【正文】 （ 2） 政策符合性原則：本項(xiàng)目的研究分析及方案制定緊扣國(guó)家及各級(jí)政府關(guān)于城市建設(shè)、保障性住房建設(shè)的有關(guān)政策、指導(dǎo)意見(jiàn)及辦法；嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)保障性住房建設(shè)要求；統(tǒng)籌考慮“十二五”期間，XX 市全市保障性住房建設(shè) 規(guī)劃，結(jié)合 20xx 年 XX 市保障性工程目標(biāo)任務(wù)，合理確定建設(shè)規(guī)模。 （ 6） 嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)約建設(shè)用地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護(hù)和消防安全的要求。因此，保障性住房建設(shè)也成了自 20xx 年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要一環(huán)，中央及國(guó)務(wù) 院將房地產(chǎn)調(diào)控與建設(shè)保障性住房作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成 500 萬(wàn)套，新開(kāi)工 700 萬(wàn)套以上。 20xx 年， XX 省與國(guó)家簽訂的 20xx 年城鎮(zhèn)保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū)為 萬(wàn)套 （ 含 10 萬(wàn)戶新增租賃補(bǔ)貼發(fā)放 ） ，國(guó)家要求 XX 省到年底前各類城鎮(zhèn)保障性住房要三分之一主體結(jié)構(gòu)基本完成，三分之一進(jìn)入樓層施工，三分之一開(kāi)始基礎(chǔ)施工，并基本建成 萬(wàn)套以上；除此以外，省政府還要求，各地城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目要在 9 月底前全部開(kāi)工，并在年底前完成 60%以上的投資額。其中：新增租賃補(bǔ)貼 戶，并確保所有建 設(shè)項(xiàng)目今年 9月 30 日前全部開(kāi)工建設(shè)。 （ 2） 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家、 XX 省、 XXXX 縣有關(guān)保障性住房建設(shè)的規(guī)劃及政策。 （ 6） XX 縣近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，具有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及項(xiàng)目融資條件，項(xiàng)目的建設(shè)資金能得到保證。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 一 用地面積 畝 二 總建筑面積 ㎡ 117365 其中 地上 建筑面積 ㎡ 81464 商業(yè)建筑面積 ㎡ 15351 地下室建筑面積 ㎡ 20550 三 建筑密度 % 四 容積率 12 五 綠地率 % 六 總戶數(shù) 戶 1908 七 機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù) 個(gè) 555 八 非機(jī)動(dòng)車(chē)位 個(gè) 400 （ 1） 估算 總投資 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 合計(jì)（元） 備注 一 土地征用費(fèi) 二 前期工程費(fèi) 三 建安工程費(fèi) 四 基礎(chǔ)配套費(fèi) 五 其他工程費(fèi) 六 利息 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 八 間接費(fèi) 十 項(xiàng)目總投資 （ 2） 資金籌措 項(xiàng)目所需建設(shè)資金以下列兩個(gè)方式予以籌措： 1） 中央、省關(guān)于保障性住房建設(shè)的財(cái)政補(bǔ)貼資金： 萬(wàn)元。 其次，項(xiàng)目也體現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)效益。 計(jì)劃 201 2 年 7 月 30 日前開(kāi)工， 20xx 年 9 月 30 日前全部建成并投入使用。 （ 4） 通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析，本項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)基本可控，項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 XX 縣域東西最大距離 64 公里，南北最大跨度 78 公里。地塊內(nèi)地勢(shì)總體較為平坦，僅地塊東部有兩個(gè)小的山包。 11′ ，北緯 24176。 XX 縣兼具低緯、季風(fēng)和山原地勢(shì)氣候特征。年平均氣溫 ℃。境內(nèi)山川秀麗、四季如春。 XX 地處山區(qū)森林資源及其豐富，森林覆蓋率為 %，有高等植物 1000 余種， 屬國(guó)家一級(jí)保護(hù)樹(shù)種有禿極杉、桫欏；屬二級(jí)保護(hù)的有 XX 山茶、鵝掌楸、銀杏；屬三級(jí)保護(hù)的有楠木、紅椿、山龍眼、頂果木、白桂木等，良好的森林覆蓋，為野生動(dòng)物提供了良好的生長(zhǎng)條件，奇珍異獸有孔雀、原雞、白鷴、犀鳥(niǎo)、錦雞、鸚鵡、鴛鴦、虎、豹、馬鹿、熊、蜂猴、長(zhǎng)臂猿等。與公路網(wǎng)相適應(yīng)的公路客運(yùn)網(wǎng)和汽車(chē)維修救援網(wǎng)也基本形成。為了進(jìn)一步完善住房保障體系，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一系列不和諧因素和存在問(wèn)題，更好地解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級(jí)人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書(shū) ，落實(shí)工作責(zé)任。 《 XX 省人民政府關(guān)于大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見(jiàn)》 （ XX政法【 20xx】 64 號(hào) ） 明確“十二五期間，全省共建設(shè) （ 籌建 ） 保障性住房 250 萬(wàn)套 （ 戶 ） ，解決 800 萬(wàn)左右城鄉(xiāng)中低收入群眾住房困難問(wèn)題，其中， 城鎮(zhèn)保障性安居工程 150 萬(wàn)套 （ 戶 ） ，農(nóng)村保障性安居工程 100萬(wàn)套 （ 戶 ） 。集中建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目可配套建設(shè)占總建筑面積 15%的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 市保障性住房政策 《 XX 市人民政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 20xx 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工程意見(jiàn)的通知》指出： （ 1） 面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭出租，優(yōu)先解決低收入家庭住房困難。逐步建立有進(jìn)有退、合理流動(dòng)的保障性住房分配、使用機(jī)制，杜絕保障性住房出現(xiàn)空置等問(wèn)題。 3 項(xiàng)優(yōu)惠政策是：一是用于保障性安居工程的新增建設(shè)用地，免征新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、征地管理費(fèi)；二是收回使用權(quán)的國(guó)有土地和政府儲(chǔ)備土地要優(yōu)先安排用于保障性安居工程建設(shè)，按成本地價(jià)優(yōu)先供應(yīng)；三是對(duì)企業(yè)利用存量土地建設(shè)，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)將原用途變更為住宅用地，不需補(bǔ)繳土地出讓金。而在我國(guó)實(shí)施西南周邊外交戰(zhàn)略中，XXXX 的戰(zhàn)略地位非常重要，在我國(guó)面向西南開(kāi)放中具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這表明以面向西南開(kāi)放為主題的中國(guó) XX 沿邊開(kāi)放試驗(yàn)示范區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇已經(jīng)來(lái)到，條件已經(jīng)具備，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。 XX 作為國(guó)際大通道上的橋頭堡地位古已凸現(xiàn)。對(duì)于最低收入家庭，政府提供可租賃的 保障性住房 ；低收入家庭可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的中等收入家庭可以購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房；中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員可以租賃公共租賃住房； 而對(duì)于中高收入家庭可通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、租賃商品住房。 XX 逐年擴(kuò)大保障性安居工程實(shí)施范圍。醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施采取更高的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。 XX 要求保障性住房及其配套設(shè)施建成完工且具備入住條件的，必須在 1 個(gè)月內(nèi)安排保障對(duì)象入住。 20xx 年 XX 省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下達(dá)到各州市，必須按照責(zé)任 26 目標(biāo)的要求抓好建設(shè)，確保去年開(kāi)工的項(xiàng)目到今年底基本完成； 20xx年新開(kāi)工的項(xiàng)目在 9 月底前全部開(kāi)工，今年底完成 60%以上的投資額，基本建成 1 萬(wàn)套。 保障居民住房是政府必須承擔(dān)的一項(xiàng)重要社會(huì)責(zé)任 在現(xiàn)代社會(huì)，居者有其屋早已超越個(gè)人消費(fèi)的范圍，成為一個(gè)涉及保障公民生存公平和生存權(quán)利的重要問(wèn)題。對(duì)其資本特征來(lái)講，這個(gè)市場(chǎng)如果完全聽(tīng)?wèi){價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)決定一切，那么在很多情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)變成像證券市場(chǎng)那樣的資本逐利場(chǎng)所，甚至引發(fā)投機(jī)狂潮。城市化的發(fā)展不可避免需要繼續(xù)占用土地的， 億人口的吃飯又需要保留耕地，可供房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的土地資源十分有限。政府介入管理，首先是規(guī)范房地 產(chǎn)市場(chǎng)秩序，其次為中低收入者提供住房保障。德國(guó)在 20xx 年金融危機(jī)后成為歐洲恢復(fù)最快的國(guó)家， 20xx 年又創(chuàng)造了 1992 年兩德統(tǒng)一以來(lái)的最快經(jīng)濟(jì)增速，長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要作用。高收入者大量購(gòu)買(mǎi)的房屋只有少量自己使用，大部分用于投資增值，其投資增值的房屋可以讓房主在暴利下賺取真金白銀，是實(shí)實(shí)在在可以增值的房屋資本。 這種情況的發(fā)展，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)社會(huì)貧富差別的格局更加深化。至于一部分政府投資項(xiàng)目的資金違規(guī)流入，更是把本應(yīng)屬于國(guó)有資本和政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的收益轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商手中。社會(huì)財(cái)富分配如此發(fā)展下去，貧富差別只能進(jìn)一步拉大。如果這個(gè)宏大目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，那么國(guó)內(nèi)城市低收入者和中低收入人群的大部分人，就再無(wú)住房之憂，中等收入階層中 的相當(dāng) 一 部分人也可以從住房負(fù)重中解脫出來(lái)。那些勉強(qiáng)負(fù)債買(mǎi)房的人會(huì)大量離場(chǎng)，如果這個(gè)人群足夠大 （ 可能發(fā)展到若干億之眾 ） ，市場(chǎng)供求關(guān)系就會(huì)根本改變。為滿足住房消費(fèi)的房地產(chǎn)發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的特點(diǎn)又非常明顯，不僅直接拉動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑材料和銀行信貸等行業(yè)的擴(kuò)張，還會(huì)延伸出對(duì)家具、 電器、裝修等一系列消費(fèi)品的大量需求，從而在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占有舉 足輕重的地位。如此大量的資源 （ 能源、。 房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲帶來(lái)的高額收益會(huì)立即吸引大批投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)迅速擴(kuò)張。 保障住房建設(shè)對(duì)促進(jìn)資源合理配置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整發(fā)揮重要作用 進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái)，住房、汽車(chē)、旅游和教育四大消費(fèi)領(lǐng)域的快速增長(zhǎng)，對(duì)推動(dòng)中國(guó)工業(yè)化水平的提升和新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重大作用。當(dāng)這個(gè)社會(huì)最大人群不必為市場(chǎng)高價(jià)住房而大量耗費(fèi)家庭收入的時(shí)候，他們的實(shí)際財(cái)富總量份額也會(huì)明顯上升。 保障房建設(shè)的提供對(duì)象，既有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的中等收入階層，也有入住公屋的中低收入者。這也就是為什么近幾年來(lái)在中 國(guó)富豪榜的前列陡然出現(xiàn)了那么多的房地產(chǎn)商的原因。首先是高價(jià)購(gòu)房的中等和中低等收入人群， 29 他們被迫在更高價(jià)位上買(mǎi)房，等于 大大壓縮了他們的原有家庭財(cái)富并轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商手里。 低收入者租房的情況就更加明了，高房租只能把這些人的更多收入轉(zhuǎn)移到房主口袋中。這不但沒(méi)有違背市場(chǎng)規(guī)律，恰恰相反，正是我們對(duì)市場(chǎng)規(guī)律深化認(rèn)識(shí)和尊重市場(chǎng)規(guī)律的結(jié)果，是政府為公眾負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向理性發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的重 要標(biāo)志。德國(guó)實(shí)行“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在住房保障方面相當(dāng)成功，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，即使實(shí)行市場(chǎng)體制的國(guó)家，也沒(méi)一個(gè)完全依靠?jī)r(jià)格機(jī)制解決居民住房問(wèn)題。例如當(dāng)房屋價(jià)格高漲時(shí) （ 特別是大量投機(jī)活動(dòng)加入時(shí) ） ，城市低收入人群肯定被排斥于市場(chǎng)之外，中等收入者則成為負(fù)債房奴，只有投房者才可以享受資本增值厚利；房屋價(jià)格大跌時(shí)，也常常是經(jīng)濟(jì)最氣或危機(jī)時(shí)期，倒霉的還是城市中、低收入人群。 由于土地資源的稀缺剛性強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難成為一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，只能劃在有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的范疇中。 保障性住房建設(shè)的重要性分析 保障房建設(shè)作為當(dāng)前中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事，已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。整個(gè)“十二五”期間， XX 將建設(shè) （ 籌集 ） 保障性住房 250 萬(wàn)套 （ 戶 ） ，其中城鎮(zhèn) 150 萬(wàn)套、農(nóng)村 100 萬(wàn)戶，使約 800 萬(wàn)城鄉(xiāng)低收入群眾的住房困難問(wèn)題得 到緩解。 XX 不斷創(chuàng)新保障性住房政策，整合建設(shè)指標(biāo)和補(bǔ)助資金，統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。游牧民定 25 居工程、農(nóng)村殘疾人危房改造等也同步進(jìn)行。 20xx 年啟動(dòng)了以茅草房、杈叉房改造為重點(diǎn)的扶貧安居工程， 20xx 年起每年由省級(jí)財(cái)政安排專項(xiàng)資金建設(shè) 保障性 住房， 20xx 年開(kāi)始全面實(shí)施為期 10 年的農(nóng)村民居地震安全工程。 24 保障性住房建設(shè)分析 全國(guó)保障性住房建設(shè)分析 目前，我國(guó) 70%以上的城鎮(zhèn)人口都是中低收入家庭，住房保障需求量大，在一個(gè) 相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)住房保障制度還只能以“低水平、廣覆蓋”為目標(biāo)；住房保障體系重點(diǎn)傾斜的是首先考慮低收入者的住房需求，首先保證社會(huì)上最貧困部分人群都有房子住。從我國(guó)內(nèi)地出發(fā)，選擇經(jīng) XX 到 騰沖再到緬甸的密支那到印度的雷多，只有 606 公里，是通往南亞乃至歐洲最便捷的一條通道。 23 橋頭堡戰(zhàn)略的重要組成部分 5 月 6 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持 XX 省加快建設(shè)面向西南開(kāi)放重要橋頭堡的意見(jiàn)》， XX 省迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 XX 縣土地供應(yīng)向保障房用地傾斜 按照中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策以及全 市住房保障工作座談會(huì)議精神， 20xx 年保障性住房用地工作突出 5 個(gè)繼續(xù) 3 項(xiàng)優(yōu)惠。住房困難家庭數(shù)量的摸底調(diào)查并更新數(shù)據(jù)，為搞好保障性住房規(guī)劃建設(shè)提供依據(jù)。積極爭(zhēng)取中央補(bǔ)助資金的同時(shí)，省級(jí)財(cái)政按 100 元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)助。 20xx 年， XX 省與國(guó)家簽訂的 20xx 年城鎮(zhèn)保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū) 為 萬(wàn)套 （ 含 10 萬(wàn)戶新增租賃補(bǔ)貼發(fā)放 ） ，國(guó)家要求 XX 省到年底 前各類城鎮(zhèn)保障性住房要三分之一主體結(jié)構(gòu)基本完成，三分之一進(jìn)入樓層施工，三分之一開(kāi)始基礎(chǔ)施工，并基本建成 萬(wàn)套以上；除此以外，省政府還要求，各地城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目要在 9 月底前全部開(kāi)工，并在年底前完成 60%以上的投資額。 《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》 （ 建保 〔 20xx〕 87 號(hào) ）指出，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。中央要求切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、 保障性住房 。 19 保障性住房建設(shè)政策環(huán)境 國(guó)家保障性住房政策 黨和政府高度重視住房保障工作。 XX 氣候宜人物種豐富，又是”西南古絲綢之路”的要道，中原文化與絢麗多彩的邊疆民族文化融為一體，交相輝映。水資源為全國(guó)人 2700 立方米的45 倍，初步探明水利電力蘊(yùn)藏量為 萬(wàn)千瓦，是 XX 市電力開(kāi)發(fā)最大的一個(gè)縣。極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃。西南受印度洋暖濕氣流的影響，形成西面迎風(fēng)坡多雨，夏無(wú)酷熱。 — 50′ ，分別與施甸縣、永德縣 、鎮(zhèn)康縣、緬甸、潞西市、梁河縣、騰沖縣、隆陽(yáng)縣相接壤，國(guó)境線長(zhǎng) 公里。 縣發(fā)展概況 XX 縣位于 XX 省西部，地處怒江、龍川江兩江之間，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 98176。全縣總面積 2884 平方公里。 （