【正文】 修保養(yǎng)單位 應當依法取得許可，從事電梯維修、日常維護保養(yǎng)的作業(yè)人員當依法取得相應的許可證書 ； 在用電梯應每年經(jīng) 依法取得許可 的專業(yè)檢測機構檢驗合格，取得 171。 給排水系統(tǒng) 保持系統(tǒng)中各類泵、閥門、表計、控制柜、管路完好正常； 管道色標和水流指示清晰，閥門開、關狀態(tài)和水泵的使用、備用狀態(tài)掛牌明示； 定期保養(yǎng)檢修系統(tǒng)中的各類設備； 末端用戶的水壓及流量滿足使用要求 ； 二次供水設施的管理應符合國家《 二次供水設施衛(wèi)生規(guī)范 》要求，儲水箱（包括地下、樓頂）須結構完整，加蓋、加鎖、加網(wǎng)罩，保證水口干凈； 飲用水 水箱 每年進行全面清洗、消毒， 清洗 人員應持有健康合格證，清洗完畢 須有 專業(yè) 檢測部門 出具 的水質 檢驗 報告 ，水質符合地方飲用水標準； 定期試驗檢查儲水箱（池）內水位控制器、標尺、浮球和溢水管確保其可靠靈敏； 遇 限水、停水 情況 ，應 提前 通知各用戶 ，并做好解釋； 雨季應加強園區(qū)內排水管井的檢查，確保建筑物和道路排水暢通； 掌握區(qū)內企業(yè)的廢水處理和排放情況，督促其達標排放。 7. 建筑物、設備運行與維護 一般規(guī)定 應根據(jù)物業(yè)服務協(xié)議規(guī)定的責權制定各類建筑物及設備的運行維護作業(yè)規(guī)范和程序，制定相應的規(guī)章制度； 建立園區(qū)內建筑物和設備的維修保養(yǎng) 檔案，對規(guī)模較大，設備較復雜的園區(qū)還應分設備系統(tǒng)建立設備檔案； 設備檔案卡除記錄設備的技術參數(shù)、使用年限、安置地點等常規(guī)數(shù)據(jù)外，還應記錄該設備的運行、維護、修理、常用備品件、圖紙文檔等資料； 對外包維護保養(yǎng)的設備，物業(yè)公司應建立完善的承包商工作質量監(jiān)督、檢查、評估體系； 根據(jù)損壞程度和維修工作量的大小，建筑物及設備維修分為大修、中修和日常維修，建筑物及設備的中大修費用應在維修資金中列支，日常維修費用應進入物業(yè)服務成本； 物業(yè)服務企業(yè)應每年編制建筑物和設備的大、 中修項目計劃，預先提交產(chǎn)權人審核，根據(jù)產(chǎn)權人的決定，組織實施。 第 25 頁 共 36 頁 化學危險品管理 1）進入工業(yè)廠區(qū)（園區(qū)）的生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營、運輸、使用和處置化學危險物品的業(yè)戶，必須遵守《化學危險物品安全管理條例》等有關法規(guī)、規(guī)章； 2）工業(yè)廠區(qū)（園區(qū)）實行化學品生產(chǎn)許可證制度。 環(huán)境污染防治 污染物排放管理 1) 普通廢棄物 第 24 頁 共 36 頁 a) 生活垃圾應袋裝化集中收集后棄于垃圾桶中，由環(huán)衛(wèi)部門處理； b) 餐廚垃圾宜由業(yè)戶自行處理，或交由具有專業(yè)資質的廢棄物處理單位處理； c) 建筑垃圾由業(yè)戶自行處理，或交由具有專業(yè)資質的廢棄物處理單位處理； d) 廢紙類（包括紙板箱、包裝紙、辦公用紙等）集中回收后進行資源的再利用，或交由具有 專業(yè)資質的廢棄物處理單位處理； e) 金屬廢棄物（交換后的廢機械部品、廢電器元件、廢電線、易拉罐等）集中回收后進行資源的再利用，或交由具有專業(yè)資質的廢棄物處理單位處理； f) 廢泡沫塑料、廢塑料等集中回收后進行資源的再利用，或交由具有專業(yè)資質的廢棄物處理單位處理； g) 噪聲監(jiān)測方法按 《 城市區(qū)域環(huán)境噪聲測量方法 》 GB/T14623— 93。 c) 園林水體景觀養(yǎng)護標準 i. 景觀應達到和保持景觀設計要求； 第 23 頁 共 36 頁 ii. 水質得色度不超過 15 度，渾濁度不超過 5 度，不應有異臭，透明度 m≥ ， PH 值 ，溶解氧（ Do）發(fā)現(xiàn)病變、蟲害、枯萎應及時更換。整體造型應所選品種的觀賞效果一致。 ii. 合理安排修剪時期和修剪量，使樹木枝條充分木質化，提高抗寒能力。 e)施肥 i. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥，樹木生長期施追肥； ii. 施肥量應根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條第 21 頁 共 36 頁 件而定，樹木青壯年期及觀花觀果植物，應適當增加施肥量； iii. 施肥的種類因視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定，早期預擴大冠幅，宜施氮肥，觀花、觀果樹種應增施磷、鉀肥，逐步推廣應用復合肥料； iv. 施肥應以施腐熟的有機肥為主，施肥宜在晴天進行，除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。嚴禁用高壓水流澆灌樹木，即最好采取小水灌透的原則； iii. 在使用再生水澆灌時，水質必須符合園林 植物灌溉水質要求； iv. 灌水堰一般應開在樹冠垂直投影范圍，不要開得太深，以免傷根。邊角無遺漏，路邊和樹根邊的草要修剪整齊； vii. 竹類的間伐修剪宜在晚秋或冬季進行。 綠化養(yǎng)護要求 1）園林植物景觀養(yǎng)護管理技術措施及要求 a）修剪 i. 喬木主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝及枯枝和爛頭。 12） 喬木的質量要求 a）重要地點栽植材料（主要干道、廣場及綠地中主景）樹干挺直胸徑大于 8cm，樹冠要茂盛，針葉樹應蒼翠層次清晰，根系必須發(fā)育良好不得有損傷，土球應符合規(guī)定； b）一般綠地栽植材料主干挺拔，胸徑大于 6cm，樹冠要茂盛，針葉樹應蒼翠層次清晰，根系必須發(fā)育良好不得有損傷，土球應符合規(guī)定； c）防護林帶和大片綠地樹干彎曲不得超過兩處，具有抗風、耐煙塵、抗有害氣體等要求，針葉樹宜樹冠緊密分枝較低，根系必須發(fā)育良好不得有損傷，土球應符合規(guī)定； d）喬木綠籬有叢生特性易發(fā)生隱芽潛芽，葉常綠樹梢耐修剪萌發(fā)力強，根系發(fā)育正常。 8）樹木與架空線的距離 a）電線電壓 380 伏，樹枝至電線的水平距離及垂直距離均不小于 1m； b）電線電壓 3300 伏至 l0000 伏，樹枝至電線的水平距離及垂直距離均不小于 3． 00m。 2）綠化范圍內的原有樹木 a）古樹名木必須原地保留； b）胸徑在 25cm 以上的樹木，除難以避讓城鄉(xiāng)道路車行道時，可依照《上海市植樹造林綠化管理條例》有關條文辦理外，亦必須原地保留； c）胸徑在 15～ 25cm 的樹木，宜原地保留； 3）品種應選用適宜于本市生長的植物，并應符合綠地功能的要求； 第 17 頁 共 36 頁 4）植物栽植地位及標高應符 合植物的生長習性。 門保潔 門應做到清潔無塵、無手印腳印等污漬。 大理石、花崗巖、瓷磚地面 1）大理石、花崗巖、瓷磚、 木 地板及 防靜電架空 地板地面日常保潔應保持光亮、清潔； 2）大理石、瓷磚及花崗巖地面應使用相應的專業(yè)設備及養(yǎng)護劑定期養(yǎng)護，使地面光亮、 清潔、無污跡、無腳印。 辦公場所 按需要定期清潔窗臺、窗框、門、扶手、墻面、護墻板、踢腳線、空調設備、照明設備、其它電器設備外露部份、茶幾、桌子、沙發(fā)以及地面或地毯，做到無灰塵、無污跡。 空置房 空置房應做到地面無積塵、角落無蛛網(wǎng)，走道、扶梯、窗戶無積塵，建筑物無滲漏現(xiàn)象。 5）無障礙設施完好、通暢； 6）道路地面上的交通導向標志及指示牌清晰準確； 7）宣傳欄、果殼箱，定時收集垃圾，定期進行消殺； 8）清掃的 垃圾、樹葉必須倒入指定的垃圾箱，不允許亂倒或焚燒； 9）硬質停車場場地須平整清潔，植草停車場內草坪須平整，高度一致； 10）停車位要有明顯標志。 停車管理 1）設置專門區(qū)域； 2）配置專人管理； 3）維護停車秩序； 4）車庫內應配有相關的照明設施及停車設施。 消防通道管理 1) 消防通道標識的管理 a)樓層燈及樓層號碼標識應正確安裝在相應樓層的電梯廳醒目位置，保證緊急狀態(tài) 下仍能為人們正確且有效地提示所在樓層； b)應急指示燈標識應正確安裝在各層通道及樓梯內，以保證在緊急狀態(tài)下既可作應急照明使用，也能正確提示人們安全疏散的方向； c)禁止吸煙標識應安裝在各層的公共部位及電梯轎廂的醒目位置，倡導公共場所的無煙文化，以減少火災發(fā)生的機率。 消防器材管理 1) 消防器材的配置 a) 應按照國家有關法律法規(guī)并結合園區(qū)的火災危 險性，針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置； b) 緊急消防用品（包括但不限于應急太平斧、消防服、消防梯等）應當統(tǒng)一放置，并指派專人統(tǒng)一負責保管。 公共秩序維護 人員進出管理 1）園 區(qū)主要出入口應安排 24 小時值班； 2）對訪客提供必要的指引服務； 3）對施工、送貨、參觀等外來人員應實施必要的管理控制措施，如 進行出入登記或發(fā)放臨時出入證件 ； 第 8 頁 共 36 頁 4）對推銷、拾荒、小攤販、閑雜人員等應勸阻其進入園區(qū)； 5） 開放式園區(qū)應設有技防設施，通過技防和人防相結合的措施，保證園區(qū)內的有序和安全。 內部規(guī)章及要求 1）依據(jù)物業(yè)服務合同，制定園區(qū)服務機構的內部規(guī)章制度，以 加強 公共場所治安 防范 ，維護公共安全 ； 2）制定園區(qū) 公共秩序維護崗位設置、崗位規(guī)范及職責、運作管理規(guī)程、設施設備使用管理規(guī)定等，落實治安責任制； 3） 建立適應園區(qū)的治安保衛(wèi)制度、措施和必要的治安防范設施，使治安隱患和問題及時得到處理，對于治安案件、涉嫌刑事犯罪的案件應積極配合有關部門進行處理； 4）對難以制止的違法行為以及治安案件、涉嫌刑事犯罪案件應當立即報警，并采取措施保護現(xiàn)場，協(xié)助公 安機關的偵察、處置工作； 5） 內部規(guī)章制度應與公眾制度及規(guī)定相互銜接，不能相互違背或不一致； 6）服務人員應熟悉內部規(guī)章制度的具體內容并嚴格執(zhí)行。對于 維修服務 、延伸服務等費用須單獨結算的應準確計算。 對倉儲和采購進行控制，使倉儲和采購的物資及服務符合本標準及相關標準在質量、環(huán)境、安全等方面的要求。 從實際出發(fā)，根據(jù)《上海市建筑節(jié)能管理辦法》，充分考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實施。 服務人員應按規(guī)定統(tǒng)一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；站 姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務主動。 4． 基本要求 資質 物業(yè) 服務 企業(yè)應具有從事物業(yè)管理服務的資質，應符合建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行 辦法》的要求。 大修、中修、日常維修 建筑物大修：是指建筑物 的大部分已嚴重損壞，須 對 主體結構進行 的全面修復。 2．規(guī)范性引用文件 下列文件中的條款通過本規(guī)范的引 用而成為本規(guī)范的條款。當然物業(yè)管理雙方 也可根據(jù)管理活動的具體情況，依據(jù)委托管理合約具體條款執(zhí)行。 本規(guī)范可作為選擇或提供通用型工業(yè)廠房（園區(qū)）管理的參考依據(jù)，內容涵蓋了物業(yè)管理活動中安全管理與服務、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務、綠化管理與服務、建筑物及設施 /設備運行與維護、客戶服務、突發(fā)事件處理等六方面內容。 本標準適用于本市行政區(qū)域內 通用型工業(yè)廠房（ 園區(qū)） 物業(yè)管理服務活動 。 維修資金 用于園區(qū)公共部位和共用設施設備維修養(yǎng)護的專項基金，首期由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房單位按比例共同交納。 日常維修：指對建筑物及其設備進行的日常維護、保養(yǎng)和及時修復。 服務人員在服務過程中應保持良好的精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大第 5 頁 共 36 頁 方、有禮；用語文明、規(guī)范；對待顧客主動、熱情、耐心、周到并及時為顧客提供服務。 基本物業(yè) 服務 維護保養(yǎng)工作，應保持建筑的完好和設施設備的正常運行。 對管理范圍內的綠地和室內綠化進行養(yǎng)護服務，保持 區(qū)域 整體的景觀效果。 財務管理 建立健全財務管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。 5. 安全管理與服務 總體要求 公眾制度及規(guī)定 1）在遵守國家有關法律法規(guī)的前提下，制定園區(qū)公共秩序維護方面的公眾制度及規(guī)定； 2）應于業(yè)戶入駐時以書面形式告知業(yè)戶在園區(qū)內須遵守的公眾制度及規(guī)定，包括園區(qū)服務機構的 24 小時聯(lián)系方式； 3）服 務人員應熟悉公眾制度及規(guī)定的具體內容。 內部運作基本要求 1）熟悉園區(qū)及業(yè)戶的基本情況，文明執(zhí)勤，言行規(guī)范，訓練有素，認真負責； 2）熟 悉 各類控制系統(tǒng)（包括但不僅限于下列系統(tǒng)： 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、煤氣自動報警系統(tǒng)等安防系統(tǒng)）的操作方法并確保處于正常運行狀態(tài)，遇有故障應立即安排相關部門維修； 3） 監(jiān)視 、 監(jiān)控 及報警系統(tǒng)設施設備 應 24 小時開通， 保持監(jiān)控記錄完整， 保證對 園區(qū) 出入口、重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警 ， 監(jiān)控的錄 像 資料應至少保持 7 天，有特殊要求的