【正文】 學(xué)歷的消費者最多，%，大專及以上學(xué)歷人員仍占半數(shù)以上。 關(guān)注居住者對休閑和健康的居住需求； 216。216。 全球大融合,價值取向在世界范圍內(nèi)趨同：市場經(jīng)濟、科技進步、信息時代、通訊交通……一切因素都在努力把全世界的資源、物質(zhì)和生命聯(lián)系在一起。216。目前南京居民住房消費形式已由原先的“金字塔型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴蠙煨汀?，表明中產(chǎn)階級住房消費已開始嶄露頭角。 生活形態(tài)的變遷已經(jīng)是在進行之中了，我們總結(jié)了國際六大居住趨勢回歸人性本質(zhì)——要求居住空間和環(huán)境的親切尺度,注重有休閑的生活個性化——拒絕千篇一律,根據(jù)自我需要來定義家居空間追求精神與文化的內(nèi)涵——尋找審美原則,要求設(shè)計每一個細節(jié)，體現(xiàn)美學(xué)追求國際化融合溝通——國際性活動、國際文化和信息交流與自然融合，注重生態(tài)環(huán)境——追求樸素和簡約主義的風(fēng)格不要亭子，要大樹。正是個性化所體現(xiàn)出來的旺盛生命力和創(chuàng)造力，極大地豐富了住宅產(chǎn)品的空間語匯和規(guī)劃思想，并直接催發(fā)了樓市中高端產(chǎn)品在項目規(guī)劃和住宅設(shè)計方面的持續(xù)創(chuàng)新行為。216。 216。 地塊區(qū)位：本項目位于奧體中心，未來南京重點發(fā)展的區(qū)域。 項目所在區(qū)域市場認(rèn)知度仍然不高。 項目住宅面積大，戶型定位不能過于單一，但也不能過于分散，否則會造成客戶對項目形象模糊。市場空白點與機會點的對位原理市場機會點市場空白點由于項目目前所處的片區(qū)認(rèn)知度仍然不高，從市場引導(dǎo)角度出發(fā)，本項目存在如下空白點、機會點： 空白點：216。216。 機會點：216。216。216。 奧體中心功能定位（休閑、運動）為本項目帶來很大機會?？蛻艏毞址治鲋饕ㄟ^置業(yè)次數(shù)、置業(yè)用途來劃分。追求實惠、實用、方便。決策較為慎重，需反復(fù)比較，有意向的樓盤會看三次或三次以上。購房主要是為了改善居住環(huán)境或保持資金增殖能力。有相當(dāng)豐富的社會閱歷，有充分的市場信息。）1) 基本特征表現(xiàn)為：◆購房非一時沖動，一般會采取多看，多比較策略進行精挑細選。2) 實際用家購買樓主要考慮因素如下：◆地理位置是否優(yōu)越，商業(yè)配套設(shè)施、公交設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施是否完善、便利，社區(qū)成熟度，物業(yè)檔次，社會安全度等?！就顿Y型客戶基本心理特征及主要考慮因素】（注：投資型客戶的含義是指購買目的并非自住，而是看好物業(yè)升值前景，購買樓用于短線炒作或長線投資，待價而沽?！糇⒅匚飿I(yè)的升值潛力投資客購買住宅相當(dāng)看重物業(yè)的升值潛力，一般帶有很大發(fā)展?jié)摿Γh景規(guī)劃好，商業(yè)氣氛濃厚、成熟度高的地段所建物業(yè)往往成為投資客的首選。通過多次到南京摸底調(diào)查及對客戶群體分析，多數(shù)認(rèn)為本區(qū)域有較大升值潛力，但南京人與杭州人不同的是，投資住宅并不是很多，多數(shù)買房以自住為主。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯毩⒌目臻g，但收入不允許他們過多地投入。n 多處置業(yè)者，是投資型購房者。當(dāng)前，獨生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯. 目標(biāo)客戶原形寫真這群人處于南京中收入階層，決不是很有錢的一群。 客戶心理分析n 這群人心理介于傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間，有傳統(tǒng)的審美情趣，同時對時尚生活有躍躍欲試的嘗試欲望，內(nèi)心有很多矛盾的人。n 這群人繁忙的生存過程讓他們渴望放松，喜歡運動、喜歡旅游。不需要太大，不需要奢華，方便、舒適是最高的標(biāo)準(zhǔn)。他們有著和前代人不同的生活，他們需要一處能夠負擔(dān)起的，真正屬于自己的容身之所。所以，在這個時代能夠崛起的人就是那些可以把創(chuàng)意和情感轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的人?？偸遣煌w現(xiàn)自己的創(chuàng)意、休閑情趣和文化素養(yǎng)?！灸繕?biāo)客戶分析結(jié)論】體現(xiàn)國際化居住理想的定位法則目標(biāo)客戶群體文化層次較高，注重審美、追求自由的精神南京人寬容、熱情、傳統(tǒng)、雅致的特點充分與產(chǎn)品定位和品牌個性相結(jié)合四、產(chǎn)品定位物業(yè)檔次定位 本項目地產(chǎn)因子分析地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔公寓別墅豪宅中高檔公寓本項目符合情況對公共效能的依賴型很強強較強弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)一部分能達到對噪音、環(huán)境干擾適應(yīng)性強較強較弱很弱不宜面臨交通主干道、高壓線、工廠等加強規(guī)劃后可達到對小區(qū)配套要求高很高較高高不宜商場上加住宅，注重生活的品質(zhì)可達到物業(yè)管理要求低不高高很高應(yīng)有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理公司可達到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計，品質(zhì)出眾可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低低密度難以達到休閑空間、綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂設(shè)施可達到景觀要求無一般高很高具有良好的園林景觀環(huán)境難達到以上分析表明，本項目完全具備單身公寓的建設(shè)，基本上具備了中高檔公寓住宅所必須的大部分地產(chǎn)因子，只要建設(shè)規(guī)劃得當(dāng)，是較好的中高檔次住宅地塊，但開發(fā)豪宅較為困難。創(chuàng)新的科技幸福：把科技創(chuàng)新的新技術(shù)、新材料融入到住宅建設(shè)和居住生活中，社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化、物業(yè)服務(wù)的智能化，跟蹤現(xiàn)代材料和現(xiàn)代技術(shù)發(fā)展動態(tài)，使科技進步直接帶來幸福效益。由于不準(zhǔn)做外露陽臺，外立面限制較多，周邊環(huán)境較為欠缺，對于享受型的豪宅發(fā)展極為不利，且從目前的市場情況來看，豪宅銷售周期較長，資金回籠慢，所以做豪宅風(fēng)險較大。從以上幾點考慮我們建議做檔次比酒店式公寓稍低的服務(wù)式公寓，即也提供大堂服務(wù)，但無論是服務(wù)還是內(nèi)部配置、裝修等方面都是體現(xiàn)以客為本的服務(wù)原則，以實用性和必要性為原則，面向中檔或中高檔人士。規(guī)控指標(biāo)：根據(jù)規(guī)劃，外立面不能由外置陽臺，在陽臺功能越來越重要的今天，無陽臺特大戶型無疑會給銷售帶來很大壓力。 市場因素：競爭在售樓盤中6080平方米左右的二房一廳房型市場嚴(yán)重空缺。定量分析：選擇60平方米以下的約占30%左右?？蛻舳ㄎ唬簡紊鞸OLO族、投資者、異地置業(yè)者等等 ，年齡多在2030之間，尤其多集中在25歲左右。強調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。除此之外，建議挑高設(shè)計，從目前市場調(diào)查來看。規(guī)劃設(shè)計：本項目對陽臺和外立面的限制影響了項目大戶型的開發(fā)。其次要盡量功能齊全，宜商宜住最好。 形象定位 形象定位的意義：物業(yè)的形象最終通過各種宣傳推廣手法展現(xiàn)于目標(biāo)客戶，因此，形象定位的意義在于：1）樓盤VI設(shè)計的指引；2）廣告創(chuàng)意表現(xiàn)的指引；3）廣告訴求內(nèi)容的指引；4）現(xiàn)場環(huán)境布置風(fēng)格的指引；5）營銷手法的甄選；6）置業(yè)顧問的介紹風(fēng)格指引；7）目標(biāo)客戶的心理暗示； 本項目的形象定位項目的整體市場形象定位直接影響到目標(biāo)客戶群對項目的看法和感覺，從而對項目的開發(fā)和銷售產(chǎn)生巨大的影響。以下分析本項目鎖定的目標(biāo)客戶的主要心理特征：●追求效率，不喜繁瑣； 體現(xiàn)在對建筑風(fēng)格的追求，對明快、通透、清爽簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格較為認(rèn)同，避免厚重的、低層的、煩瑣的細節(jié)處理?；谝陨戏治觯卷椖康奈幕ㄎ豢傮w控制方向為：大氣的、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；休閑健康的居住氛圍?！癜该怀鐾顿Y方，便于投資方品牌的建立。自身素質(zhì)塑造●塑造迎合目標(biāo)客戶心理特征的產(chǎn)品個性。嚴(yán)格要求工程質(zhì)量，嚴(yán)格按操作章程施工，絕對不能偷工減料，特別注重細節(jié)處理，在設(shè)計理念和施工質(zhì)量上同時體現(xiàn)建筑的美譽度，提升物業(yè)的自身素質(zhì)。強調(diào)人以群分、物以類聚標(biāo)榜奧體中心片區(qū)至尊住宅物業(yè)。現(xiàn)場活動的造勢。針對性建議：安全自動化(SAS)出入口控制系統(tǒng)家庭防盜和事故處理報警系統(tǒng)保安巡邏簽到系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)水電煤氣的自動抄表計費系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)通訊自動化（CAS）網(wǎng)絡(luò)快速干道接口有關(guān)智能化設(shè)施的配置將根據(jù)有關(guān)規(guī)劃設(shè)計要求以及成本控制的實際情況提出更進一步的解決方案，可以考慮設(shè)置每個系統(tǒng)內(nèi)經(jīng)濟、實用的子系統(tǒng)。