋 期間推出多套特價房：一居室 3980元 /平方米，兩居室、三居室 3880 元 /平方米。 2020 年 4月入住起價為 3400 元 /平方米，最高價為 4200元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。維多利亞 燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 萬 塔樓 37% 元 /平米 未開 預(yù)計 5300 先在封盤 期， 08 年底竣工 ， 7 星河皓 月 燕順路西潮白 92 萬 花園洋房、濱河亞別墅、墅級板式小高層 45% 元 /平米 5800 在銷的 Q4 號樓為 18 層板塔結(jié)合，主推 平方米兩居， 8 上上城 燕郊行宮東大街 萬 板樓 ,多層 ,小高層 ,高層 35% 元 /平米 4300 目前在售 5 期項目，剩余房源不足 1000 套，均價 4300 元 /平方米，起價 3800 元 /平方米，一次性付款 折，按揭 ， 9 月 20日之前購房在總房款基礎(chǔ)上再減 2020 元 9 意華 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。戶型面積 50200平方米， 08 年底入住。憶江南 燕郊技術(shù)開發(fā)區(qū)燕高路東 板樓、塔樓、 板塔結(jié)合 % 4300 面積 55 平米的一居， 8 8 93 平米的二居，114 平 米的三居。 17 家園），除花盛香醍屬低密花園洋房價格在 10000 以上外， 目前通州區(qū)域 沒有超過 9000 元 /平方米 的價格 。 調(diào)查分析： 根據(jù)以上兩表比較得出，目前通州在售樓盤成交均價普遍低于外報均價，價格在 7500 左右的有 3 個（武夷 .城市左岸、金隅七零九零、 DBC 加州小鎮(zhèn)），價格在 8500 左右的有 3 個（阿爾法社區(qū)、新通國際花園、運河明珠 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域環(huán)境有待改善，物管費均偏高于區(qū)域平均水平，交通便利性不高，配套一般。 14 商業(yè)廣場 區(qū)需要 1520分鐘，現(xiàn)在無購物等配套。無直達公交，步行至社 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 阿爾法 城鐵九棵樹站南 1200米云景南大街 曼城置業(yè) (北京 )有限公司 81572266 板樓89% 米 938 支 663192小1 7999兩居105135三居 30% 獨立壁掛爐 地上 150地下 300 元 /月 .平米 8500 13 萬 6 層板樓 容積率，使用率 89% 二期 15棟 6 層板樓 800 套， 供暖成本高，項目的位置較偏，交通部是特別方便，周邊的環(huán) 境還有待進一步完善。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。美泉 220 188 25199 14184 357422616 9 金泰?先鋒 70 53 4576 15474 70809024 10 北京奧林匹克花園 127 5 736 14111 10385696 （銷售數(shù)據(jù)來源：北京 市 房地產(chǎn)交易 管理網(wǎng) ） 調(diào)查分析：根據(jù)東四環(huán)外的市場調(diào)查情況得出，很多樓盤在做降價促銷，如：美利山 1200014000 精裝小戶型 loft產(chǎn)品，華業(yè)玫瑰郡從 18000 左右的價格降到 14000 銷售從低迷實現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，萬象新天從 13000 元降至 9800 元，華僑城從均價 18000 降至 12500 元銷售 55%， 以上大多為精裝項目， 從金地名京的銷售情況可以看出，上半年還在熱銷，但上調(diào)價格后開出的新樓座銷售明顯下滑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。美泉 朝陽區(qū) 姚家園路甲 8號 萬 m2 板樓 地鐵 6號線 二居： 120m2 三居： 13158m2 （二期） 82% 36% 2 分戶地板 采暖 2020 年底 元/m2 一期毛坯13800 元/m2 79 層花園洋房；二期2020 年 7 月底開始排號，預(yù)計 2020 年 9 月開盤銷售，價格待定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 富力又 一城 朝陽區(qū)東五環(huán)臺湖出口東800 米 115 萬m2 板塔 411 路、 913路、 821 路 8386% 35% 小區(qū)分戶壁掛爐供暖 2020 年 9月 元/m2 三期精裝塔樓 10400元 /m2 板樓 12000元/m2 3 期 “蝴蝶湄 ”東南亞風(fēng)情的建筑， 4500 平米的中心湖面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。就目前的“金九”來看銷售市場大局基本已定，不會回到以前“金九銀十” 的地產(chǎn)熱銷局面。此外還有一些項目雖然公布了大致的開盤均價，但是對于具體樓層的價格，都表示要在開盤前才能公布。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 盡管是公認(rèn)的“淡市”，但在銷售業(yè)績、資金回款等壓力下，奧運后的 9 月還是迎來了眾多開發(fā)商的放量一搏。 5 于是，在經(jīng)歷一整年的低迷之后，北京高端住宅價格虛高現(xiàn)象被打破。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 面對銷售量多月持續(xù)大幅下滑，人們越來越清晰地認(rèn)識到，如今的地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生明顯變化 —— 市場存量日益增加，購房者 仍持幣 觀望 ，短期 市場供給明 顯大于需求 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 政策解讀： 就目前房地產(chǎn)的整體環(huán)境分析得出，國家短期內(nèi)不會出臺相關(guān)的救市 政策，而政策的實施只是剛剛出具成效，穩(wěn)定了房地產(chǎn)的過快增長，國家認(rèn)可目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就比如萬科的降價 某種意義上 其實代表著 國家的意志， 但房地產(chǎn)業(yè)作為國家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其涉及到諸多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，國家不可能讓房地產(chǎn)持續(xù)低迷，目前銀行降低利率的表現(xiàn)也迎合了 “ 一保一控 ” 的政策， 因此 房地產(chǎn)穩(wěn)步逐步的發(fā)展 是國家調(diào)控的主要目的 。此次下調(diào)貸款利率和準(zhǔn)備金率并不是針對眼下的樓市。 ◆ 中國人民銀行 9 月 16 日 宣布，自今天起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機構(gòu)人民幣 存款準(zhǔn)備金率。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 ◆ “ 雙防 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)榱?“ 一保一控 ” ，即保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲。 但 在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，降息雖具備積極性的信號作用，但恐怕還難以撼動樓市低迷的預(yù)期。但購房者對降息 “ 買不買賬 ” 還是未知數(shù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同期銷售面積 27743 萬平方米，同比下降%，增幅下降 個百分點。面對資金來源收緊的現(xiàn)實，眾多開發(fā)商選擇打折、降價或是轉(zhuǎn)賣物業(yè)，其目的都是在加緊回籠資金，以維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。獲預(yù)售證的項目數(shù)量比 8 月 增加近 4 倍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 據(jù)調(diào)查了解多數(shù)新盤無明確開盤價，由于受到樓市交易低迷，以及眾多開發(fā)商打折促銷和全國各地此起彼伏的“退房潮”等眾多因素影響，開發(fā)商大都為銷售發(fā)愁，更為開盤定價犯難。現(xiàn)在業(yè)內(nèi)相互打聽價格策略成了地產(chǎn)界的一種趨勢，但所謂定價難，反映出的是部分開發(fā)商仍在期望利潤最大化的“暴利”思維。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 萬象新 天 朝陽區(qū) 朝陽北路與東葦路交叉口 85萬 m2 板樓 991 路、 306路、 364 路、488 路、 499路、 506 路、758 路公交車 二居： 100、11 124m2 三居：147m2 82% 31% 市政供暖 2020 年底 元/m2 四期羅蘭大道毛坯9050 元 /m2 四期由 3 棟 1415層板樓組成；低密度社區(qū)，園區(qū)內(nèi)京城唯一 1000 米立體景觀峽谷；園內(nèi) 萬平米中心綠地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 9 5 北京華 僑城 朝陽區(qū)東四環(huán)四方橋京沈輔路南側(cè) 83 萬 m2 板樓 米 31 路、 41路、 713 路、822 路、 40路、 840 路、752 路、 657路、 29 路、743 路、 753路 、 801 路 二居： 111m2 三居： 124m2 7983% 70%（含歡樂谷內(nèi)綠地） 燃?xì)忮仩t集中供暖，設(shè)分戶計量系統(tǒng) 2020 年底 元/m2 三期毛坯14200 元/m2 由 4 棟圍合式低密度薄板組成，一棟一庭院的園中之園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10 8 銀谷 成交分析 序號 項目名稱 開盤日期 開盤套數(shù)（套） 網(wǎng)簽 (套 ) 網(wǎng)簽面積（ m2） 網(wǎng)簽成交均價 (元 ) 網(wǎng)簽金額（元） 1 美利山 370 209 10368 12593 130564224 2 華業(yè)玫瑰郡 448 113 16811 3 金都杭城 154 29 4607 17570 80944