【正文】 0％；小三房?jī)蓮d：8％；大三房?jī)蓮d：占7％ 定量分析：%，％。廚房更提倡開(kāi)敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和 廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。戶型定位：SOLO戶型是有別于目前市場(chǎng)上通常意義上的戶型，他的定義是：SOLO戶型就是個(gè)性化的尊重客戶生活方式的的精準(zhǔn)居住空間。定性分析：目前市場(chǎng)所銷售的類似戶型往往一經(jīng)推出，即便搶購(gòu)一空?？蛻舳ㄎ唬簩⒁Y(jié)婚的年輕人，剛結(jié)婚的年輕夫婦，退休的老人，周邊的拆遷戶等等?？蛻舳ㄎ唬耗贻p夫婦、外來(lái)的知識(shí)青年、拆遷戶等。產(chǎn)品的品質(zhì)定位于中高檔，但戶型的小型化，擴(kuò)大了我們客戶的定位范圍。項(xiàng)目如果定位于中低檔樓盤，不利于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，同時(shí)與裙樓的商場(chǎng)定位不符，對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有很大影響。 天人合一的可持續(xù)發(fā)展：和整體相融是一種可持續(xù)發(fā)展的大智慧，其中與自然環(huán)境、城市、社會(huì)生活方式、人文氛圍相互融合的天人合一，保護(hù)環(huán)境，注重生態(tài)平衡，減少資源消耗等。 本項(xiàng)目的物業(yè)檔次定位為：國(guó)際風(fēng)尚下的高尚精致物業(yè)【國(guó)際風(fēng)尚的體驗(yàn)地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)釋義】性靈的“人本”體驗(yàn)：體現(xiàn)在住宅地產(chǎn)的對(duì)消費(fèi)者個(gè)體需求全方位多層次的滿足，在馬斯洛在五大需求層面的滿足，不僅僅滿足基本的居住需求，更要在精神文化、交往溝通、尊重成就層面來(lái)滿足客戶需求，使地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的體驗(yàn)在全方位對(duì)客戶產(chǎn)生心靈沖擊。n 成功觀念——是追求創(chuàng)意愿望而“順便”帶來(lái)的財(cái)富。這群高學(xué)歷的人一腳踏在創(chuàng)意的波希美亞世界，另一腳則踩在雄心勃勃和追求世俗成功的布爾喬亞王國(guó)中。不需要太大，不需要奢華，方便、舒適是最高的標(biāo)準(zhǔn)。BOBOS族：知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的精英分子，善于把創(chuàng)意、知識(shí)、智慧轉(zhuǎn)化成事業(yè)和財(cái)富，崇尚教養(yǎng)，有恰當(dāng)?shù)睦碡?cái)法則，多樣化的價(jià)值觀，喜歡自我探索； SOLO 一 族、BOBOS族概念解釋：SOLO【什么叫SOLO】SOLO是一個(gè)英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準(zhǔn)住宅。n 這群人對(duì)時(shí)尚的追求是質(zhì)樸、優(yōu)雅、不太酷、不太另類，適度超前，有唯美心理。n 這群人中一部分已結(jié)婚生子，對(duì)孩子成長(zhǎng)的期望值在內(nèi)心占有重要地位。n 這群人事業(yè)處于上升期，把本項(xiàng)目當(dāng)作過(guò)渡使用產(chǎn)品，會(huì)考慮它的投資價(jià)值前景。相當(dāng)多的消費(fèi)者表示，相對(duì)大戶型而言，小戶型的單位面積的投資回報(bào)率高、空租率較低。n 被稱之為“新興而立”族，這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司白領(lǐng)或小公司經(jīng)營(yíng)者，收入中等，面積“一步到位”困難，小戶型能方便工作與生活。結(jié)合本項(xiàng)目自身的因素，我們認(rèn)為客戶群主要以自住和投資型并存，預(yù)計(jì)客戶群:實(shí)用型客戶：投資者客戶＝：這里其實(shí)還有一類特殊用途的客戶，他們購(gòu)買的主要目的不是為了自住，也不產(chǎn)為了投資，主要是自己的產(chǎn)業(yè)就在附近，就近購(gòu)買住宅居住只是為了便于打里，只作臨時(shí)寓所用，或是有一批灰色收入者購(gòu)買本項(xiàng)目為了洗錢?！絷P(guān)心物業(yè)租金回報(bào)率具有高租金回報(bào)率的物業(yè)不僅體現(xiàn)了其良好的租售前景，而且在減緩?fù)顿Y客的資金周轉(zhuǎn)上能起到重要作用。）這部分投資型客戶（包括投機(jī)客）的消費(fèi)心理特征及考慮因素主要表現(xiàn)在以下幾方面：◆宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否樂(lè)觀，整體市場(chǎng)投資氛圍是否良好。◆物業(yè)質(zhì)數(shù)，如戶型間隔是否方正、實(shí)用，采光、通風(fēng)、朝向是否良好，綠化率、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施如何。◆相對(duì)理性化，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格反應(yīng)靈敏。注重物業(yè)的知名度以及市場(chǎng)口碑。需求面積較大?！径渭岸啻沃脴I(yè)者的基本特征】事業(yè)較為成功，有豐厚的收入及積累。對(duì)價(jià)格反應(yīng)敏感，偏好靈活的付款方式。以置業(yè)次數(shù)分，可分為一次置業(yè)者與多次置業(yè)者；以置業(yè)用途分，可分為實(shí)用型客戶和投資型客戶。三、研究消費(fèi)者客戶細(xì)分一般而言，根據(jù)社會(huì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的類分原理，客戶群體的構(gòu)成基本上呈金字塔形狀，不同的階層代表不同的客戶類型。 河西新城的建設(shè)將給本項(xiàng)目帶來(lái)很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 真正采用酒店式管理的仍然不多，高素質(zhì)管理的公寓有發(fā)展機(jī)會(huì)。 按照上海等大城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，一般小戶型住宅（3550㎡）占市場(chǎng)總需求量的10%左右，從目前市場(chǎng)情況來(lái)，南京商未滿足，小戶型住宅仍有發(fā)展的機(jī)會(huì)。 明確定位于以運(yùn)動(dòng)為主題的住宅沒(méi)有推出，為市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 良莠不齊的住宅市場(chǎng)使得構(gòu)成“金字塔”中堅(jiān)的群體居住需求沒(méi)有得到最大程度滿足。216。結(jié)論：216。216。 注重科技、注重人文、注重休閑和健康。 產(chǎn)品要具有國(guó)際化，跟得上未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)?！靶卵牌るA層”脫胎于新經(jīng)濟(jì)大潮，是具有獨(dú)立人格、獨(dú)立精神的社會(huì)新銳力量，他們既強(qiáng)調(diào)自我同時(shí)也關(guān)愛(ài)社會(huì)，既追求物質(zhì)生活同時(shí)也在乎精神品位?？萍蓟睢蠹揖又悄芑?、物業(yè)服務(wù)智能化、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)216。中產(chǎn)階級(jí)群體有較高的文化素養(yǎng)和高質(zhì)量的生活要求。 中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)大量新生，尋求財(cái)富的表達(dá)方式和新生活方式：早就有人預(yù)言，中產(chǎn)階級(jí)將在中國(guó)崛起。新經(jīng)濟(jì)是全球經(jīng)濟(jì)，新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上的新文化必然也是全球文化。 注意消費(fèi)者的主要來(lái)源及來(lái)源地的競(jìng)爭(zhēng)樓盤 。 客戶定位核心思想：注重年輕人的住房需求。216。 奧體酒店式公寓潛在消費(fèi)者以2130歲的消費(fèi)者為最多，%，其次是年齡在3140歲的消費(fèi)者，%，%。 休閑會(huì)所為酒店式公寓必備，必須為酒店式公寓的購(gòu)買者提供寬帶、安全監(jiān)控系統(tǒng)等配套設(shè)施。 進(jìn)行高層住宅與酒店式公寓開(kāi)發(fā)時(shí)，外立面最好使用高檔涂料及瓷磚，并采用毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)，另外需充分考慮消費(fèi)者對(duì)車位的需求。216。 從市場(chǎng)調(diào)查情況來(lái)看：216。 216。 小戶型可以考慮一定的挑高設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品盡量不向豪宅和過(guò)于高檔的物業(yè)方向發(fā)展。 從目前市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，面積為80120㎡左右的戶型尤其是80100㎡需求量較大，但目前該面積的戶型市場(chǎng)供應(yīng)量仍然不足。 從高檔住宅市場(chǎng)消化速度來(lái)看，明顯反映這類產(chǎn)品存在較小的市場(chǎng)空間。 小戶型的物業(yè)管理大多不到位。 近來(lái)小戶型的房子開(kāi)發(fā)量增大，除現(xiàn)在已經(jīng)銷售一空的綠城新貴、青春之家、劍橋國(guó)際公寓、澳麗家園等之外，待銷樓盤如新城市廣場(chǎng)、國(guó)際貴都、郎詩(shī)熙園都在蓄勢(shì)待發(fā)，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)小戶型的房子“一搶而空”的局面很難再出現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。 市中心以及河西新區(qū)的樓盤多以大戶型為主，面積多集中在150平方米左右，但銷售進(jìn)度較慢。地產(chǎn)項(xiàng)目定位推導(dǎo)坐標(biāo)軸（T / R / S / I模式）行業(yè)動(dòng)態(tài) （Trade Trend）市場(chǎng)需求 （Market Requirement）市場(chǎng)供應(yīng) （Market Supply） 項(xiàng)目自身（Itemself） 市場(chǎng)供應(yīng)(Market Supply) 224。●體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容必須通過(guò)可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶。中泰國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目住宅及酒店式公寓產(chǎn)品定位報(bào)告一、定位策略●把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上?！駧?dòng)品牌衍生：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商以及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)。二、定位推導(dǎo)思路根據(jù)市場(chǎng)定位的現(xiàn)代理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位推導(dǎo)主要通過(guò)如下四個(gè)因素層面進(jìn)行分析：■市場(chǎng)供應(yīng)(Market Supply)；■市場(chǎng)需求(Market Requirement)；■行業(yè)動(dòng)態(tài)(Trade Trend)；■項(xiàng)目自身(Itemself)。216。216。216。216。216。結(jié)論：從市場(chǎng)空白點(diǎn)策略和差異化策略的角度來(lái)看，本項(xiàng)目定位將有如下的考慮： 216。 216。 以新城市規(guī)劃理念塑造社區(qū)品質(zhì)，注重強(qiáng)調(diào)內(nèi)部環(huán)境、文化氛圍、休閑健康。 市場(chǎng)需求(Market Requirement) 224。 開(kāi)發(fā)81—120M2的高層住宅將有更廣闊的市場(chǎng)空間，但81—100M2住房會(huì)最暢銷，同時(shí)，套型的需求層次化明顯，但二室二廳一衛(wèi)的高層住宅最受市場(chǎng)歡迎。216。 對(duì)于酒店式公寓，挑高設(shè)計(jì)受歡迎216。216。 有意向購(gòu)買奧體地段酒店式公寓的消費(fèi)者中，大專