【正文】 等。33 / 73二、研究結(jié)論與建議（一）項目綜合分析結(jié)論經(jīng)過專家組反證研究論證，認為：從項目投入產(chǎn)出以及長遠發(fā)展?jié)摿砜?，?guī)劃區(qū)更加適合實施中檔經(jīng)濟型酒店項目的開發(fā)。為了加快建設(shè)旅游強市、完善城市功能、提升城市形象，順應社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，無錫市將出臺一系列措施加快旅游飯店的發(fā)展，其中高檔商務酒店的增加完善是其中的一個重要方面，為策劃區(qū)的發(fā)展提供了政策支撐。? 前景好，約束多無錫是中國十大旅游城市和中國首批優(yōu)秀旅游城市之一，是長江三角洲地區(qū)的區(qū)域中心，也是當今中國最具經(jīng)濟活力的十大城市之一。（三）按客源職業(yè)細分從入住者職業(yè)來看，酒店目標客源市場主要為政府公務員、企事業(yè)單位管理人員、個體經(jīng)營者、專業(yè)技術(shù)人員、教師等。%%%% 單 位 組 織家 庭 親 朋旅 行 社個 人 旅 游圖 49 2022 年無錫市國內(nèi)旅游者旅游方式二、客源市場細分（一）按地域結(jié)構(gòu)細分（來無錫的旅游者均可成為酒店所爭取的客源）入境市場? 主體市場——港澳臺、日韓、東南亞地區(qū)? 拓展市場——歐美澳國家? 機會市場——其它國家市場國內(nèi)市場30 / 73? 主體市場——長三角地區(qū)? 拓展市場——華東地區(qū)其它城市、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)? 機會市場——國內(nèi)其它地區(qū)（二）按客源目的細分政務商務市場崇安區(qū)為無錫的政治、商貿(mào)、文化中心，同時緊鄰無錫新區(qū)、錫山區(qū)等制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達地段，因此政府接待、企業(yè)接待、文化交流、專業(yè)技術(shù)交流、商貿(mào)往來等人群均是該酒店的重要客源。%%男 性女 性圖 45 2022 年無錫市國內(nèi)游客性別比例? 游客年齡2022 年來無錫的國內(nèi)旅游者中，65 歲以上占 %，4564 歲占%，2444 歲占 %，1524 歲占 %，14 歲以下占 %。亞洲占市場份額 %，同比下降 6%；歐洲占市場份額 %，同比增長 %；美洲占市場份額 %，同比增長 11%；大洋洲占市場份額 %，同比增長 %；非洲及其他占市場份額 %，同比增長 %。因此， “十一五”期間，無錫市將加快發(fā)展高檔商務酒店，希望增加 35 家規(guī)模為 450500 間左右標準客房的高品位酒店，希望建成 30 家四星級以上的高星級旅游飯店群體，到 2022 年底，如計劃完成，無錫市預計擁有 10 家五星級酒店，床位總數(shù)達到 5000 個，擁有 25 家四星級酒店，床位總數(shù)達到 7000 個。? 1 個商貿(mào)中心區(qū)——以龍頭公園為中心，沿河形成商業(yè)辦公區(qū)。? 城市用地發(fā)展的功能結(jié)構(gòu)——一內(nèi)一外，以點帶面；三區(qū)四片，扇形展開”“一內(nèi)一外，以點帶面”——以鐵路為界，形成一內(nèi)一外兩大片區(qū)，以核心區(qū)這個點，帶動整個崇安區(qū)面上的發(fā)展。崇安區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展格局24 / 73目前，托中心商務區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，崇安區(qū)形成了以服務業(yè)為主體的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，其中：? 鐵路以內(nèi)，核心區(qū)部分——是無錫市現(xiàn)在的行政文化和商業(yè)貿(mào)易的中心。大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務業(yè)、金融服務業(yè)和中介服務業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)，其中：? 崇安廣益片區(qū)——以規(guī)模型主題市場群、現(xiàn)代新型社區(qū)和城東娛樂休閑中心為特色。? 新區(qū)板塊——創(chuàng)新型國際化科技新城。無錫中心商務區(qū)五星級酒店相對不足。? 無錫市位于經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)，社會經(jīng)濟發(fā)展水平較高，旅游接待人數(shù)年年增加，這對賓館酒店的需求量很大。無錫錫洲花園酒店（改造升五星）無錫錫洲花園酒店自改造以來營業(yè)額及住客率呈逐月上升之勢，2022 年五月酒店平均入住率達到 80%。無錫凱賓斯基飯店無錫凱賓斯基飯店共有 406 間/套客房，自 2022 年以來客房出租率為58%，平均房價在 560 元左右。分析表明，無錫市區(qū)五星級酒店平均客房不足 300 間，平均房價不等；四星級酒店客房主要以 200 間左右為主，房價高低不等。399；豪華間：165。458；行政套間：165。無錫新雅大酒店四星級飯店，位于無錫火車站附近、古運河畔，擁有客房 103 間、主題餐廳以及會議中心等。488；豪華大床間：165。無錫國際飯店四星級飯店，位于崇安區(qū)，擁有客房 369 間、健身娛樂設(shè)施、商務中心、多功能廳、會議室、5500 個餐位。豪華標準房：165。408；豪華標準間：165。20 / 73施。江蘇舜天碧波度假村四星級飯店，位于無錫太湖國家旅游度假區(qū)內(nèi)，擁有客房 121 間、會議室、各式餐廳、高爾夫練習場、垂釣中心及其它娛樂活動設(shè)商務間：165。豪華房：165。398；湖景標準房：165。988。588；行政客房：165。無錫錦江大酒店四星級酒店，位于無錫市商業(yè)中心，擁有客房 320 間、旋轉(zhuǎn)餐廳、各式高雅餐廳、行政樓層、健身娛樂設(shè)施等。399；2 號樓標準大床間：165。978。610；西樓大床房：165。28000；景宣樓：165。1800；湖景套房：165。1100；湖景商務房：165。普通房：165。630；豪華大床房：165。標準豪華雙床房：165。四、無錫市酒店現(xiàn)狀分析（一）無錫市旅游飯店現(xiàn)狀分析截止到 2022 年底，無錫市共有旅游飯店 85 座，客房 12939 間，床位21608 張，其中星級飯店有 66 座（五星級飯店 4 座，四星級飯店 18 座，三星級飯店 37 座，二星級飯店 7 座） 。在城郊結(jié)合部、濱湖區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)、新區(qū)等積極引導和發(fā)展都市休閑農(nóng)業(yè)。三是弘揚“吳文化”：整合“三泰一址” （泰伯廟、泰伯墓、泰伯瀆、鴻山遺址）豐富旅游資源，開發(fā)吳文化特色旅游產(chǎn)品和線路。表 33 無錫市 AAA 級以上景區(qū)名單序號 等級 景區(qū)名稱1 AAAAA 無錫三國水滸景區(qū)2 AAAA 無錫黿頭渚風景區(qū)3 AAAA 無錫靈山景區(qū)4 AAAA 無錫錫惠名勝區(qū)5 AAAA 無錫蠡園公園6 AAAA 無錫薛福成故居7 AAAA 宜興善卷風景區(qū)8 AAAA 宜興龍背山森林公園9 AAAA 宜興團氿風景區(qū)10 AAAA 宜興竹海風景區(qū)11 AAAA 江陰市江蘇學政文化旅游區(qū)12 AAAA 江陰市濱江要塞旅游區(qū)16 / 7313 AAA 無錫唐城14 AAA 無錫東林書院15 AAA 無錫龍頭渚公園16 AAA 無錫太湖花卉園17 AAA 無錫龍寺生態(tài)園18 AAA 無錫新洲生態(tài)園19 AAA 無錫雪浪山生態(tài)景觀園（資料來源：2022 無錫市旅游業(yè)年度報告）（二）無錫市旅游業(yè)“十一五”發(fā)展態(tài)勢“十一五”期間，無錫旅游將構(gòu)筑“七區(qū)一體、一體兩翼”發(fā)展格局，整合旅游資源，高度集聚要素，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升整體功能，培育規(guī)模特色。010203040506070802022 2022 2022 2022 2022 2022 2022年 份萬人次圖 32 2022 年2022 年無錫市入境游客接待量（資料來源：2022 無錫市旅游業(yè)年度報告） 012342022 2022 2022 2022 2022 2022 2022年 份億美元圖 33 2022 年2022 年無錫市旅游外匯收入（資料來源：2022 無錫市旅游業(yè)年度報告）國內(nèi)旅游2022 年，無錫市共接待國內(nèi)旅游人數(shù) 萬人次，比上年增長%。馬山半島境內(nèi)，有 88 米高的釋加牟尼青銅造像，稱“靈山大佛” ，系世界之最。這兩項相加占到酒店收入的 %。（二）中國酒店利潤構(gòu)成分析根據(jù)《中國旅游統(tǒng)計年鑒》顯示的各星級酒店營業(yè)收入分布如下（表 31）：表 31 中國酒店利潤構(gòu)成表營業(yè)收入類別客房 餐飲 商品 其他總計（萬元）五星 四星 三星 368487 二星 一星 從表 31 我們可以看到，酒店的收入主要來自于四個部分：客房、餐飲、商品和其他。特點二：星級高的、規(guī)模大的飯店出租率高，星級低的、規(guī)模小的飯店出租率相對較低據(jù)國家旅游局公布的“2022 年中國星級飯店統(tǒng)計公報”顯示：A、星級高的出租率相對較高：五星級飯店的客房出租率為 %；四星級飯店的客房出租率為 %。2022 年，全國星級飯店的經(jīng)營情況良好。 2022 年 1—10 月份入境旅游者 萬人次，比上年同期增長%。其中，外國人 1693 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 9211 萬人次，增長%。從 2022 年開始，酒店業(yè)開始全面回暖。1996 年全行業(yè)盈利 30 億，但從 1998 年開始數(shù)年虧損，98 年虧損 32 億，1999 年的虧損額達到 54 億，2022 年虧損 27 億，2022 年遇到 SARS 風暴，又遭受重創(chuàng)。山情酒店景觀環(huán)境圖 23 無錫地區(qū)主要文化梳理與表達 結(jié)論：無錫地區(qū)豐富的文化底蘊是項目開發(fā)可以發(fā)掘與汲取的無形資產(chǎn)，也是提升項目品牌的重要支撐，需要在今后開發(fā)建設(shè)中不斷予以深化挖掘與利用，以進一步強化項目特色與品位。這些習俗，有的反映在人們的衣食住行等方面的日常生活以及各傳統(tǒng)節(jié)日中的習尚和行為，反映家庭禮儀、社交禮儀、人生禮儀、飲食習慣；有的反映農(nóng)、漁、商等行業(yè)所特有的行業(yè)習俗和禁忌。宗教文化包括宗教建筑或活動場所。無錫工商業(yè)發(fā)展歷史悠久，明清時期無錫逐步形成著名的“布碼頭” ，并成為江南漕糧集中地和商品集散地，至清末成為全國四大米市之一，經(jīng)濟的發(fā)展促成了大量集鎮(zhèn)的興起和發(fā)展。? 名人文化無錫地區(qū)名人輩出，有思想家、革命家、教育家，有在社會科學、自然科學、文學藝術(shù)以及災發(fā)展民族工業(yè)方面卓有成就的學者、工程技術(shù)人員和實業(yè)8 / 73家，還有清廉正直的官員和抗擊外來侵略者的民族英雄等，如物理學家錢偉長、錢臨照，經(jīng)濟學家薛暮橋、孫治方，革命家秦邦憲、陸定一，音樂家華彥鈞等。錫劇語言生動，具有濃厚的鄉(xiāng)土色彩，錫劇音樂委婉流暢、悅耳動聽，具有江南水鄉(xiāng)風格。三國城、水滸城的建造也是巧妙地利用了這里的山水。無錫地區(qū)對太湖的開發(fā)也由來已久。中部地區(qū)發(fā)展規(guī)劃進一步明晰。服務業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重已上升到 %。東方王謝、江陰申港新城項目、江陰敔山灣項目等，土地儲備面積約 800 畝。致力于地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化道路，胸懷“百年地產(chǎn)，中國榜樣”的遠大理想，金科將為進入“中國房地產(chǎn)企業(yè)前 10 強、中國綜合企業(yè) 50 強”的長期戰(zhàn)略目標而不斷拼搏進取。2022 年，國家知識產(chǎn)權(quán)局正式批準金科的原創(chuàng)中國洋房、空中院館、X+1 夾層住宅三項專利申請。目前，金科已在北京、重慶、涪陵、成都、江蘇無錫、江陰、湖南長沙、瀏陽等城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，即將進入上海、天津等城市。規(guī)劃區(qū)周邊主要為燈飾、家居、裝潢材料、購物公園等的市場用地和居住用地。? 崇安區(qū)區(qū)位交通崇安區(qū)地處無錫市區(qū)中部，是無錫的政治、經(jīng)濟、文化中心，歷代縣、市政府的所在地，東、北與錫山區(qū)接壤，南與無錫國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)毗鄰，西與北塘區(qū)相交，距無錫機場僅 20 公里，滬寧高速、312 國道、滬寧鐵路等從邊緣通過，轄區(qū)內(nèi)有中山路、人民路、學前街、縣前街、解放環(huán)路等市區(qū)主干道，通江大道等城市主要出入口，火車站、汽車站、公交客運中心等重要交通設(shè)施，內(nèi)外交通便捷。無錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡。? “城韻園林”景觀風格理念以現(xiàn)代城市風貌為環(huán)境背景，在現(xiàn)代工藝元素的基礎(chǔ)上，將江南古典園林中的小橋流水、亭廊水榭等及元素其它造園藝術(shù)在其中加以體現(xiàn)和點綴，打造紛繁城市中的園林化酒店。四、策劃理念? “和諧共生”的布局設(shè)計理念項目主體布局充分考慮周邊的環(huán)境關(guān)系，貫徹以人為本的思想，強調(diào)酒店系統(tǒng)內(nèi)各主體之間，建筑與建筑之間，建筑與環(huán)境景觀之間、交通與接待設(shè)施等的和諧共生。? 市場導向、經(jīng)濟高效原則以市場為導向，根據(jù)酒店主要市場的需求特點和消費的可引導性分析，確定項目特色與酒店產(chǎn)品功能，并在滿足市場需求的同時致力于引導消費和創(chuàng)造新的需求。無錫市廣益建設(shè)發(fā)展有限公司以及金科地產(chǎn)公司有關(guān)領(lǐng)導的大力支持與協(xié)助?！敖鹂凭频辍?（名稱暫定）開發(fā)項目位于無錫市崇安區(qū)，緊依無錫中心商務區(qū)。無錫金科酒店項目開發(fā)策劃研究報告委托單位：無錫金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位：江蘇中心旅館管理咨詢公司完成時間：2022 年 6 月2 / 73《無錫金科酒店項目開發(fā)策劃研究報告》編制組成員名單高級顧問： 唐建國 江蘇省旅游局行業(yè)管理處 處長特別指導：張久明 南京旅游職業(yè)學院 副院長浦德欣 原南京旅游職業(yè)學院 常務副院長項目負責人：陳乃法 江蘇中心旅館管理咨詢公司總經(jīng)理、注冊咨詢專家編制組成員：楊淇深 江蘇省城市發(fā)展研究院旅游研究所副所長、高級策劃師南京爾目策劃設(shè)計研究機構(gòu) 總經(jīng)理全國策劃專家委員會 委員劉彥斌 2022—2022 年度，華東地區(qū)十大室內(nèi)建筑設(shè)計師阮立新 南京旅游職業(yè)學院工程技術(shù)系 主任楊小朔 原無錫華美達廣場酒店 總經(jīng)理 孟照生 江蘇中心旅館管理咨詢公司專家組組長周力軍 江蘇中心旅館管理咨詢公司 項目經(jīng)理佘家勝 江蘇中心旅館管理咨詢公司 項目經(jīng)理3 / 73前 言無錫是中國重要經(jīng)濟中心城市、區(qū)域性交通樞紐和江蘇省重點發(fā)展的特大型城市，在長三角地區(qū)扮演著重要的經(jīng)濟角色。從無錫的現(xiàn)實接待需求來看，單個酒店往往難以滿足無錫大型商務會展組團的接待需求，與此同時，無錫各類高星級酒店的開發(fā)迅速崛起，新一輪高星級酒店業(yè)的發(fā)展在擁有前所未有發(fā)展機遇的同時也存在巨大的挑戰(zhàn)。本報告在編制