【正文】 關(guān)證明、材料。 第十九條 設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。申請(qǐng)變更登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文件。房屋合并應(yīng)當(dāng)提交原有房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證、主管部門批準(zhǔn)文件、合同協(xié)議，以及相關(guān)的權(quán)屬證明、資料等。 房屋分割是指共有房產(chǎn)依法分割為各自的房產(chǎn)的行為。房屋劃撥應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、劃撥有關(guān)文件、資料等。遺產(chǎn)房屋繼承的形式有法定繼承、遺囑繼承、代位繼承、轉(zhuǎn)繼承、遺贈(zèng)等。贈(zèng)與需要雙方意愿一致，所以贈(zèng)與是一種合同關(guān)系。在房產(chǎn)的交換中，每一方交付的房產(chǎn)都要為對(duì)方所有，因此都應(yīng)當(dāng)對(duì)所轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)保責(zé)任。房屋買賣應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、買賣合同、契稅證明以及其他相關(guān)材料。 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。”因此本條規(guī)定，集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的初始登記、納入城市房地產(chǎn)權(quán)屬的管理。 房屋竣工驗(yàn)收資料是指甲方按照合同對(duì)乙方承建的房屋建筑進(jìn)行驗(yàn)收所形成的資料，包括各種文字材料、圖表、聲象資料等。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是指由城市規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)申請(qǐng)人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程核發(fā)的證書(shū)。 新建房屋初始登記。公告應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明、具體、準(zhǔn)確，群眾易于明了掌握。 公告時(shí)間規(guī)定在規(guī)定期限前三十日。因此，是否進(jìn)行，進(jìn)行的期限，應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府確定。 換證是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)所有權(quán)利人領(lǐng)有的權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行全面的更換。主要是核對(duì)其登記事項(xiàng)與產(chǎn)籍檔案資料、房屋權(quán)屬與房屋現(xiàn)狀是否一致。 凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范圍，無(wú)論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)，權(quán)屬狀況有無(wú)變化，均應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。同時(shí)應(yīng)當(dāng)提交權(quán)利人或申請(qǐng)人的書(shū)面委托書(shū)。 [釋義] 本條規(guī)定了權(quán)利人、申請(qǐng)人、代理人在申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提供有效證件。 第十二條 權(quán)利人(申請(qǐng)人)可以委托代理人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。 直管公房是房地產(chǎn)部門代表政府直接經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有房產(chǎn)。它為兩人或兩人以上的人們共同擁有該房屋的權(quán)利。 法人、其他組織應(yīng)當(dāng)使用法定名稱。 [釋義] 本條對(duì)房屋權(quán)屬登記的對(duì)象，登記人的用名，共有房屋，他項(xiàng)權(quán)利以及直管公房登記的主體做了規(guī)定。 權(quán)利人(申請(qǐng)人)為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的名稱。 核準(zhǔn)登記是對(duì)產(chǎn)權(quán)來(lái)源清楚，證件齊全、手續(xù)完備，符合法規(guī)政策，沒(méi)有矛盾糾紛的申請(qǐng)登記進(jìn)行最后的確認(rèn)批準(zhǔn)。 權(quán)屬審核是登記機(jī)關(guān)對(duì)受理的申請(qǐng)進(jìn)行權(quán)屬審核。 本條第(三)項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記。 變更登記是指房屋權(quán)利人因法定名稱改變，或者房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。 總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。 [釋義] 本條是房屋權(quán)屬登記的分類。目前房地產(chǎn)管理的體制尚不規(guī)范統(tǒng)一，有的地方還沒(méi)有建立政府房地產(chǎn)管理部門，即房地產(chǎn)管理局，各地應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》的要求理順體制建立健全房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。更有一些不法之徒偽造產(chǎn)權(quán)證書(shū)，從事詐騙活動(dòng)。它們都不具有辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記和頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)的職能。一項(xiàng)法律如果沒(méi)有明確的主管部門，執(zhí)法主體不明確，在實(shí)際中就無(wú)法實(shí)際，便形同虛設(shè)。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。 本條所指縣級(jí)以上地方人民政府就是直轄市、市、縣人民政府。 [釋義] 鑒于房地不可分的原則和近年來(lái)房地分管造成的種種弊端，廣州、上海、北京等一些城市實(shí)行了房地合一，統(tǒng)一管理的體制。否則房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)、民事活動(dòng)將無(wú)法進(jìn)行?！辈⒃诘谌粭l規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 對(duì)國(guó)有房產(chǎn)實(shí)行特殊的保護(hù)：一是返還被非法占有的國(guó)有房產(chǎn)，不受時(shí)效的限制；二是不受非法占有人善意占有的限制，也不管占有人是否知情，是直接取得或是幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，國(guó)家均有權(quán)追索返還或要求賠償；三是對(duì)所有權(quán)不明的房產(chǎn)，或者國(guó)家與他人對(duì)所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，一時(shí)又無(wú)法確定時(shí)，推定該項(xiàng)房產(chǎn)為國(guó)家所有。 恢復(fù)原狀：房屋因遭到非法侵害損壞時(shí)，該房屋的所有權(quán)人有權(quán)訴請(qǐng)法院，責(zé)令肇事人進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)原狀。它是經(jīng)過(guò)政府房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后發(fā)給權(quán)利人的法律性賃證，政府用其聲譽(yù)和行政行為來(lái)證明和保證它的真實(shí)性和合法性，其他任何證明、材料都不具有這樣的權(quán)威性，所以它是唯一合法憑證。 使用是指按照房屋的性能和用途加以利用。 [釋義] 本條規(guī)定房屋權(quán)屬證書(shū)是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，受國(guó)家法律的保護(hù)。申請(qǐng)人申請(qǐng)權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)是每個(gè)申請(qǐng)人應(yīng)履行的法律責(zé)任，也是維護(hù)自己合法權(quán)益的最好方法。 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān))申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。他與“法人”互為對(duì)稱。他是房地產(chǎn)權(quán)利的主體。房地產(chǎn)行政主管部門是權(quán)屬登記管理的主體。 本辦法所稱房屋權(quán)利申請(qǐng)人(以下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)人)，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的法人、其他組織和自然人。本辦法只調(diào)整規(guī)范房屋權(quán)屬登記過(guò)程中的行為?！币虼?，本辦法所稱國(guó)有土地的范圍即是城市市區(qū)土地和農(nóng)村及城市郊區(qū)屬于國(guó)家所有的土地。從地域上說(shuō)，一般情況下，城市行政區(qū)要比城市規(guī)劃區(qū)大，北京、上海等城市也有例外，其行政區(qū)與規(guī)劃區(qū)是重疊的。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。即我國(guó)“城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)”。本辦法是房屋權(quán)屬登記管理制度的具體辦法。這種權(quán)益，只有在權(quán)利人向政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記并領(lǐng)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)之后才正式明確，并受國(guó)家法律保護(hù)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為是建立在產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上的，無(wú)論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃和抵押，或者是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的資產(chǎn)重組，招商引資，都要求明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和權(quán)威的權(quán)屬證書(shū)為保證。 權(quán)屬管理就是用法律和行政的手段對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記，審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū)，辦理權(quán)屬的移轉(zhuǎn)變更，調(diào)處產(chǎn)權(quán)糾紛，監(jiān)督規(guī)范權(quán)利人的行為，建立準(zhǔn)確、完整的產(chǎn)籍檔案資料等等，從而建立正常的產(chǎn)權(quán)管理秩序，更好地保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。在長(zhǎng)時(shí)間的使用過(guò)程中，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可能轉(zhuǎn)移，甚至數(shù)易其手。 本辦法立法的目的有三個(gè)方面： 一、加強(qiáng)城市房屋權(quán)屬管理。第一章 總 則總則闡述和規(guī)定了本辦法的立法目的、依據(jù)，適用范圍，權(quán)屬登記的定義，登記制度，權(quán)屬證書(shū)，登記原則，房地合一證書(shū)，登記的主管機(jī)關(guān)等。因此，在一九九四年七月五日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中，把“房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”作為國(guó)家實(shí)行的制度固定了下來(lái)。為鞏固總登記成果，規(guī)范和提高房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍工作，一九九O年建設(shè)部以第7號(hào)令頒布了《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)管理工作逐步走上健康發(fā)展的軌道。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，隨著改革開(kāi)放政策的推行和社會(huì)主義法制的加強(qiáng)，房產(chǎn)的權(quán)屬登記管理得到加強(qiáng)。自一九九八年一月一日起實(shí)施。于一九九七年十月二十四日經(jīng)建設(shè)部第六次部常務(wù)會(huì)議通過(guò)，十月二十七日侯捷部長(zhǎng)以建設(shè)部第57號(hào)令簽發(fā)。產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作除“文化革命”中遭到削弱外，基本上一直延續(xù)了下來(lái)。在此基礎(chǔ)上，一九八七年又組織開(kāi)展了全國(guó)城市房屋所有權(quán)總登記，同時(shí)頒布了《房屋所有權(quán)登記暫行辦法》。加強(qiáng)房地產(chǎn)的權(quán)屬登記管理已成為十分重要和緊迫的問(wèn)題。第一章總則；第二章房屋權(quán)屬登記；第三章房屋權(quán)屬證書(shū)；第四章法律責(zé)任；第五章附則。 [釋義] 本條講明本辦法的立法目的和立法的依據(jù)。作為個(gè)人所有的房產(chǎn)，其價(jià)值量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的財(cái)產(chǎn)和消費(fèi)品，占個(gè)人財(cái)產(chǎn)的很大比例。因此，盡管各國(guó)的政治、社會(huì)制度不同，但都規(guī)定了房地產(chǎn)的權(quán)屬登記或注冊(cè)制度。房地產(chǎn)交易的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有價(jià)轉(zhuǎn)移。房屋權(quán)利人的合法權(quán)益是指權(quán)利人依法對(duì)自己的房產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。該章規(guī)定明確了“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”、登記發(fā)證的程序、房地產(chǎn)抵押登記和房、地證合一權(quán)屬登記等的基本原則。 一、地域范圍。本辦法所稱城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)與城市行政區(qū)不同，前者是專業(yè)法律概念，后者是政治概念，它是國(guó)家為便于行政管理而分級(jí)劃分的區(qū)域。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。房地產(chǎn)管理的范圍很多，諸如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)管理等等，它們都有各自的法規(guī)調(diào)整規(guī)范。 本辦法所稱房屋權(quán)利人(以下簡(jiǎn)稱權(quán)利人)，是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人，其他組織和自然人。是政府的房地產(chǎn)主管部門而不是別的其他部門對(duì)房屋所有權(quán)，或在所有權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記并確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的行為。他依法享有了房屋的所有權(quán)及其占用土地的使用權(quán)，或者他項(xiàng)權(quán)。 自然人是指人在法律上的稱謂。 第四條 國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！? 房屋登記發(fā)證制度是國(guó)家規(guī)定的制度。 第五條 房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證，依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律的保