【正文】 ............................................7三、決策階段成本控制相關(guān)部門職責(zé) ..........................................................8四、決策階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé) ..................................................9五、建議 ........................................................................................................10第二章 設(shè)計階段的成本控制 .........................................................................13一、設(shè)計階段成本控制要點 ........................................................................17二、設(shè)計階段成本控制流程圖 ....................................................................25三、設(shè)計階段成本控制的相關(guān)部門職責(zé) ....................................................29四、設(shè)計階段成本控制主要相關(guān)人員的職責(zé) ............................................31第三章 招投標(biāo)階段的成本控制體系 .............................................................38一、招投標(biāo)階段的成本控制要點 ................................................................39二、招投標(biāo)階段的成本控制流程圖 ............................................................45三、招投標(biāo)階段成本控制相關(guān)部門的職責(zé) ................................................46四、招投標(biāo)階段成本控制主要相關(guān)人員的職責(zé) ........................................47五、建議 ........................................................................................................492 / 103第四章 施工階段成本控制 .............................................................................51一、施工階段成本控制要點 ........................................................................54二、施工階段成本控制流程圖 ....................................................................58三、施工階段成本控制相關(guān)部門職責(zé) ........................................................62四、施工階段成本控制主要人員職責(zé) ........................................................63五、建議 ........................................................................................................69第五章 竣工階段的成本控制 .........................................................................70一、竣工階段成本控制要點 ........................................................................70二、竣工階段成本控制流程圖 ....................................................................72三、竣工階段成本控制相關(guān)部門職責(zé) ........................................................73四、竣工階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé) ................................................73五、建議 ........................................................................................................80第六章 竣工結(jié)算階段的成本控制 .................................................................83一、竣工結(jié)算階段的成本控制要點 ............................................................84二、竣工結(jié)算階段成本控制流程圖 ............................................................92三、竣工結(jié)算階段成本控制相關(guān)部門主要職責(zé) ........................................94四、竣工結(jié)算階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé) ........................................96五、建議 ......................................................................................................100附錄一：東方港灣成本控制體系組織結(jié)構(gòu)圖： .........................................102附錄二：東方港灣開發(fā)項目責(zé)任成本控制表 6： ......................................103附錄三：東方港灣開發(fā)項目責(zé)任成本控制表 8： ......................................1043 / 103課　題　前　言在激烈的市場競爭中，為了將每一筆投入高效率地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品和服務(wù)，為了進一步提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，項目成本控制日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，如果不確定一個總的成本控制目標(biāo)——目標(biāo)成本，錢花到哪算哪，往往會導(dǎo)致成本的失控，也無法為成本控制提供明確的努力方向。 （參見：東方港灣開發(fā)項 ）全員全過程控制原則。企業(yè)給予各部門成本控制的相應(yīng)權(quán)限，并明確其對控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。成本控制決 策 階 段 可 行 性 研 究方 案 設(shè) 計施 工 圖 設(shè) 計招 標(biāo)合 同材 料 設(shè) 備進 度 款簽 證 單交 驗結(jié) 算保 修成本控制重要環(huán)節(jié)設(shè) 計 階 段招 標(biāo) 階 段竣 工 階 段施 工 階 段目 標(biāo) 成 本原 則全 員 全 過 程原 則權(quán) 、 責(zé) 、 利結(jié) 合 原 則成 本 控 制 原 則成 本 控 制 要 點成 本 控 制 流 程相 關(guān) 部 門 職 責(zé)主 要 人 員 職 責(zé)相 關(guān) 建 議成本控制方案內(nèi)容5 / 103第一章 決策階段的成本控制表 1 決 策 階 段 責(zé) 任 成 本 控 制 ：開 發(fā) 形 式 控 制 要 點 控 制 方 法 責(zé) 任 部 門 配 合 部 門 評 價 部 門 征 地 費 用 少 交 或 晚 交 ， 力 爭 減 免 營 銷 部 項 目 部 財 務(wù) 部 拆 遷 安 置 費 用 房 產(chǎn) 確 權(quán) 后 辦 理 拆 遷 安 置 費 用 項 目 部 審 計 部 大 市 政 費 用 自 建 部 分 按 照 公 司 工 程 體 系 走 ； 交 政府 部 分 按 有 關(guān) 規(guī) 定 辦 理 項 目 部營 銷 部 審 計 部 規(guī) 劃 條 件 滿 足 公 司 利 益 最 大 化 ， 合 理 提 高 容 積率 ， 降 低 土 地 成 本 營 銷 部 項 目 部 審 計 部 買 斷 內(nèi) 容 明 確 買 斷 內(nèi) 容 明 細 營 銷 部 合 約 部 審 計 部 付 款 總 額 為 公 司 爭 取 最 大 利 益 營 銷 部 合 約 部財 務(wù) 部 審 計 部 付 款 時 間 周 期 長 、 次 數(shù) 多 營 銷 部 合 約 部財 務(wù) 部 審 計 部 三 通 或 七 通 一 平的 標(biāo) 準(zhǔn) 明 確 驗 收 標(biāo) 準(zhǔn) 明 細 營 銷 部項 目 部合 約 部 審 計 部 手 續(xù) 風(fēng) 險 與 項 目 付 款 時 間 直 接 掛 鉤 營 銷 部 項 目 部合 約 部 審 計 部 合 作 方 式 符 合 項 目 要 求 ， 有 利 于 集 團 營 銷 部 合 約 部 審 計 部 分 成 比 例 雙 贏 原 則 ； 營 銷 部 合 約 部 審 計 部 交 完 時 間 盡 可 能 地 延 后 交 完 ， 營 銷 部 項 目 部合 約 部 審 計 部 交 房 標(biāo) 準(zhǔn) 不 低 于 合 同 中 交 房 標(biāo) 準(zhǔn) 營 銷 部 項 目 部合 約 部 審 計 部 付 款 總 額 營 銷 部 項 目 部合 約 部 審 計 部 付 款 時 間 營 銷 部 項 目 部合 約 部 審 計 部合 作 開 發(fā)選 擇 有 利 于 公 司 利 益 的 方 式新 征 土 地買 斷 項 目6 / 103一、決策階段成本控制要點決策階段的成本控制主要在于投資估算和項目評估。特別是規(guī)模的確定、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價的高低。投資估算是指在項目投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對建設(shè)項目的投資數(shù)額進行的估計。（二）項目評估項目評估是企業(yè)決策層進行開發(fā)項目決策的依據(jù),也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)。一般有三個階段: 第一是可行性研究階段,評估相對較粗 。因此，決策階段的控制重點是項目投資定義和投資估算控制在允許的范圍內(nèi)。審核資金籌措計劃。賦予各部門控制的權(quán)限,并明確其對控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任, 同時,對其成本控制的結(jié)果加以考核,予以獎懲。（3）定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)。策劃人員職責(zé)： 熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求，負責(zé)項目建議書及可行性研究報告和評估報告的編制工作。（3）負責(zé)審查資金籌措計劃并提交財務(wù)中心進行審核。（五）銷售部銷售部經(jīng)理職責(zé)：組織市場調(diào)查與趨勢分析預(yù)測，及時向有關(guān)部門提供信息。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是12 / 103一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，受著客觀過程的發(fā)展及其表現(xiàn)程度的限制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不能僅憑過去的經(jīng)驗數(shù)據(jù)決策,而應(yīng)在項目的決策階段,設(shè)置一個科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。投資估算的準(zhǔn)確性是一個重要的問題。應(yīng)留有足夠的預(yù)備費，根據(jù)建設(shè)項目的建設(shè)工期、復(fù)雜程度以及是否有已開發(fā)的此類項目來確定。各項費用指標(biāo)應(yīng)由財務(wù)部門統(tǒng)—控制，各部門分別管理。這樣可做到“量入為出,量米下鍋” ，避免吃大鍋飯。對 可 行 性 規(guī) 劃 設(shè) 計 根 據(jù) 實 際 情 況 進行 細 節(jié) 調(diào) 整 設(shè) 計 部 項 目 部 審 計 部設(shè) 備 選 型 方 案 提 前 確 定 設(shè) 計 部材 設(shè) 部合 約 部營 銷 部審 計 部根 據(jù) 提 交 的 設(shè) 計 成 果 進 行 投 資 估 算 項 目 部 設(shè) 計 部合 約 部 審 計 部根 據(jù) 項 目 前 期 運 營 的 情 況 和 市 場 分析 制 訂 設(shè) 計 任 務(wù) 書 設(shè) 計 部營 銷 部項 目 部方 案 設(shè) 計 招 投 標(biāo) 設(shè) 計 部 營 銷 部方 案 設(shè) 計 評 審 評 審 委 員 會注 意 市 政 設(shè) 計注 意 相 關(guān) 法 規(guī) ， 完 善 自 身 報 批 規(guī) 范性 ． 材 料 完 整 報 批 設(shè) 計(1)設(shè) 計 方 案 總 工 辦(2)報 批 項 目 部 設(shè) 計 部 審 計 部審 計 部(2)方 案 評 審 設(shè) 計 部營 銷 部 、 總 工辦 、 項 目 部 、審 計 部 、 財 務(wù)部 等 各 部 門 組成 評 審 委 員 會審 計 部 規(guī) 劃 方 案(1)可 行 性 規(guī) 劃 設(shè) 計 營 銷 部設(shè) 計 部總 工 辦項 目 部財 務(wù) 部(3)設(shè) 計 成 果15 / 103表 2（ 續(xù) ） 設(shè) 計 階 段 責(zé) 任 成 本 控 制 ：控 制 環(huán) 節(jié) 控 制 要 點 控 制 方 法 責(zé) 任 部 門 配 合 部 門 評 價 部 門對 報 批 設(shè) 計 進 一 步 調(diào) 整設(shè) 計 要 求內(nèi) 部 審 核根 據(jù) 擴 初 設(shè) 計