【正文】 賃政府擔(dān)保促進(jìn)消費(fèi)，推進(jìn)社區(qū)發(fā)展 1969年，尼克松上臺(tái)之后，實(shí)施了第235條款的“自置居所計(jì)劃”和第236條款的“租賃住宅計(jì)劃” 國(guó)會(huì)通過“緊急住 宅融資法案” 1974年 8月 政策重大突破 出臺(tái) “住房與社區(qū)發(fā)展”法案第 8條款計(jì)劃 后來，福特提出“社區(qū)發(fā)展補(bǔ)助計(jì)劃” (CDBG)，將住房建設(shè)、都市重建和其他住房資助計(jì)劃合在一起．并將資金分配給各州和地方政府．旨在加強(qiáng)相促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展。刺激市場(chǎng)持續(xù)向好。 ? 只有行業(yè)中數(shù)一數(shù)二的公司才能進(jìn)入第三階段，這些公司在最重要的市場(chǎng)上能兼并主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為了進(jìn)一步發(fā)展，他們還應(yīng)進(jìn)行全球擴(kuò)張。 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還處在發(fā)展的第一個(gè)階段，行業(yè)的集中度較低，存在大量的小公司。即使在整個(gè)住宅市場(chǎng)低迷期（市場(chǎng)增長(zhǎng)為負(fù)），大型住宅企業(yè)的住宅銷售都保持明顯的正增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)的階層屬性可以指導(dǎo)企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開發(fā)。 ? 2022年的全國(guó)范圍的調(diào)查顯示，那些低收入家庭（居無定所）的小孩面臨沒有接受正常教育的機(jī)會(huì)，不能與其他的小孩正常的交往，甚至存在食物短缺的危險(xiǎn)，這些家庭的增多，必然會(huì)對(duì)未來社會(huì)的穩(wěn)定造成一定的影響。 第三方研究中的土地資源、產(chǎn)業(yè)研究基本進(jìn)入中期階段，6月 20日提交報(bào)告；客戶細(xì)分研究已經(jīng)進(jìn)入項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，將于 6月 30日提交報(bào)告。同時(shí)研究美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的借鑒意義、美國(guó)標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展歷程對(duì)萬科的借鑒意義。 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 萬科中長(zhǎng)期規(guī)劃高層匯報(bào)版內(nèi)容提綱 一． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特征與規(guī)律 二． 選擇 Pulte Homes公司作為標(biāo)桿的理由 三． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模塊 四． 四大標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展歷程及戰(zhàn)略安排 1. Pulte Homes公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 2. Lennar公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 3. Centex公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 4. DRHorton公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 萬科中長(zhǎng)期規(guī)劃高層匯報(bào)版內(nèi)容提綱 一． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特征與規(guī)律 二． 選擇 Pulte Homes公司作為標(biāo)桿的理由 三． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模塊 四． 四大標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展歷程及戰(zhàn)略安排 1. Pulte Homes公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 2. Lennar公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 3. Centex公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 4. DRHorton公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 1. 行業(yè)三大特征 2. 產(chǎn)品的四大屬性 3. 行業(yè)投資回報(bào)的穩(wěn)定性結(jié)構(gòu) 4. 行業(yè)的整合趨勢(shì) 5. 行業(yè)的小公司效應(yīng) 6. 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響 7. 住宅產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的四大驅(qū)動(dòng)因素 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 萬科中長(zhǎng)期規(guī)劃高層匯報(bào)版內(nèi)容提綱 一． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特征與規(guī)律 二． 選擇 Pulte Homes公司作為標(biāo)桿的理由 三． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模塊 四． 四大標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展歷程及戰(zhàn)略安排 1. Pulte Homes公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 2. Lennar公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 3. Centex公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 4. DRHorton公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 1. Pulte Homes公司的基本情況 2. PulteHomes公司的 5個(gè)十年 3. 選擇 PulteHomes公司作為標(biāo)桿的理由 ① 始終如一的價(jià)值驅(qū)動(dòng) ② 能力第一 ,機(jī)會(huì)第二 ③ 策略驅(qū)動(dòng)績(jī)效 ④ 通過客戶導(dǎo)向做到象聯(lián)邦快遞那樣有名 ⑤ 股東回報(bào) ⑥ 通過創(chuàng)新永遠(yuǎn)保持領(lǐng)先 ⑦ 戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備與控制 ⑧ 基于產(chǎn)品／品牌或土地增值的戰(zhàn)略性并購(gòu) ⑨ 通過變革把握未來 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 萬科中長(zhǎng)期規(guī)劃高層匯報(bào)版內(nèi)容提綱 一． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特征與規(guī)律 二． 選擇 Pulte Homes公司作為標(biāo)桿的理由 三． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模塊 四． 四大標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展歷程及戰(zhàn)略安排 1. Pulte Homes公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 2. Lennar公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 3. Centex公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 4. DRHorton公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 1. 美國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策變化 2. 房地產(chǎn)金融變革 3. 土地儲(chǔ)備 4. 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈 5. 房地產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化和部件化進(jìn)程 6. 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的客戶細(xì)分 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 萬科中長(zhǎng)期規(guī)劃高層匯報(bào)版內(nèi)容提綱 一． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特征與規(guī)律 二． 選擇 Pulte Homes公司作為標(biāo)桿的理由 三． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模塊 四． 四大標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展歷程及戰(zhàn)略安排 1. Pulte Homes公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 2. Lennar公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 3. Centex公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 4. DRHorton公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 1. Pulte Homes公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排 2. Lennar公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排 3. Centex個(gè)公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排 4. DRHorton公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排 Zion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 初期標(biāo)桿研究匯報(bào)內(nèi)容 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 萬科中長(zhǎng)期規(guī)劃高層匯報(bào)版內(nèi)容 一． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特征與規(guī)律 二． 選擇 Pulte Homes公司作為標(biāo)桿的理由 三． 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模塊 四． 四大標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展歷程及戰(zhàn)略安排 1. Pulte Homes公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 2. Lennar公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 3. Centex公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 4. DRHorton公司的發(fā)展歷程和戰(zhàn)略安排； 1. 行業(yè)三大特征 2. 產(chǎn)品的四大屬性 3. 行業(yè)投資回報(bào)的穩(wěn)定性結(jié)構(gòu) 4. 行業(yè)的整合趨勢(shì) 5. 行業(yè)的小公司效應(yīng) 6. 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響 7. 住宅產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的四大驅(qū)動(dòng)因素 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在其它任何行業(yè)都不具備的三大屬性，這三大屬性決定了美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊地位與作用 美國(guó)社會(huì) a 經(jīng) 濟(jì) 支 柱 b 政 治 穩(wěn) 定 c 社 會(huì) 公 平 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有其他行業(yè)無法比擬的三重屬性 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential a) 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是美國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)支柱 住房投資５％ 家居花費(fèi)７－８％ 家庭消費(fèi)１０％ 住房消費(fèi)總計(jì)２２－２５％ 歷史上房地產(chǎn)行業(yè)五十年間，一直保持在美國(guó) GDP的五分之一以上 居民住房占據(jù)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)有形資產(chǎn)的三分之一 住房＋家居１５％ Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential b)房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ) ? 1996年全國(guó)范圍的調(diào)查顯示， 2/3的無家可歸者都不同程度的存在酗酒、吸毒和不同程度的精神疾病。 無家可歸的人給社會(huì)的穩(wěn)定帶來不良的影響 美國(guó)住房擁有率 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential b)房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ) 住房是中低收入家庭的主要經(jīng)濟(jì)壓力源 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential c)房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ) ? 2022年新增住宅建設(shè)給美國(guó)新增加 350萬就業(yè)崗位與 1660億美元的地方收入． ? 美國(guó)建筑商協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，新建每一百棟獨(dú)立住宅（ Single family） 能夠提供大約２５０個(gè)就業(yè)崗位，以及大約 1160萬美元的工資總額．而每１００個(gè)搬入新房的家庭，大約能夠給當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)帶來２８０萬美元收入與６５個(gè)就業(yè)崗位 房地產(chǎn)投資能夠給社會(huì)帶來大量就業(yè) Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential c)房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)著社會(huì)的不公平和階層屬性 不同的種族的住房擁有率存在明顯的差異 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在其它任何行業(yè)都不具備的產(chǎn)品四大屬性，這四大屬性決定了美國(guó)房產(chǎn)的獨(dú)特價(jià)值 ① 消費(fèi)品屬性 ② 投資品屬性 ④ 階層屬性 ③ DIY屬性 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential ① 房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)品屬性 ?住房是耐用消費(fèi)品，同時(shí)也是高價(jià)值產(chǎn)品，是消費(fèi)者長(zhǎng)期使用的產(chǎn)品 ?住房是消費(fèi)者生活重要的一部分，與每天的生活方式息息相關(guān)，房地產(chǎn)本身的生產(chǎn)和設(shè)計(jì)要體現(xiàn)消費(fèi)者的生活方式 ? 住房是人一生中最重要的生活必需品，平均每個(gè)人大約要花費(fèi)三分之一的收入在住房上 ? 必需品 ? 高值品 ? 耐用品 ?消費(fèi)者的購(gòu)買決策是理性決策； ?房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的內(nèi)容起到了很大的作用； ?感性決策只起到了部分作用； ?感性的決策過程在于購(gòu)買過程，所以許多大公司對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買過程非常關(guān)注 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential ② 房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的投資品屬性 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資性源于兩點(diǎn)： 1. 供給短缺：住房在空間上的不可遷徙，從而構(gòu)成空間上的短缺． 2. 需求旺盛：城市化與人口增長(zhǎng)導(dǎo)致需求不斷增加； Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential ③ 房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的 DIY屬性 房?jī)r(jià)：維護(hù)：使用 =1： 5： 200 住宅投資５％ 家居花費(fèi)７－８％ 住房消費(fèi)（租金，還貸）１０％ 住房消費(fèi)總計(jì)２２－２５％ 住房＋維護(hù)裝修１５％ 2022年，住宅投資占ＧＤＰ的４％，而用于生活設(shè)施，家具，用具與裝修等費(fèi)用在ＧＤＰ的比重超過７％ 數(shù)據(jù)來源 :美國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential ④ 房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的階層性屬性 ?由于產(chǎn)品的高價(jià)值屬性和生活必需品屬性，決定了不同經(jīng)濟(jì)層次的人購(gòu)買不同經(jīng)濟(jì)層次的住房 ?消費(fèi)者對(duì)階層的認(rèn)同感 ?消費(fèi)者對(duì)階層的叛逆感 房地產(chǎn)產(chǎn)品的階層性決定了客戶的價(jià)值取向。 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 結(jié)論：住房的四大屬性決定了客戶價(jià)值的四大組成部分 房地產(chǎn)客戶價(jià)值的四個(gè)組成部分 房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需消費(fèi)品屬性，決定了房地產(chǎn)客戶需求的經(jīng)濟(jì)性 房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資品屬性決策了房地產(chǎn)客戶需求的價(jià)值性 房地產(chǎn)產(chǎn)品的ＤＩＹ屬性決定了房地產(chǎn)客戶需求的多樣性 房地產(chǎn)產(chǎn)品的階層性決定了房地產(chǎn)客戶需求的社會(huì)性 Zion Consulting 機(jī)密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential “發(fā)展穩(wěn)定性：大幅度增長(zhǎng)，小周期波動(dòng)” 0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %