【正文】 ㎡————————12汽車(chē)俱樂(lè)部3000㎡————————13新車(chē)加油站300㎡————————14品牌餐飲5000㎡510152015員工宿舍區(qū)5000㎡5551016其它3300㎡————101017其它收益50萬(wàn)元80萬(wàn)元100萬(wàn)元120萬(wàn)元合計(jì)9140000176000002423680030076800四、營(yíng)運(yùn)成本估算（一） 經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本按每年300萬(wàn)元估算，其中經(jīng)營(yíng)管理人員工資及獎(jiǎng)金150萬(wàn)元，設(shè)備設(shè)施維護(hù)運(yùn)行費(fèi)每年100萬(wàn)元，其它開(kāi)支50萬(wàn)元。一、項(xiàng)目投資情況及資金使用計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的估算結(jié)果，本項(xiàng)目總投資為11620萬(wàn)元，可分三年投入。當(dāng)今市場(chǎng)，不僅是“大魚(yú)吃小魚(yú)”，同時(shí)亦是“快魚(yú)吃慢魚(yú)”。再說(shuō)大多數(shù)品牌在某設(shè)有銷售或服務(wù)點(diǎn)，如果其經(jīng)營(yíng)狀況不理想，很難開(kāi)分店，總體難把控。地 址：廣州市 聯(lián)系電話： 二、方案二：招商計(jì)劃 精美的宣傳冊(cè)：引進(jìn)20家左右大型品牌汽車(chē)專賣(mài)店； 為生產(chǎn)商提供一份關(guān)于拓展某汽車(chē)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的可行性方案； 建立網(wǎng)站：某汽車(chē)網(wǎng) 免三個(gè)月—六個(gè)月年租金，免1—2年物業(yè)管理費(fèi)； 報(bào)紙廣告及新聞操作：引進(jìn)已（或待）進(jìn)駐某經(jīng)營(yíng)的普通品牌和經(jīng)銷商。同理，某汽車(chē)市場(chǎng)亦需要大型品牌來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)，有競(jìng)爭(zhēng)，才會(huì)有優(yōu)秀的經(jīng)銷商，才能有效降低經(jīng)營(yíng)成本。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷售，因?yàn)榫W(wǎng)上成交率極低，這跟中國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及實(shí)施方案一、 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目定位方案和初步設(shè)計(jì)，建設(shè)規(guī)模為：總占地面積： 64000㎡總建筑面積： 100000㎡主入口廣場(chǎng)： 3000㎡停車(chē)場(chǎng)： 6800㎡道路： 7300㎡綠化及環(huán)境： 6900㎡主體三層： 40000㎡/層二、實(shí)施方案按照“統(tǒng)一規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)、分期實(shí)施”的原則，第一年先投資建設(shè)40000㎡及主入口廣場(chǎng)，第二年在40000㎡投入營(yíng)運(yùn)的同時(shí)，再投資建設(shè)后60000㎡，兩年內(nèi)完成全部建設(shè)任務(wù)。交通便利且輻射面廣，地塊距某市區(qū)約3公里，通過(guò)新添大道能方便快捷地轉(zhuǎn)上貴遵、貴畢、貴新、貴黃四條高等級(jí)公路，并與2320國(guó)道相連。七、 某汽車(chē)銷售服務(wù)業(yè)其它相關(guān)信息總結(jié)汽車(chē)交易市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)及維修美容市場(chǎng)的分布特點(diǎn)：汽車(chē)交易市場(chǎng)偏向城郊，離城區(qū)較遠(yuǎn)；汽配市場(chǎng)聚集在太慈橋附近，屬于城區(qū)；維修美容市場(chǎng)主要分布城內(nèi)，不成規(guī)模；從汽車(chē)市場(chǎng)的租金分析：太慈橋（50元/㎡?月）——皂角井（30元/㎡?月）——中曹司（20元/㎡?月）逐漸遞減，租金不僅跟規(guī)模、配套設(shè)施、服務(wù)有關(guān)外，更重要的是地段起到?jīng)Q定性作用；汽配市場(chǎng)發(fā)展最快，僅今年增加升華汽車(chē)城10000㎡，通銀汽配商城8500㎡，通銀汽配商城的汽配門(mén)面出租率僅為50%，汽配市場(chǎng)逐漸趨向飽和；新上市項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)幾乎均為3元/㎡?月；新上市項(xiàng)目均有優(yōu)惠：升華汽車(chē)城免1年物業(yè)管理費(fèi)，通銀汽配商城簽約在1—4年內(nèi)，租金免半；第二部分 某商貿(mào)城項(xiàng)目定位分析第一節(jié) 某商貿(mào)城項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景“某某商貿(mào)城”是某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬在某市新添大道南段302號(hào)，原省供銷社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司用地范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的集汽車(chē)貿(mào)易、電器經(jīng)銷為一體的綜合性商貿(mào)城。將整個(gè)市場(chǎng)規(guī)劃為一個(gè)大4S店，不僅僅賣(mài)整車(chē)，還包括保養(yǎng)、維修服務(wù)和信息反饋等。一切要從有車(chē)人的需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實(shí)現(xiàn)人與車(chē)的完美結(jié)合。一是“大服務(wù)的觀念”。而在某，還沒(méi)有具備如此實(shí)力的汽車(chē)銷售服務(wù)企業(yè)。四、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)目前，某雖有汽車(chē)銷售服務(wù)企業(yè)200多家，但各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 注冊(cè)資金少，多數(shù)汽車(chē)銷售服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資金在200500萬(wàn)元； 多數(shù)汽車(chē)銷售服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面積集中在200—500㎡之間； 賣(mài)場(chǎng)內(nèi)車(chē)的輛數(shù)少，每個(gè)品牌一般只有1—2輛，甚至缺貨。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，雖然付出了高額的維修費(fèi)用，但有時(shí)得到的服務(wù)卻不一定比非專賣(mài)店更好。如通銀汽配商城，在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)理念方面雖然借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通常思維，通過(guò)“物業(yè)銷售”回收投資成本，“分零銷售”式的做法導(dǎo)致在市場(chǎng)硬件建設(shè)方面無(wú)特色和前瞻性，據(jù)調(diào)查，通銀汽配商城的鋪位銷售及招商情況并不十分理想。某地方政府在產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、市場(chǎng)宏觀規(guī)劃、土地轉(zhuǎn)讓政策、工商管理等諸多方面對(duì)汽車(chē)市場(chǎng)的建設(shè)并未采取有效的政策扶持措施，某汽車(chē)市場(chǎng)整體而言的各自為政、低水平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)呈愈演愈烈之勢(shì)。該汽車(chē)銷售企業(yè)為北京現(xiàn)代、寶馬、千里馬、中華汽車(chē)等四個(gè)暢銷品牌的某地區(qū)銷售總代理，在某具有較強(qiáng)的實(shí)力。目前汽車(chē)交易市場(chǎng)重點(diǎn)匯集在花溪大道、太慈橋和小河，花溪大道和太慈橋地段由于交通便捷，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，已聚集人氣，形成氣候。但經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的裝修比汽車(chē)交易市場(chǎng)的裝修相對(duì)高檔，經(jīng)營(yíng)成本高。由某舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易中心和某省拍賣(mài)公司共同組建的汽車(chē)“置換——拍賣(mài)”中心日前正式成立，該中心將提出供汽車(chē)置換、拍賣(mài)服務(wù)，也就是說(shuō)，從今后起，車(chē)主們可以把自己的舊車(chē)委托該中心進(jìn)行拍賣(mài)，然后在該中心提供的新車(chē)中用補(bǔ)差價(jià)換車(chē)，最關(guān)鍵的是，如果你的資金有壓力，還可以申請(qǐng)銀行貸款，舊車(chē)置換新車(chē)貸款的額度最高不能超過(guò)所購(gòu)新車(chē)款的70%，期限不超過(guò)5年，18個(gè)汽車(chē)品牌的25個(gè)系列的車(chē)型供你選擇。 主要汽車(chē)交易市場(chǎng)分布情況一覽表名 稱地 址經(jīng)營(yíng)面積主要經(jīng)營(yíng)類型備 注某汽車(chē)城中曹司30000㎡汽車(chē)交易其它2萬(wàn)㎡升華汽車(chē)城太慈橋20000㎡汽車(chē)交易、汽配另有1萬(wàn)㎡汽配美容通銀汽配商城 皂角井3600㎡汽配、汽車(chē)交易 另有8500㎡汽配某金侖汽貿(mào) 皂角井2000㎡汽車(chē)交易 經(jīng)營(yíng)昌河、北斗星某通源豐田中天玉蘭園3000㎡汽車(chē)交易、美容另有3000㎡美容、維修舊車(chē)交易市場(chǎng)太慈橋8000㎡舊、新車(chē)交易另有8000㎡舊車(chē)市場(chǎng)其他市場(chǎng)不 祥43400㎡汽車(chē)交易、專賣(mài)店新車(chē)交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積約11萬(wàn)㎡（二） 二手車(chē)交易市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布 某省舊車(chē)交易市場(chǎng)具有規(guī)模的某汽車(chē)城舊機(jī)動(dòng)交易中心、舊車(chē)交易市場(chǎng)兩家?guī)缀鯄艛嗄呈卸周?chē)交易市場(chǎng)，其中位于花溪大道太慈橋升華汽車(chē)城斜對(duì)面（往花溪方向200m）的舊車(chē)市場(chǎng)，占地面積約9000㎡，露天停車(chē)，能容納600177。月租金20—30元/㎡，平均月租金在25元/㎡左右，出租率為50%，物業(yè)管理費(fèi)3—6元/㎡?月（每天打考勤，開(kāi)門(mén)次數(shù)越多，物管費(fèi)越低，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者入業(yè)，引入人氣）。汽配商城共有門(mén)面216個(gè)，每個(gè)門(mén)面包含兩層，每層層高3m，其中街道門(mén)面23個(gè)，汽配門(mén)面193個(gè)。1年內(nèi)免物業(yè)管理費(fèi)，免費(fèi)供中餐、洗車(chē)，1年后物管費(fèi)為3元/㎡?月。該商城由室外展場(chǎng)和室內(nèi)展場(chǎng)兩部分組成。 某汽車(chē)城正在擴(kuò)建，二期改造工程，占地面積（含第二階段的老市場(chǎng)改造）62790㎡，總建筑面積192050㎡，其中商場(chǎng)面積98200㎡，住宅面積61724㎡，賓館面積4800㎡，辦證、檢測(cè)、駕駛培訓(xùn)場(chǎng)等面積27326㎡。據(jù)悉，今年上半年總銷售量已達(dá)6000多輛。三、 某市汽車(chē)市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布（一） 汽車(chē)交易市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布目前，某市汽車(chē)交易市場(chǎng)匯集在花溪大道中曹司，以“某汽車(chē)城”為龍頭，分布在大道上下兩側(cè)，已形成氣候；有剛興起的升華汽車(chē)城，以汽車(chē)交易和汽配經(jīng)營(yíng)為主，出現(xiàn)在太慈橋區(qū)域，因地段優(yōu)勢(shì)，再加上合理經(jīng)營(yíng)，已成規(guī)模；其他賣(mài)場(chǎng)零散分布在沙沖南路、小河、新添大道及潘桃宮等地。據(jù)了解，1978年，某省機(jī)動(dòng)車(chē)保有量為33459輛，到1999年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了438670輛，年均增長(zhǎng)率為17%，僅1999年一年機(jī)動(dòng)車(chē)的數(shù)量就增加了60717輛。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）突破萬(wàn)元大關(guān)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7280元，比上年增長(zhǎng)6%； ，%。至今，除了金陽(yáng)七八萬(wàn)方的項(xiàng)目外，未發(fā)現(xiàn)大項(xiàng)目的動(dòng)靜，但金陽(yáng)能否真正啟動(dòng)，還未確認(rèn)，關(guān)鍵是看金陽(yáng)的建設(shè)和政府的支持力度。此外，試乘試駕場(chǎng)地、新車(chē)加油站、汽車(chē)快修店、汽車(chē)租賃等服務(wù)都將列入市場(chǎng)服務(wù)功能。屆時(shí)，新市場(chǎng)匯集國(guó)內(nèi)外９０多個(gè)品牌、５００多個(gè)車(chē)型，成為更全面、更廣泛的汽車(chē)銷售、服務(wù)、展示中心。搬遷后的新亞運(yùn)村汽車(chē)交易市場(chǎng)除繼續(xù)保持現(xiàn)在市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)、地位和作用外，還將是一個(gè)不同于一般有形市場(chǎng)的大汽車(chē)超市，整體是一個(gè)大４Ｓ概念，即銷售（ＳＡＬＥＳ）、服務(wù)（ＳＥＲＶＩＣＥ）、零配件供應(yīng)（ＳＰＡＲＥ ＰＡＲＴＳ）、信息反饋（ＳＡＴＩＳＦＡＣＴＩＯＮ）。（三） 北京亞運(yùn)村車(chē)市的大“4S”服務(wù)模式亞運(yùn)村汽車(chē)交易市場(chǎng)現(xiàn)處位置是奧運(yùn)場(chǎng)館預(yù)留地，根據(jù)２００８年北京奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館建設(shè)的要求，亞市將在２００３年年底前遷址?！耙徽臼健狈?wù)無(wú)疑最大限度地方便了購(gòu)車(chē)者，讓交管、國(guó)稅、地稅、環(huán)保、養(yǎng)路費(fèi)征稽部門(mén)全部進(jìn)駐車(chē)市，機(jī)動(dòng)車(chē)檢測(cè)場(chǎng)雖不能進(jìn)駐，但驗(yàn)車(chē)手續(xù)可由信譽(yù)好的經(jīng)銷商先行辦理再到市場(chǎng)銷售。今年底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴(kuò)展到整個(gè)供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個(gè)“網(wǎng)上汽車(chē)商城”。同時(shí)，還計(jì)劃今年在香港設(shè)立第一家直營(yíng)連鎖，并陸續(xù)完成在澳門(mén)、東南亞國(guó)家的布點(diǎn)，而且將逐步引入國(guó)際著名汽車(chē)經(jīng)銷商或汽車(chē)生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國(guó)際化進(jìn)程。公安車(chē)管部門(mén)、刑偵部門(mén)、購(gòu)置稅征收辦公室、工商行政管理局、銀行、保險(xiǎn)公司等單位駐場(chǎng)聯(lián)席辦公，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)車(chē)一條龍，讓車(chē)主不出市場(chǎng)，就可方便快捷地辦妥各種手續(xù)。２％。廣東汽車(chē)市場(chǎng)占地七萬(wàn)平方米，代理經(jīng)銷150多個(gè)型號(hào)的進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)名車(chē)，常年備有3000多輛展車(chē)供客戶選擇。該政策涉及到的《機(jī)動(dòng)車(chē)登記管理辦法》已正式發(fā)布。實(shí)際上第一二年降幅最大，因此國(guó)產(chǎn)汽車(chē)必須在進(jìn)口汽車(chē)之前先行調(diào)低價(jià)格。 2010年我國(guó)私人汽車(chē)預(yù)計(jì)達(dá)到2000萬(wàn)輛，意味著在7年時(shí)間里凈增1000萬(wàn)輛。這樣，我國(guó)私人汽車(chē)保有量已經(jīng)突破1000萬(wàn)輛，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)到2000萬(wàn)輛。（二） 中國(guó)私人汽車(chē)情況年 份1998年2001年2002年2003. 4預(yù)計(jì)2010年私人汽車(chē)（萬(wàn)輛）42477096910002000最新統(tǒng)計(jì)表明，到目前為止，我國(guó)私人汽車(chē)的保有量已經(jīng)突破1000萬(wàn)輛，平均每130人就擁有一輛私人汽車(chē)。那時(shí)，中國(guó)的汽車(chē)保有量還遠(yuǎn)未達(dá)到世界水平，也未達(dá)到同等人均GDP國(guó)家的水平。即如果每年遞增10%，10年后的汽車(chē)銷售量將達(dá)到830萬(wàn)輛；如果每年遞增15%，將超過(guò)1290萬(wàn)輛。汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入基礎(chǔ)有著密切的聯(lián)系，當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，汽車(chē)將進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，私家購(gòu)車(chē)的比重增大。今年1至4月，全國(guó)共銷售汽車(chē)136萬(wàn)輛，私人購(gòu)車(chē)至少占80萬(wàn)輛。截至目前，我國(guó)私人購(gòu)車(chē)比例達(dá)到60％，私人汽車(chē)占整個(gè)民用汽車(chē)保有量的近五成，私人汽車(chē)增幅超過(guò)單位用車(chē)20多個(gè)百分點(diǎn)。從關(guān)稅來(lái)說(shuō)，盡管?chē)?guó)產(chǎn)汽車(chē)有5年的過(guò)渡期保護(hù)，但進(jìn)口汽車(chē)關(guān)稅從目前的100％降到5年后的25％，并不是5年期滿后才開(kāi)始降，而是從第一年就開(kāi)始了。（三） 鼓勵(lì)汽車(chē)消費(fèi)的政策制訂汽車(chē)業(yè)資深學(xué)者、中國(guó)汽車(chē)工業(yè)咨詢公司高級(jí)研究員賈新光透露，經(jīng)過(guò)多輪討論，一系列鼓勵(lì)汽車(chē)消費(fèi)的政策已經(jīng)制訂完成，目前正等待國(guó)務(wù)院審批。三、 發(fā)達(dá)地區(qū)