【正文】 以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 受讓人造成土地閑置 根據(jù)《閑置土地處置辦法》第3條，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 受讓人原因終止項目投資建設(shè) 自國有土地出讓實行公開競價制度以來，競爭程度日趨激烈，諸多受讓人榮獲“地王”桂冠，導致樓面價虛高，甚至高于同期房價。土地出讓價款包括征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。盡管示范文本事先確定了續(xù)期處理規(guī)則，但屆時的土地使用權(quán)人未必仍是受讓人，該土地使用權(quán)人無義務遵守《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，而且土地使用權(quán)續(xù)期涉及數(shù)以億計社會公眾的安身立命，屆時應當根據(jù)國情、民情、人情制定科學規(guī)則來處理這一重大社會問題。”略加思考可知，《物權(quán)法》規(guī)定非?；\統(tǒng)：住宅用地期滿后自動續(xù)期，是無償還是有償？非住宅用地期滿后的續(xù)期，適用什么法律辦理？按照物權(quán)法立法理由書，如此立法的重要原因是中國正處于飛速發(fā)展階段，立法者對數(shù)十年之后的中國國情與民情尚無法判斷，草率定下規(guī)則，可能與數(shù)十年后的人世生活嚴重脫節(jié)，故立法任務還是交給后世，屆時根據(jù)具體國情與民情制定相應法律。提前收回國有建設(shè)用地使用權(quán)必須堅持：（1）必須為了公共利益的需要而提前收回，公共利益應當納入審查機制；（2）必須按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序提前收回，應當聽取建設(shè)用地使用權(quán)人的意見；（3）必須按照公開市場價對使用權(quán)人足額補償，退還相應的出讓金，征收個人住宅而的，還應當保障被征收人的居住條件。經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應當依法給予補償。對于工業(yè)用地，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布了《關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)〔2009〕101號），工業(yè)用地出讓期限內(nèi)，受讓人在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下增加容積率的，經(jīng)核準不再增收土地價款；需要改變土地用途的，如果出讓合同或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確改變土地用途應收回土地的，應當收回土地使用權(quán)，以招標拍賣掛牌方式重新出讓。住宅項目建設(shè)按照國發(fā)［2008］3號文、《關(guān)于認真貫徹國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強土地供應調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2007〕236號）的有關(guān)規(guī)定確定，供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。項目總用地面積。建設(shè)用地使用權(quán)年限起算按合同約定的交付土地之日起算，原劃撥（承租）國有建設(shè)用地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。 土地條件分為生地與熟地。宗地空間范圍是以平面界址點所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，宗地平面界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫；高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。 繳清土地出讓金之后才能獲取土地使用權(quán)證書，并不意味著土地出讓金必須一次性支付，經(jīng)與出讓人協(xié)商，土地出讓金可以分期繳納。 五、土地出讓金與權(quán)屬證書辦理 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條就明確規(guī)定，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)，支付全部土地出讓金是領(lǐng)取土地使用證的前提。根據(jù)《物權(quán)法》138條，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：（1）當事人的名稱和住所；（2）土地界址、面積等；（3）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出讓金等費用及其支付方式；（7）解決爭議的方法。確定中標人、競得人后，出讓人應當發(fā)出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。競價分為招標、拍賣、掛牌三種方式，勝出方式存在一定區(qū)別。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。為保證規(guī)劃條件落實，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（GF20082601）》示范文本（下稱“示范文本”）將規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件列為附件3。 三、城市規(guī)劃對所有參與者具有約束力 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實施條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，土地使用權(quán)出讓由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行；出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行），協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍包括：（1）政府供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；（4）法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。出讓人可以根據(jù)招標拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂出讓合同，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂出讓合同變更協(xié)議，也可以按約定直接與新公司簽訂出讓合同。 中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。 公布出讓結(jié)果。發(fā)布出讓公告。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照出讓年度計劃，會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的出讓方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。 房地產(chǎn)開發(fā)屬于經(jīng)營性項目，建設(shè)用地必須以出讓方式取得，以劃撥方式取得建設(shè)用地的，建設(shè)項目必須符合《房地產(chǎn)管理法》第24條以及《劃撥用地目錄》。20101110 根據(jù)《物權(quán)法》第137條，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃