【正文】 指數(shù)編制所依據(jù)的幾乎均為樣本數(shù)據(jù)。運(yùn)用特征價(jià)格理論編制房地產(chǎn)指數(shù)的思路是：將影響房地產(chǎn)價(jià)格的品質(zhì)因素分解,求出各品質(zhì)因素所隱含的價(jià)格；在保持影響房地產(chǎn)價(jià)格的品質(zhì)因素及各因素價(jià)格不變的前提下，將前后期房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中因品質(zhì)因素所引起的價(jià)格變動(dòng)剔除，這樣就可以得到純粹由房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。如果選擇恰當(dāng)，將最大化地省掉由于房屋自身因素對(duì)交易的影響，也減少人為評(píng)估的誤差，使得計(jì)算得出的結(jié)果真實(shí)、客觀且準(zhǔn)確。這種修正方法同時(shí)也將避免由于考察時(shí)期較長(zhǎng)引起的房地產(chǎn)品質(zhì)同一性的變化。從理論上講，重復(fù)交易法非常適合二手房指數(shù)的計(jì)算，但是目前北京住宅市場(chǎng)的自有化程度比較高，換手速度慢，一套房屋的再交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，再交易的個(gè)案也很少。通過(guò)比較分析上述計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的幾種模型，結(jié)合二手房市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)可以采用重復(fù)交易法進(jìn)行編制，符合重復(fù)交易模型的條件。重復(fù)交易法要求：第一，要求考察對(duì)象相對(duì)固定；第二，要求有定期重復(fù)交易的數(shù)據(jù)資料。具體見(jiàn)“北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)”編制及計(jì)算流程示意圖(圖1)：劃分101個(gè)采樣區(qū)域運(yùn)用Hedonic模型，修正評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)房”市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格根據(jù)指數(shù)計(jì)算公式，得出報(bào)告期北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)得出101個(gè)采樣區(qū)域的二手房市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格定期選取成本樣本案例，提取價(jià)格采樣區(qū)域內(nèi) “標(biāo)準(zhǔn)房”的界定和選擇 “北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)”編制及計(jì)算流程示意圖 編制北京二手房指數(shù)的模型選擇 所謂二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，就是動(dòng)態(tài)地反映二手房市場(chǎng)價(jià)格在不同時(shí)間、空間上發(fā)展變化的相對(duì)數(shù)。令L ∞，估計(jì)出方差σi2和自相關(guān)系數(shù)ρ，然后再估計(jì)出混合模型中的所有未知參數(shù)。其余Nk宗房地產(chǎn)屬于重復(fù)售出樣本，同一宗房產(chǎn)地有一次以上的價(jià)格資料。1997年Hill、Knight和Sirmans對(duì)Pooled GLS模型的缺陷進(jìn)行分析后，提出基于最大似然估計(jì)法(MLE)的另一種混合模型，我們稱(chēng)其為Pooled MLE模型。重復(fù)售出模型具有以下特點(diǎn)：由于房地產(chǎn)位置的固定性，使得有兩次出售價(jià)格記錄的房地產(chǎn)數(shù)量有限，因而樣本容量相對(duì)較小，抽樣誤差較大；模型的經(jīng)濟(jì)意義比較直觀，計(jì)算也相對(duì)簡(jiǎn)單；由于是同一宗房地產(chǎn)，能基本滿足價(jià)格指數(shù)計(jì)算對(duì)商品的“同質(zhì)性”的需要； 盡管是同一宗房地產(chǎn)，但在兩次出售時(shí)的價(jià)格特征因素已可能發(fā)生改變(如經(jīng)過(guò)裝修改造)，或給人們帶來(lái)的效用發(fā)生改變，因模型未考慮特征因素，會(huì)帶來(lái)計(jì)算的偏差；存在多重共線性。它是根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。Hedonic模型可用對(duì)數(shù)函數(shù)表示為：1nPit＝xTitа+Aitθ+dTitβ+ε式中： Pit——第i宗房地產(chǎn)在t時(shí)的價(jià)格；xTit——房地產(chǎn)的特征因素向量；а——房地產(chǎn)的特征因素的影子價(jià)格向；Ait——房產(chǎn)地使用所限； θ——折舊系數(shù)；dTit——(D2it,D3it；…，Djit)。因此，該方法無(wú)論在理論基礎(chǔ)還是實(shí)際應(yīng)用方面均欠科學(xué)。1．成本投入 (Cost)模型這是一種根據(jù)營(yíng)造房地產(chǎn)各項(xiàng)投入成本（包括材料及人工費(fèi)用等）的變化情況，以算術(shù)平均數(shù)法編制的價(jià)格指數(shù)。加權(quán)指數(shù)通常用的兩種計(jì)算公式：拉氏公式：p1/0=∑p1q0/∑p0q0q1/0=∑p0q1/∑p0q0其中，p1/0為質(zhì)量指數(shù)； q1/0為數(shù)量指數(shù)； p0和p1分別為一組項(xiàng)目基期和報(bào)告期的質(zhì)量數(shù)值； q0和q1分別為一組項(xiàng)目基期和報(bào)告期的物量數(shù)值；帕氏公式：p1/0=∑p1q1/∑p0q1q1/0=∑p1q1/∑p1q0拉氏指數(shù)按基期權(quán)數(shù)加權(quán)，將同度量因素固定在基期，而不論其性質(zhì)如何，其特點(diǎn)是不包含同度量因素變化的影響。但距基期不宜過(guò)長(zhǎng)，距基期的時(shí)間越久，指數(shù)代表性通常就越差。B．報(bào)告期距基期的長(zhǎng)短應(yīng)適當(dāng)。（2）基期的確定所有指數(shù)都有一個(gè)用于比較的基期或基準(zhǔn)點(diǎn)。 即要求樣本能充分反映總體的性質(zhì)。即要求樣本容量應(yīng)足夠大。在實(shí)際的應(yīng)用中，編制指數(shù)所依據(jù)的幾乎均為樣本數(shù)據(jù)。靜態(tài)指數(shù)，是指同一現(xiàn)象在同一時(shí)間，反映在不同對(duì)象或空間上的數(shù)值相互對(duì)比而形成的相對(duì)數(shù)。其中時(shí)間性指數(shù)中又有定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)之分。（4）按計(jì)算形式不同，可以分為簡(jiǎn)單指數(shù)和加權(quán)指數(shù)。（2）按所反映的內(nèi)容不同，可以分為數(shù)量指數(shù)（Quantity index number）和質(zhì)量指數(shù)（Quality index number）。本文重點(diǎn)研究的二手房指數(shù)發(fā)揮了上述指數(shù)的第二項(xiàng)作用，通過(guò)該指數(shù)綜合反映了北京市二手房市場(chǎng)總體變動(dòng)程度和發(fā)展趨勢(shì)。（2）綜合放映總體數(shù)量變動(dòng)程度和方向例如，全部商品的零售價(jià)格、某類(lèi)設(shè)備的銷(xiāo)售價(jià)格、全部股票或某類(lèi)股票交易價(jià)格、某城市或某區(qū)域房地產(chǎn)及土地的交易價(jià)格等，其升降變動(dòng)程度和方向。根據(jù)這一性質(zhì)它具有三個(gè)方面的主要作用。指數(shù)是總體水平的一個(gè)代表性指數(shù)。實(shí)際中所計(jì)算的主要是這種指數(shù)。指數(shù)是總體各變量在不同場(chǎng)合下對(duì)比形成的相對(duì)數(shù)，它可以度量一個(gè)變量在不同時(shí)間或不同空間的相對(duì)變化，如一種商品的價(jià)格指數(shù)或數(shù)量指數(shù)，這種指數(shù)稱(chēng)為個(gè)體指數(shù)；它也可用于反映一組變量的綜合變動(dòng)，如消費(fèi)價(jià)格指數(shù)反映了一組指定商品和服務(wù)的價(jià)格變動(dòng)水平，這種指數(shù)稱(chēng)為綜合指數(shù)。綜上所述，本文規(guī)范分析與實(shí)證分析相結(jié)合，從事物——二手房發(fā)展的現(xiàn)象入手，結(jié)合命題，理論聯(lián)系實(shí)際，力求找到問(wèn)題的最優(yōu)解。同時(shí)參考上海市二手房指數(shù)的編制，結(jié)合實(shí)際，認(rèn)為設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房，并通過(guò)Hedonic模型對(duì)實(shí)際成交案例進(jìn)行修正，既簡(jiǎn)化了工作又比較有效率。然后，研究了房地產(chǎn)指數(shù)的歷史沿革，并分析了中外目前房地產(chǎn)指數(shù)以及二手房的發(fā)展現(xiàn)狀及存在主要問(wèn)題。除此之外，在地理空間上，也會(huì)從整個(gè)上海市區(qū)發(fā)展到行政區(qū)再到控制區(qū)域逐層分類(lèi)指數(shù)，最終形成一套能夠及時(shí)反映上海房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的指數(shù)系統(tǒng)。具體技術(shù)路線為：(1) 控制區(qū)劃分 選取上海市區(qū)范圍內(nèi)的11個(gè)行政區(qū)，各區(qū)以其所轄鎮(zhèn)、街道以及重要建筑為主要?jiǎng)澐忠罁?jù)，再細(xì)分成為廣大市民所熟悉認(rèn)可的居住區(qū)域。從顯示數(shù)據(jù)來(lái)看，上海二手房指數(shù)比較真實(shí)地反映了市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。居民、中介和相關(guān)機(jī)構(gòu)在二手房交易過(guò)程中廣泛使用，加上各大媒體積極配合，使得上海二手房指數(shù)系統(tǒng)的聲譽(yù)在市場(chǎng)中不斷提高。1）上海二手房指數(shù)上海市成立有專(zhuān)門(mén)二手房指數(shù)辦公室，上海市二手房指數(shù)報(bào)告由房產(chǎn)之窗網(wǎng)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和華東師大東方房地產(chǎn)學(xué)院五家單位聯(lián)手合作，以2001年11月30日為基期，基點(diǎn)定為1000點(diǎn)，每月發(fā)布一次。目前，二手房指數(shù)系統(tǒng)發(fā)展比較完善的只有上海，這也與上海二手房市場(chǎng)的發(fā)育最成熟相吻合。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的研究中應(yīng)充分借鑒海外房地產(chǎn)指數(shù)理論研究的經(jīng)驗(yàn)，緊密結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)，探討分析我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的現(xiàn)狀，并展望未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，以尋求適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)指數(shù)編制的基本技術(shù)路線。其他目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)除以上所介紹的指數(shù)外，還有上房50指數(shù)、鄭州40指數(shù)、同致指數(shù)等。中原城市指數(shù)中原城市指數(shù)系統(tǒng)是香港中原地產(chǎn)代理有限公司與香港城市大學(xué)聯(lián)合推出的，旨在客觀地反映香港樓市的情況。西安40指數(shù)“西安40指數(shù)”是“西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格40指數(shù)系統(tǒng)”的簡(jiǎn)稱(chēng)，于1999年1月份起試運(yùn)行，由西安市房產(chǎn)管理局市場(chǎng)處和西安西宇公司房地產(chǎn)信息部聯(lián)合推出，每月發(fā)布一次。樣本數(shù)據(jù)（價(jià)格、租金）的調(diào)查、核實(shí)時(shí)間為每一季度的第二、三個(gè)月。它是反映北京市市區(qū)范圍內(nèi)某一時(shí)段不同類(lèi)型、不同區(qū)域、不同朝向的物業(yè)價(jià)格、租金及收益率水平的綜合性房地產(chǎn)指標(biāo)。戴德梁行指數(shù)戴德梁行指數(shù)是由香港戴德梁行于1998年在內(nèi)地開(kāi)始分季度進(jìn)行測(cè)算，并通過(guò)自己的內(nèi)部刊物，采用向客戶(hù)贈(zèng)送的方式，向外界發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是于1998年由國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次發(fā)布。它是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的綜合量化反映，由8個(gè)分類(lèi)指數(shù)合成運(yùn)算出以百分制表示的綜合指數(shù)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化的綜合反映，其數(shù)據(jù)資料建立在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）統(tǒng)計(jì)資料基礎(chǔ)之上，由政府房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)系統(tǒng)實(shí)施，并得到國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部等有關(guān)單位的支持。但中房指數(shù)只包括商品房及分類(lèi)房地產(chǎn)（住宅、辦公用房等）銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查。1）全國(guó)性房地產(chǎn)指數(shù)中房指數(shù)“中房指數(shù)”是“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index System, CREIS）”的簡(jiǎn)稱(chēng)，是一套以?xún)r(jià)格指數(shù)形式反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)狀況的指標(biāo)體系，是我國(guó)最早研究、編制并公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)。 （二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)發(fā)展概況及問(wèn)題所在我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的發(fā)展可追溯到1995年中房指數(shù)系統(tǒng)的研制開(kāi)發(fā)和應(yīng)用。此地塊定為標(biāo)準(zhǔn)地塊，如1973年1月1日，公告價(jià)格土地面積每平方米l05000日元，1972年1月1日公告價(jià)格為77700日元。另外，日本和我國(guó)臺(tái)灣省的房地產(chǎn)指數(shù)也比較典型。最初只是用來(lái)計(jì)算單個(gè)商品價(jià)格的變動(dòng)情況，后來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)展到計(jì)算多種商品的價(jià)格總體變動(dòng)情況。房地產(chǎn)指數(shù)為市場(chǎng)研究提供了最為重要的工具，指數(shù)的變動(dòng)軌跡不但能夠清晰地反映出市場(chǎng)發(fā)展的周期軌跡，為研究經(jīng)濟(jì)周期提供了重要的數(shù)據(jù)，也是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)景氣狀況分析和預(yù)警研究的基礎(chǔ)。正是由于二手房指數(shù)具有深刻的把握市場(chǎng)的能力，所以它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理、投資決策、中介服務(wù)等產(chǎn)生重要的指導(dǎo)作用，成為研究市場(chǎng)的重要工具。對(duì)影響二手房市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了分析和比較，并從中篩選出幾個(gè)重要指標(biāo)，用于最終綜合指數(shù)的計(jì)算。本文研究的重點(diǎn)主要是普通住宅指數(shù)，指數(shù)系統(tǒng)內(nèi)容包括二手房區(qū)域價(jià)格抽樣報(bào)告和二手房指數(shù)報(bào)告。本文將著重討論應(yīng)用重復(fù)交易（Repeatsale）模型和Hedonic模型的混合修正模型，通過(guò)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)房”，編制北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)，則由于綜合了多項(xiàng)指標(biāo)，更能夠全面綜合地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)的宏觀發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)則是根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法，如合成指數(shù)法（CI）或擴(kuò)散指數(shù)法（DI），對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)，以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)或房地產(chǎn)業(yè)的景氣狀況。 建立北京二手房指數(shù)的分析研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)指數(shù)是一個(gè)廣泛的概念，它其實(shí)包括兩大類(lèi)性質(zhì)不同的指數(shù)，即房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)。綜上所述，北京的二手房市場(chǎng)相較于發(fā)展成熟的上海、廣州等地，還不太規(guī)范，北京市雖然定期發(fā)布已購(gòu)公房區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格，但比較滯后，也偏離實(shí)際較多。但是，雖然北京二手房市場(chǎng)的起點(diǎn)低，與上海相比差距大，但其發(fā)展速度快，依目前的發(fā)展速度，北京的二手房交易就有望在45年內(nèi)達(dá)到上海的水平。預(yù)計(jì)到2004年，北京二手房的成交量將會(huì)超過(guò)5萬(wàn)套，因此北京只需用4年的時(shí)間就增長(zhǎng)了約10倍，而上海卻用了5年的時(shí)間。1996 年上海二手房的交易面積總量?jī)H有82萬(wàn)平方米，到2000 年，交易量猛增到778萬(wàn)平方米，短短5年之內(nèi)增長(zhǎng)了近10倍左右?？梢?jiàn)，上海的可售公房總量約為200萬(wàn)套左右，與北京的可售公房的總量相當(dāng)。出租市場(chǎng)的高回報(bào)率，阻礙了二手房流通截至2003年底，北京有409萬(wàn)的流動(dòng)人口① 2003年北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，北京市統(tǒng)計(jì)局，房屋租賃市場(chǎng)需求旺盛，一般情況，房屋出租的年投資回報(bào)率一般在78%左右，因此，房主若不是短期內(nèi)急需大筆資金，往往會(huì)選擇將閑置房屋出租而不是出售，一定程度上減少了二手房源供給，阻礙了房屋進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)流通。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)行業(yè)自律的同時(shí)，政府有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)做好監(jiān)管工作，加大懲治力度，維持公平、公正的市場(chǎng)秩序。其次，由于很多公房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證、再上市交易必須經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意、蓋章，以及交易過(guò)程中煩多的手續(xù)，也增加了公房再上市交易的難度。從需求角度，二手房由于戶(hù)型小，低總價(jià)，區(qū)位相對(duì)優(yōu)勢(shì)，受到廣大中低收入家庭的偏好。從下表也可以明顯看出，央產(chǎn)房的上市量在不斷攀升的，成交量約為上市量的一半。從上海的二手房交易，已購(gòu)公房的交易面積一般占總二手房交易的25%左右，已購(gòu)公房成交的套數(shù)僅占存量房交易套數(shù)的40%左右，因此上海二手房交易量中二手商品房的份量較重，而北京目前的狀況跟上海恰恰相反，已購(gòu)公房的成交量占60%左右，說(shuō)明北京的房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)還未形成良性互動(dòng)，而這取決于房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)量以及市場(chǎng)需求的飽和情況。注：資料來(lái)源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站，新建商品房包含經(jīng)濟(jì)適用房，且包括現(xiàn)房和預(yù)售房。具體成交情況見(jiàn)下圖：注：由于1999年底北京二手房市場(chǎng)剛放開(kāi)，成交量忽略，2004年成交量為根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，資料來(lái)源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站。結(jié)合現(xiàn)有成交數(shù)據(jù)以及趨勢(shì)預(yù)測(cè)，預(yù)期2004年北京市二手房成交量將達(dá)到5萬(wàn)套左右，未來(lái)五年將達(dá)到發(fā)展較為成熟的上海二手房市場(chǎng)的水平—─每年十幾萬(wàn)套的成交量。在這個(gè)大背景下，本文對(duì)于北京市二手房指數(shù)體系做了較為深入的研究，提出了構(gòu)建北京市二手房指數(shù)的思路和具體操作方法。同時(shí)，二手房是銜接房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于盤(pán)活存量房產(chǎn)，重新配置房地產(chǎn)資源，滿足人們多元化的住宅需求，對(duì)于促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)和良性循環(huán)起到非常重要的作用。二手房是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分，供給和需求極為分散是其最大特點(diǎn)。反觀北京市二手房市場(chǎng)，其快速的發(fā)展使得二手房指數(shù)的研究和發(fā)布已經(jīng)成為市場(chǎng)的呼喚，歷史的必然。2002年北京二手房成交量只有8000套，到2003年成交量達(dá)到2萬(wàn)套，增幅達(dá)150%，但成交量水平也僅與1997年的上海二手房相當(dāng)。自2000年開(kāi)始，歷年相比前一年的增長(zhǎng)速度分別為354％、60％、163％、138％。可見(jiàn)，北京市二手房?jī)r(jià)格僅為新建商品房的59％，價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯。從下表也可以看出，二手商品房的比重有增大的趨勢(shì)。2004年春節(jié)過(guò)后，隨著央產(chǎn)單位建立職工住房檔案的提速以及自身品質(zhì)得到越來(lái)越多購(gòu)房者認(rèn)可，央產(chǎn)房上市交易日漸活躍，至2月3日，有496套通過(guò)審核，截止3月31日，交易大廳蓋章通