【正文】 9年4月3日,國務(wù)院發(fā)布《住房公積金管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國住房公積金管理邁向制度化法制化的軌道。鑒于住房公積金在住房資金的籌集方面發(fā)揮的現(xiàn)實(shí)的和潛在的作用，1994年7月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定”（國發(fā)〖1994〗43號(hào)）明確指出要“全面推行住房公積金制度”。職工個(gè)人繳存的公積金是個(gè)人長期儲(chǔ)蓄的住房基金；單位繳存的公積金是單位對(duì)職工住房分配從實(shí)物分配向貨幣分配的轉(zhuǎn)化。而且1998年以來每月的儲(chǔ)蓄存款總額增長率基本上保持在較大幅度的增長，遠(yuǎn)高于同期經(jīng)濟(jì)增長速度。提高抵押貸款的流動(dòng)性，規(guī)避和轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)。其過程主要包括：證券化資產(chǎn)的發(fā)起與標(biāo)準(zhǔn)化、證券的發(fā)行、投資與管理。三、購房抵押貸款證券化由于抵押貸款在房地產(chǎn)市場的普遍性和長期性，使得金融機(jī)構(gòu)遲早要面臨“有限的可貸資金與幾乎無限的貸款需求之間的矛盾”，而解決這一矛盾的成功辦法便是發(fā)展抵押貸款證券化。為了轉(zhuǎn)移部分利率風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融市場上出現(xiàn)了可調(diào)利率抵押貸款。每月付款額是研究固定利率抵押貸款的重要因素，具體計(jì)算公式如下： 其中:每月付款額抵押常數(shù)貸款總額貸款年限年利率由于借款人的情況千變?nèi)f化，貸款人為了適應(yīng)市場要求，將貸款方式從本金均攤發(fā)展到本息均攤，從分級(jí)付款發(fā)展到雙周付款，各種創(chuàng)新方式層出不窮。二、購房抵押貸款的種類抵押貸款品種繁多，但是從本質(zhì)上來看，可以根據(jù)貸款期間的貸款利率是否參照市場利率指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，將抵押貸款分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款二大類。購房抵押貸款可以分為單位或機(jī)構(gòu)購房抵押貸款和個(gè)人住房抵押貸款兩種，其中以個(gè)人住房抵押貸款（又稱住房消費(fèi)信貸）為主。我們甚至可以說，沒有購房抵押貸款就沒有房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。所以從購房者的角度，購房抵押貸款充分考慮了消費(fèi)者的現(xiàn)期收入、預(yù)期收入和原始財(cái)產(chǎn)情況，并在此基礎(chǔ)上，決定貸款總額和清償方式，從而能夠保證消費(fèi)者可以實(shí)現(xiàn)在其生命周期中的各個(gè)時(shí)期進(jìn)行大體均勻的消費(fèi)支出的目的?，F(xiàn)代消費(fèi)者行為理論認(rèn)為，理性消費(fèi)者需要借助金融機(jī)構(gòu)所提供的發(fā)達(dá)的資本市場為其提供消費(fèi)跨時(shí)預(yù)算的可能，即通過借貸的手段，在現(xiàn)時(shí)支出未來才能獲得的收入。由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，使得購房抵押貸款有著極其廣闊的前景。這三種關(guān)系隨著抵押貸款的產(chǎn)生而產(chǎn)生，隨著貸款的清償而解除。如果抵押人違約，受押人有權(quán)取消抵押人對(duì)抵押物的贖回權(quán)，并將抵押物拍賣，從中獲得補(bǔ)償。所謂抵押貸款就是用抵押物對(duì)債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保的一種貸款形式；很顯然，如果不存在債務(wù)，也就無所謂抵押。第三節(jié) 購房抵押貸款由于房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，不論是商業(yè)房地產(chǎn)還是住宅物業(yè)，其價(jià)格對(duì)于大多數(shù)購房者來說一次性支付購房款總是難以承受的。受益憑證又因投資者是否可以要求發(fā)行單位買回而被劃分為“開放式受益憑證”和“封閉式受益憑證”，前者是指投資者可以隨時(shí)請(qǐng)求受益憑證的發(fā)行單位，依據(jù)其凈資產(chǎn)價(jià)格買回其持有的受益憑證；后者是投資者只能在證券交易所集中交易，不得請(qǐng)求受益憑證的發(fā)行單位買回持有人的受益憑證。一般來說，投資信托可以根據(jù)其所提供的金融服務(wù)的項(xiàng)目或范圍來分類，但由于投資信托的項(xiàng)目繁多，范圍寬廣，所以一般是以公司型或契約型來分類，前者根據(jù)公司的性質(zhì)及其經(jīng)營內(nèi)容來認(rèn)定，后者則根據(jù)契約的狀況來判斷。隨著股份制房地產(chǎn)企業(yè)的不斷增加，我國房地產(chǎn)證券流通市場將有較大發(fā)展。從嚴(yán)格意義上講，房地產(chǎn)股票是指上市股票。股東不能向企業(yè)要求退股，但可以把其股票轉(zhuǎn)讓給別人。由銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)而發(fā)放的債券稱為房地產(chǎn)金融債券。在這里，債券的發(fā)行者是債務(wù)人，債券的購買者是債權(quán)人，債券持有人有權(quán)按照約定的期限和利率獲得利息，并到期收回本金，但無權(quán)參加房地產(chǎn)企業(yè)的管理，也不對(duì)其經(jīng)營狀況承擔(dān)責(zé)任或享受權(quán)益。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于高潮時(shí)期，許多上市公司開始通過成立房地產(chǎn)公司、或者投資參股其他房地產(chǎn)公司等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)一般注冊(cè)資本和資產(chǎn)都較大，具有收購、兼并企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)，同時(shí)《證券法》將收購企業(yè)公告條件放松之后，大大降低了企業(yè)的收購成本和風(fēng)險(xiǎn)。二、證券市場融資證券融資是指通過房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來融通房地產(chǎn)資金的一種金融活動(dòng)，它是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要形式。從上述的貸款程序上，我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)獲得銀行貸款的關(guān)鍵在于兩個(gè)，一個(gè)是貸款項(xiàng)目一定要可行，另一個(gè)就是貸款企業(yè)的資信要好。貸款發(fā)放之后，為了保證貸款質(zhì)量，及時(shí)回收貸款本息，銀行要對(duì)貸款的使用進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督。這是在貸款的審查報(bào)告基礎(chǔ)上，銀行管理層對(duì)借款人、貸款金額、期限、利率、貸款項(xiàng)目本身情況、風(fēng)險(xiǎn)情況、償債能力、擔(dān)保人的審查情況和抵押物的審查情況等內(nèi)容進(jìn)行重新確認(rèn)，并按有關(guān)程序簽訂貸款合同的過程。譬如，要考慮項(xiàng)目是否被列入當(dāng)年的投資計(jì)劃，是否符合當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等。在接到企業(yè)的貸款申請(qǐng)之后，銀行不僅要研究項(xiàng)目本身的可行性，還要調(diào)查開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況和資信等，以此作為決定是否貸款和貸多少的依據(jù)。內(nèi)容包括貸款方式、貸款用途、金額、使用期限、還款方式等。企業(yè)從銀行取得貸款時(shí)，相應(yīng)增加貸款帳戶余額，同時(shí)將這筆貸款轉(zhuǎn)入企業(yè)存款帳戶，然后再從存款戶中支用。后者是房屋開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押而向銀行取得的貸款。第二種是“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款”，這是金融機(jī)構(gòu)為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。根據(jù)目前金融管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備一定股本金之后才可以向銀行申請(qǐng)貸款。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道來看，銀行貸款仍然是主渠道，而一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場籌集資金方面也已獲得明顯的發(fā)展。其中確定合理的負(fù)債比率又是一個(gè)關(guān)鍵性的問題。房地產(chǎn)投資由于資金需求量巨大，資金占用時(shí)間長，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)建立多樣化的籌資渠道。如房地產(chǎn)開發(fā)過熱時(shí)，緊縮銀根，控制貨幣供應(yīng)量，提高利率，抑制其過快發(fā)展；反之，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)不景氣時(shí)，則放松銀根，增加貨幣供給量，降低利率，促使其盡快復(fù)蘇。如建立和健全住房公積金制度，發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性相結(jié)合的住房信貸體系，增加住房開發(fā)貸款，拓展住房消費(fèi)信貸等，所有這些都是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容，它既支持了房改，又推動(dòng)了住宅金融的發(fā)展，起著相互推動(dòng)的作用。對(duì)住宅消費(fèi)資金的融通是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重點(diǎn)，把籌集的房地產(chǎn)資金重點(diǎn)用于消費(fèi)信貸方面，提高居民購房支付能力，擴(kuò)大住宅市場有效需求，帶動(dòng)住宅建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“血液”。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量資金，資金從哪里來？一方面，金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用儲(chǔ)蓄存款的籌資方式，吸引單位和個(gè)人的閑散貸幣資金，集中起來，將其中的一部分用于滿足房地產(chǎn)業(yè)的需要，但會(huì)遇到“短存長貸”資金時(shí)間結(jié)構(gòu)不匹配、資金供應(yīng)緊張的矛盾。上述特點(diǎn)說明，房地產(chǎn)金融具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，拓展房地產(chǎn)金融，是促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的新的增長空間。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面，房地產(chǎn)只能成套出售或轉(zhuǎn)讓，它不象股票、債券持有者可隨時(shí)分割將其售出兌換成現(xiàn)金，所投的資金可能被固定在某一房地產(chǎn)上，難于變現(xiàn)，因而不得不較長時(shí)間地持有它，這是房產(chǎn)持有者急需現(xiàn)金時(shí)常常遇到的棘手問題。特別是個(gè)人住房抵押貸款安全性更強(qiáng)。在一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房消費(fèi)信貸的還款期長達(dá)30年，而我國有關(guān)條例也已規(guī)定償還期可達(dá)30年。房地產(chǎn)金融期限結(jié)構(gòu)的長期性。房地產(chǎn)金融資金融通量的巨額性。如果說金融是貸幣資金的融通，那末，我們也可以把房地產(chǎn)金融簡稱為房地產(chǎn)貸幣資金的融通。當(dāng)今世界各國的金融業(yè)和銀行機(jī)構(gòu)，都十分重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占信貸資產(chǎn)的比例，一般占三分之一到四分之一之間，%，我國香港地區(qū)1989年上半年，%。其次，由于貨幣不斷貶值是世界各國難以避免的的普遍現(xiàn)象，這就給經(jīng)營貨幣為主的金融機(jī)構(gòu)帶來了一個(gè)不可回避的難題。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展?？梢姡挥薪柚》康盅嘿J款的支持，才能提高居民購房能力，擴(kuò)大住宅市場有效需求。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營和消費(fèi)需要長期占用巨額資金。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)，從取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)、批租直到建筑安裝、銷售，每一環(huán)節(jié)都需要占用大量的資金。第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)貨幣資金的融通。本章首先闡述了房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)和作用；其次分析了房地產(chǎn)融資的主要形式，特別對(duì)購房抵押貸款進(jìn)行了專門的研究；再次分析住房公積金制度的建立和發(fā)展，并提出了一些改進(jìn)建議，最后研究了房地產(chǎn)保險(xiǎn)這一較新的領(lǐng)域。首先，房地產(chǎn)開發(fā)必須有金融的介入。只有改革資金投入渠道，發(fā)展房地產(chǎn)金融才能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金需求問題。盡管目前房價(jià)的構(gòu)成中仍有一些不合理的成分，但是無論何時(shí)何地，房價(jià)相對(duì)于普通市民來說，一次性付款承受能力不足將永遠(yuǎn)成為一種普遍現(xiàn)象。而金融機(jī)構(gòu)介入到房地產(chǎn)業(yè)之后，利用其龐大的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，采用各種科學(xué)的融資技術(shù)，特別是當(dāng)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合為一體之后，通過建立建設(shè)貸款制度、建立抵押貸款的初級(jí)市場和二級(jí)市場，并發(fā)行以房地產(chǎn)為后盾的抵押貸款證券等融資手段，可以吸引國內(nèi)乃至國際資金，進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場，從而大大提高資金的流動(dòng)性。房地產(chǎn)作為抵押物，在貸款人無力償還貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓、拍賣抵押房地產(chǎn)，從中獲得補(bǔ)償，從而降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。所以說，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的相互融合、滲透是不可避免的。我們從上面已講述過的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切關(guān)系中可以看到，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的互相融合和滲透，是在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程中通過貸幣流通和信用渠道進(jìn)行集資、籌資和融資等進(jìn)行的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融與一般金融相比，具有下面四個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以，同一般企業(yè)的信貸額相比，住房金融融通的資金量要大得多。居民的住房抵押貸款，在一次性貸進(jìn)以后，也需要用個(gè)人收入逐年歸還本息。房地產(chǎn)信貸是以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保品的貸款，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其本身具有較強(qiáng)的抵御通貨膨脹、保值增值的特點(diǎn)，一方面，貸款單位和個(gè)人的信用度強(qiáng)；另一方面，在一旦發(fā)生違約時(shí)，可以用拍賣擔(dān)保房地產(chǎn)的手段，收回違約貸款的本息，由此使信用貸款的可靠性和安全性大大增強(qiáng)。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指在必要的時(shí)候，所投資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兌換成現(xiàn)金的能力、速度和成本