柳林大廈市場推廣計劃書-全文預(yù)覽
【正文】 與開發(fā)商確認成功銷售并制作請傭表l 開發(fā)商預(yù)先準備現(xiàn)金或與銀行協(xié)調(diào)讓客戶至銀行辦理退款l 客戶憑認購書原件、身份證、意向金收據(jù)前來辦理退款資金回籠計劃：（以實現(xiàn)總銷金額5億元計算）第一次認購80套4794萬第二次認購假定300套18892萬第三次認購假定314套20010萬開盤假定100套6304萬 持續(xù)期投資筑未來 第七部分 我們的表現(xiàn)一、LOGO設(shè)計二、平面秀稿展示（見附件打印稿） 第八部分 推廣計劃根據(jù)本案銷售的實際情況，我們將整體營銷計劃細分為準備期、蓄水期、開盤期、持續(xù)期等四個營銷步驟，各步驟的時間、工作目標(biāo)、詳細工作內(nèi)容詳見下表：一、準備期及蓄水期（一） 時間：2003年7月2日～9月19日（二） 工作內(nèi)容我們的目標(biāo)賣點企劃配合銷售配合現(xiàn)場部分通路積累意向客戶確定經(jīng)營方式確定價格計劃地段迷你商鋪低總價現(xiàn)房發(fā)售，即買即用一百集團經(jīng)營管理，確?；貓髤f(xié)助現(xiàn)場包裝制定推廣計劃銷平、銷海制作鋪墊媒體投放參加房展，積累客戶開展全面市調(diào)確定營銷方式/經(jīng)營模式銷售員培訓(xùn)制作銷講、統(tǒng)一銷售口徑銷售合同準備接待會館精神堡壘看房通道樣板區(qū)域及公用部位雜志/網(wǎng)絡(luò)易居生活、上海樓市、直投、派單易居會客戶、專業(yè)主題商場直投工地圍墻/精神堡壘銷售道具DM、模型、效果圖投資講座（三） 主要工作內(nèi)容：支付意向金時間9/8 –9/19廣告配合9/119/19晚報晨報共14整版硬廣告配合6整版軟新聞（詳見廣告計劃）方式意向金金額為20000元/套（一個客戶可購買多套，同時現(xiàn)金支付）地點售樓處現(xiàn)場配合開發(fā)商財務(wù)至現(xiàn)場配合收款目的通過收取意向金的方式來鎖定本案的意向客戶并為價格提升做有力的依據(jù)內(nèi)部認購（）事項節(jié)點一覽表第一次第二次第三次時間2003年9月12日2003年9月13日2003年9月14日客戶A級：VIP客戶（1213時）B級：易居會鉆石會員、公司員工、開發(fā)商員工（1819時）C級：易居會白金會員、公司員工、開發(fā)商員工親朋好友C級：易居會普通會員（2003年9月1日以前辦理會員卡的普通會員和黃金會員）優(yōu)惠幅度/數(shù)量A級：，兩家公司各10名共20名B級：，各20名總計60名，不設(shè)定認購套數(shù)C級：，不設(shè)定認購套數(shù)，但要為對外認購留下100套左右余量，已保證對外認購有房源供應(yīng)地點上房銷售公司16樓相關(guān)配合l 開發(fā)商財務(wù)人員和銀行收款人員至我司收款，同時攜帶點鈔機2臺、付款單打印機1臺及財務(wù)章l 客戶、公司、開發(fā)商各存一認購聯(lián)付款聯(lián)l 客戶必需攜帶身份證并辦理會員卡，認購支付現(xiàn)金20000元/套l 我司銷售人員幫助客戶簽訂認購書，并告知簽約須知內(nèi)容同時簽署該須知資金回籠80套—4794萬假設(shè)300套—18892萬假設(shè)314套—20010萬三次認購目標(biāo)l 完成所有房源50％以上的認購率l 認購房源在9月15日—9月19日完成簽約，每天80組，超量部分9/21后，每天簽80組216。財富鋪出來216。隨著青年匯、金坤服務(wù)公寓、金銀匯先后交付使用，物業(yè)升值幅度驚人。 對“香港100（HK100）”的經(jīng)營模式具有信心216。投資客主要消費特征如下：216。主題經(jīng)營四、風(fēng)險點分析轉(zhuǎn)讓后的回報降低商鋪在經(jīng)過轉(zhuǎn)讓后總價上漲而投資收益率將降低，這將直接影響投資者的置業(yè)熱情，增加短期炒作的難度。5年不低于5%回報增強投資信心我們將在營銷中提出5年每年不低于5%投資回報的概念，保證客戶前五年的投資回報，減少客戶在養(yǎng)鋪期間的收益風(fēng)險。易居會可采取租售并取的方案購買商鋪的業(yè)主可通過易居會進行商鋪的出租、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使投資的便捷性、獲利性大大增加，并大大增強本案商鋪的市場競爭力。 強大的社會知名度“金豐易居”通過長期的品牌經(jīng)營，積累了廣泛的社會知名度與市場美譽度，成為客戶可信賴的房地產(chǎn)營銷代理公司。除借助其行業(yè)內(nèi)的知名度、豐富的管理經(jīng)驗，有效加強投資客的信心，實現(xiàn)投資的安全性及獲利性。目前區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營狀況不理想本案雖位于淮海路沿線，但距離商業(yè)最為發(fā)達的淮海中路仍有較大距離，區(qū)域內(nèi)的幾家商場的經(jīng)營狀況并不理想，對投資者的投資心理將產(chǎn)生一定的影響。停車位少，對商業(yè)業(yè)態(tài)的限制較大本案商場只配備8個停車位，數(shù)量明顯偏少，限制了本商場（尤其是6樓）的業(yè)態(tài)選擇?，F(xiàn)房，即買即回報現(xiàn)房減少了投資客的前期投入，盡早實現(xiàn)以租養(yǎng)貸，是減少投資客資金壓力、增強回報信心的最大體現(xiàn)。 第三部分 SWOT分析一、優(yōu)勢分析地理位置處于商業(yè)繁華地段柳林大廈坐落于淮海中路西藏中路。本案的面積在整個商鋪中屬于最小四、 從商鋪的投資特性分析為滿足投資客商鋪投資價值的期望，目前在售的大多商鋪都采取一定年限內(nèi)的回租方式作為招徠投資客的手段。部分商場以“使用面積”作為銷售單位而顯得單價突兀，但由于受其得房率的限制，單價換算到建筑面積上也并不算非?？?
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