【正文】 房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；銷售商品住房阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 29 ，同比增長(zhǎng) %。根據(jù)政府規(guī)劃，阜寧縣城已經(jīng)初步勾畫 沿海中等城市定位和 “一主兩翼 ”的戰(zhàn)略構(gòu)想 ，按這一規(guī)劃要求，近幾年內(nèi)，阜寧縣城將 需 新增 近 600 萬(wàn)平方米，鎮(zhèn)區(qū)將新增近 100 萬(wàn)平方米的各類建筑。 提升城市市政設(shè)施，抓好縣城“四環(huán)”阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 28 建設(shè)，建設(shè)北京路跨射陽(yáng)河大橋和迎賓大道。 加快金沙湖建設(shè)。 按照“只拆不建、多拆少建、還綠于民、兼顧效益”的思路，加快老城區(qū)改造步伐，重點(diǎn)改造老城區(qū)危舊房和市政公用設(shè)施，整治交通擁堵、污染嚴(yán)重、布局零亂的地段，不斷改善居住環(huán)境。 按照 建成 “江蘇省沿海開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)極、鹽阜阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 27 都市圈副中心 ”的 定位 ，推進(jìn)以縣城為 主城 ，開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城為兩翼的新型中等城市建設(shè)，全力打造水綠之城、人文之城、宜居之城、創(chuàng)業(yè)之城 。從土地平均出讓價(jià)看，有上升趨勢(shì)。為了高效益的經(jīng)營(yíng)城市，政府在 20xx 年進(jìn)一步開放建筑市場(chǎng)、設(shè)計(jì)市場(chǎng)、拆遷市場(chǎng)，開發(fā)利用城市公用事業(yè)資源，吸引更多的民阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 26 資和外資參與城市建設(shè)，同時(shí)積極向上爭(zhēng)取建設(shè)資金，形成多元化的城市建設(shè) 投資體系。 按照沿海中等城市定位和 “一主兩翼 ”的戰(zhàn)略構(gòu)想， 按照“ 100 平方公里 主城區(qū)， 50萬(wàn)人口 ”的要求，充分預(yù)留各類發(fā)展用地，合理分布工業(yè)、文化、商貿(mào)、居住等功能區(qū)，高起點(diǎn)修編新一輪（到 2020 年）城市發(fā)展總體規(guī) 劃，引導(dǎo)人口向城市集中，居住向社區(qū)集中，工業(yè)向園區(qū)集中，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，努力把阜寧縣城建設(shè)成“布局和諧統(tǒng)一，建筑特色鮮明，環(huán)境清新宜人，市民文明儒雅”的生態(tài)型精品城市。省住建廳網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省 13 個(gè)省轄市市區(qū)商品房成交均價(jià)為 7743 元 /平方米，其中住宅為 7236 元 /平方米，低于年初（ 7962 元 /平米，其中住宅 7647 元 /平米）和一季 度（ 7802元 /平米，住宅為 7442 元 /平米）的水平，前三季度和上半年商品房成交均價(jià)每平方不超過(guò) 60 元，住宅在 40 元以內(nèi)小幅波動(dòng)。 由于當(dāng)前房?jī)r(jià)仍處一定上漲水平，所以 20xx 年三季度全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售額仍保持一定增長(zhǎng)，但增幅明顯有所回落。 （二）商品房銷售由增轉(zhuǎn)降，銷售額保持一定增長(zhǎng) 20xx年前三季度，全省商品房銷售各月度之間雖有起伏，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 23 但總體呈高開低走、由增轉(zhuǎn)降之勢(shì)。前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投 資完成 ，比 20xx 年同期增長(zhǎng) %，比上半年回落 個(gè)百分點(diǎn)，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增速高 個(gè)百分點(diǎn)，占全部投資的比重為 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)房景氣指數(shù)選擇 20xx年為基年，將其增長(zhǎng)水平定為 100。在其他資金中，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 18 定金及預(yù)收款 21610億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款 8360億元，下降 %。 20xx 年末，全國(guó)商品房待售面積 27194萬(wàn)平方米，比 11月末增加 1763 萬(wàn)平方米。房屋竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年提高 5個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 17 積 ，增長(zhǎng) %。 （ 一 ） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 20xx 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元，比上年增長(zhǎng)%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 16 中也存在著這樣那樣的問(wèn)題 ， 尤其是一些地方房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 海外資金投資 ——物業(yè)升值 +匯率差價(jià)的雙份收益 良好的經(jīng)濟(jì)前景必然會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)好的贏利前景，此外人民幣升值的預(yù)期更是吸引了大量的海外資金注入，從摩根士丹利收購(gòu)上海廣場(chǎng)，以及其在其他一線城市的甲級(jí)寫字樓收購(gòu)阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 15 部署中可以發(fā)現(xiàn)，海外基金偏向于國(guó)內(nèi)的高端成熟物業(yè)，尤其是在寫字樓與大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。上海地區(qū)生產(chǎn)總值最高，平均家庭戶規(guī)模處于全國(guó)最低的水平，這一趨勢(shì)表明了隨著城市經(jīng)濟(jì)地位的提升，家庭將日趨小型化。這個(gè)課題研究公布了 21 項(xiàng)指標(biāo)，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積 35平方米、城鎮(zhèn) 最低收入家庭人均住房面積大于 20 平方米。一旦農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，單不考慮廣大農(nóng)民近幾年來(lái)的收入增加，新農(nóng)村建設(shè)所帶來(lái)的人口回流，將為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)大量的住宅需求。一些歷史悠久的老城為 “拆遷建城 ”的主力軍，如天津、沈陽(yáng)等。 來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)居高不下，前 7個(gè)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)高達(dá) 30%以上，城市擴(kuò)張引發(fā)房地產(chǎn)投資的繼續(xù)高速增長(zhǎng)，這一現(xiàn)象在城市集群的區(qū)域內(nèi)最為顯著，如在上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，蘇州、南京、無(wú)錫、寧波等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸啟動(dòng)，不斷完善的配套供應(yīng)，更激發(fā)了消費(fèi)者的購(gòu)房需求。一線城市吸引境外人才及海外人士的能力最強(qiáng)，因此其高檔住宅總量仍將增加。在一些特大型城市如北京、上海，二十年間人口增長(zhǎng)了 倍，這一現(xiàn)象表明為特大城市對(duì)人口具有的巨大吸納能力。同時(shí)從圖中我們可以發(fā)現(xiàn) 5 年后2534 歲購(gòu)房高峰人口開始從峰值下滑，未來(lái)首次置業(yè)將出現(xiàn)下降。不同年齡的人群具有不同的經(jīng)濟(jì)行為，人口結(jié)構(gòu)將會(huì)影響到房地產(chǎn)的消費(fèi)與投資。 本項(xiàng) 目起點(diǎn)較高、定位超前，并按照阜寧縣政府“十 二 五”規(guī)劃的要求，與阜寧城市建設(shè)規(guī)劃的宏偉目標(biāo)相呼應(yīng)。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，可進(jìn)一步加大商品 房的開發(fā)力度，通過(guò)建設(shè)一批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、配套設(shè)施完備的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，將加快推動(dòng)阜寧縣城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。 阜寧縣人口規(guī)模及城市化水平預(yù)測(cè) 20xx 年 20xx 年 縣域總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 城市化水平（ %） 46 60 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人） 縣城人口（萬(wàn)人） 21 24 有利于推動(dòng)城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程。按照縣委十二屆八次全體（擴(kuò)大）會(huì)議提出的“深化大變革再干一場(chǎng)，加速大發(fā)展再創(chuàng)輝煌”的要求，立足“全面加速”基調(diào)，圍繞 “大變革、大發(fā)展”兩大主題，推進(jìn)工業(yè)集聚大變革，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；推進(jìn)高效農(nóng)業(yè)大變革，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民持續(xù)增收；推進(jìn)城市建設(shè)大變革，提升了經(jīng)濟(jì)承載能力；推進(jìn)交通格局大變革， 暢通了對(duì)外經(jīng)濟(jì)通道；推進(jìn)教育事業(yè)大變革，帶動(dòng)了社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展 。 滿足消費(fèi)者的需要 滿足消費(fèi)者的需要，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。東益小城市建成區(qū)達(dá) 30 萬(wàn)平方公里，全縣農(nóng)民新社區(qū)達(dá) 80 個(gè)。 鎮(zhèn)區(qū)形成八縱八橫主骨架，街、燈、路、景交相輝映。隨著地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展和新一輪城市建設(shè)的興起，尤其是當(dāng)?shù)卣疀Q定在近幾年內(nèi)在老縣城的南側(cè)建設(shè)一座新城區(qū)，阜寧縣的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，城市建設(shè)出現(xiàn)空前的熱潮。目前，從中央到省、市、縣各級(jí)政府都高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并納入“十 二 五”發(fā)展規(guī)劃中，同時(shí)出臺(tái)了一系列的相關(guān)配套政策。 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃側(cè)重以人為本的新型健康住宅理念；小區(qū)建有主題公園、綠地草坪、健身廣場(chǎng)；無(wú)桿化管線預(yù)埋。 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模的選擇將影響建設(shè)投資、市場(chǎng)銷售及其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 東至 曹恒濤 、南至 巷道 、西至 淮海 路 、 北至 海陵 東 路 （詳見宗地圖） 。 幾年來(lái)該公司已成功開發(fā)了鑫鑫花園 、通達(dá)花園 、淮海花苑 等小區(qū)，開發(fā)項(xiàng)目合格率 100%、履約率 100%，企業(yè)營(yíng)業(yè)行為規(guī)范有序。阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 1 目 錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 ............................ 3 第一節(jié) 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 ........................... 3 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 ................................... 4 第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ............................... 9 第四節(jié) 工程建設(shè)方案 ............................... 9 第五節(jié) 投資估算與資金籌措 ........................ 42 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 ............. 46 第三章 資源綜合利用分析 ............................. 49 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地概況 ............................ 49 第二節(jié) 建設(shè)條件 ................................... 51 第三節(jié) 資源利用方案 .............................. 55 第四章 能源消耗分析與節(jié)能 ........................... 56 第一節(jié) 分析依據(jù) .................................. 56 第二節(jié) 能源節(jié)約的重要性 .......................... 56 第三節(jié) 項(xiàng)目能耗指標(biāo) .............................. 59 第四節(jié) 采取的主要節(jié)能措施 ........................ 59 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ............. 62 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ........................... 65 第一節(jié) 采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) ............................ 65 第二節(jié) 環(huán)境影響初步分析 .......................... 65 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 2 第三節(jié) 主要污染物產(chǎn)生情況 ........................ 66 第四節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施 .............................. 68 第五節(jié) 水土保持方案 .............................. 70 第六節(jié) 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 .......................... 71 第七節(jié) 環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 .................... 72 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 .................................. 74 第八章 社會(huì)影響分析 ................................. 75 附件： 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限公司 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 總平面 規(guī)劃圖 表 1：項(xiàng)目總投資估算表 表 11：土地費(fèi)用估算表 表 12：前期工程 費(fèi)估算表 表 13：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 表 14：建筑安裝工程費(fèi)用估算表 表 15：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 表 16：開發(fā)期稅費(fèi)估算表 1表 17：其它費(fèi)用估算表 1表 2：投資計(jì)劃與資金籌措表 1表 5：經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 1表 6：項(xiàng)目損益表 1表 7：項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 3 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 公司名稱： 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限 責(zé)任 公司 公司地址： 阜寧縣 益林 鎮(zhèn) 人民政府東院西南小樓 法定代表人： 于永海 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 于永海 聯(lián)系電話： 13914650986 郵編： 224421 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 20xx 年8 月，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元。公司擁有工民建、給排水、電氣、人防、經(jīng)濟(jì)管理、財(cái)務(wù)等各類專業(yè)人才，是一支具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、過(guò)硬的協(xié)調(diào)能力、規(guī)范的工作秩序、優(yōu)異的服務(wù)質(zhì)量的專業(yè)團(tuán)隊(duì) 。 第二 節(jié) 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目名稱 海陵花園 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地址位于阜寧縣 益林 鎮(zhèn) 大東社區(qū)居