【正文】 及物業(yè)公司良好形象。A、 不合格項(xiàng)目，備案并督促責(zé)任部門整改。B、 各項(xiàng)接管資料文本準(zhǔn)備完畢。C、 物資配備。B、 人員培訓(xùn)：進(jìn)行崗前、在崗、提高三步驟培訓(xùn)。B、 分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。（5）、辦公條件：適量的存儲(chǔ)和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝訂設(shè)備、工具和裝具。檔案保管（1）、按原始書(shū)面檔案和電子檔案的分類、編目、造冊(cè)、編輯并存檔。(9)、員工管理資料：A、員工個(gè)人資料、聘用記錄；員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)懲記錄；B、員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄；員工培訓(xùn)考核記錄；C、員工外出及參觀記錄；(10)、內(nèi)部行政管理資料：A、政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、條例、通知等；物業(yè)服務(wù)中心及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件；B、物業(yè)服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報(bào)等；物業(yè)服務(wù)中心榮譽(yù)一覽表；C、物業(yè)服務(wù)中心接待來(lái)訪參觀記錄表；制定的各種管理規(guī)定、公約；D、公司的管理體系文件；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及各項(xiàng)管理工作日志；E、工作計(jì)劃、方針、目標(biāo)記錄；質(zhì)量/環(huán)境/安全控制記錄；F、糾正和預(yù)防措施方案；滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表。（5）、維修資料：A、維修服務(wù)派工單；B、維修回訪記錄；C、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄。檔案分類（1）、工程建筑產(chǎn)權(quán)資料：A、規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文；B、建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證。（2）擴(kuò)大檔案收集的渠道，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間順序收集，從項(xiàng)目前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收的所有權(quán)證、工程技術(shù)、設(shè)施設(shè)備資料，從空間順序收集包括設(shè)施設(shè)備安裝維保、園藝景觀、房屋主體等進(jìn)行收集。供配電設(shè)施設(shè)備維保作業(yè)規(guī)程秩序維護(hù)工作記錄保存管理作業(yè)規(guī)程………設(shè)施設(shè)備管理體系火警火災(zāi)處置作業(yè)規(guī)程巡邏崗作業(yè)規(guī)程水系維護(hù)作業(yè)規(guī)程安防體系開(kāi)荒保潔作業(yè)規(guī)程物業(yè)交付準(zhǔn)備作業(yè)規(guī)程事務(wù)處理作業(yè)規(guī)程會(huì)務(wù)服務(wù)作業(yè)規(guī)程綠化驗(yàn)收、接管作業(yè)規(guī)程標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理規(guī)程供應(yīng)商管理規(guī)程發(fā)文管理規(guī)程勞動(dòng)合同管理規(guī)程員工考勤管理規(guī)程設(shè)備維保工崗位職責(zé)內(nèi)部人事行政管理制度綠化工崗位職責(zé)車管員崗位職責(zé)秩序維護(hù)領(lǐng)班崗位職責(zé)會(huì)務(wù)員崗位職責(zé)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定裝修管理公約及特別提示…………裝修人員管理規(guī)定公眾制度唯有不斷地健全、規(guī)范管理規(guī)章制度，我們才能實(shí)施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。我司在人力資源管理上堅(jiān)持精神激勵(lì)和物質(zhì)激勵(lì)雙管齊下的員工激勵(lì)原則，鼓勵(lì)每位員工都成為各自崗位上的行家，為每一位員工搭建可充分發(fā)展的平臺(tái)，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，最終形成員工能上能下、職位能升能降、待遇能高能低的人事管理良性機(jī)制，真正盤活人力資源。我們?cè)诳紤]到將來(lái)要與周邊樓盤的兄弟物業(yè)單位協(xié)調(diào)、共討區(qū)域性物業(yè)管理的群防群治等各項(xiàng)問(wèn)題，不但要使聚銀國(guó)際?商業(yè)中心達(dá)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理水準(zhǔn)，更注重創(chuàng)造一種和諧的物業(yè)氛圍。具體服務(wù)措施如下：商務(wù)代理服務(wù)系統(tǒng)（無(wú)償服務(wù)）序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目1免費(fèi)代訂車船、飛機(jī)票2代訂/送飲用水3代訂鮮花4代收發(fā)信件、包裹5物品代存6代訂報(bào)紙刊物7代繳話費(fèi)8代繳水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視等費(fèi)用9代訂酒家10物品轉(zhuǎn)交11便民雨傘提供12代接發(fā)傳真13打字、復(fù)印、掃描118 / 118第四節(jié)：聚銀國(guó)際?商業(yè)中心物業(yè)管理組織架構(gòu)及運(yùn)作機(jī)制一、聚銀國(guó)際?商業(yè)中心物業(yè)管理組織架構(gòu)物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)綜述為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)必須符合科學(xué)、高效、規(guī)范的管理運(yùn)行體制。做好會(huì)務(wù)接待準(zhǔn)備工作，了解會(huì)務(wù)服務(wù)安排的頻率及規(guī)模，掌握會(huì)務(wù)服務(wù)動(dòng)態(tài)管理。每一項(xiàng)設(shè)備都須明確標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)關(guān)流程、時(shí)間、責(zé)任人及相應(yīng)記錄標(biāo)準(zhǔn)。 專業(yè)公司支持和保障我司對(duì)于電梯、消防設(shè)施等實(shí)行專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)，并與服務(wù)中心工程部定期巡檢相結(jié)合，既保證設(shè)施設(shè)備維保的專業(yè)性，又保證動(dòng)態(tài)控制的及時(shí)性。我司綠化工作由專業(yè)園藝技術(shù)員負(fù)責(zé)，根據(jù)大樓的綠化情況，制定詳細(xì)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境。我司從各個(gè)細(xì)節(jié)努力為客戶營(yíng)造安寧、舒適的辦公環(huán)境。我們將采取以下措施來(lái)保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。5．專業(yè)人員保證：針對(duì)本大樓項(xiàng)目外來(lái)臨時(shí)辦事人員集中等特點(diǎn)，挑選紀(jì)律嚴(yán)明、軍事過(guò)硬、經(jīng)過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)并經(jīng)考核合格的員工擔(dān)任秩序維護(hù)員。2. 嚴(yán)把物品進(jìn)出關(guān)：實(shí)行物品進(jìn)門注意和記錄，預(yù)防大件物品、可疑物品的出入?！卜辣Ｕ舷到y(tǒng)：本大樓安防智能化系統(tǒng)配備了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。在聚銀國(guó)際?商業(yè)中心我們?cè)O(shè)置客戶服務(wù)中心，專門負(fù)責(zé)與客戶的溝通，了解客戶需求，憑借ISO9001質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入及內(nèi)部控制流程的支持，形成一個(gè)集信息受理、統(tǒng)一調(diào)度、分工作業(yè)、跟蹤檢查、統(tǒng)計(jì)分析、反饋回訪等多功能于一體的快速反應(yīng)中心。整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)模式的核心是：以基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)為根本，以商務(wù)代理服務(wù)為特色，全面打造聚銀國(guó)際?商業(yè)中心優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境。我們將利用大樓的一切資源和能力向客戶提供力所能及的服務(wù)。食堂餐廳就餐管理：聚銀國(guó)際?商業(yè)中心餐廳就餐人員集中、定期、不定期的小餐廳就餐服務(wù)較多，這就要求我們?cè)诒ＷC用餐安全衛(wèi)生的基礎(chǔ)上，需及時(shí)的掌握就餐動(dòng)態(tài)和工作的合理安排。對(duì)此，我司認(rèn)為：安全管理：商業(yè)中心由于人員集中，流動(dòng)性大，加之建筑內(nèi)樓梯通道、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，所以安全管理工作很重要，這就要求我們?cè)诠芾砩霞訌?qiáng)治安防范，嚴(yán)格落實(shí)人防技防相結(jié)合的管理制度來(lái)積極有效的防范。業(yè)主裝修結(jié)束一周內(nèi)，制訂回訪計(jì)劃并安排回訪。（七）總結(jié)組織工作每周統(tǒng)計(jì)實(shí)際裝修戶數(shù)并與計(jì)劃數(shù)量對(duì)比。報(bào)政府相關(guān)責(zé)任部門。——頂層以下隨意安裝太陽(yáng)能。——隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻?！话匆?guī)定時(shí)間施工，制造噪音。——隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場(chǎng)地加工裝修材料?！米砸苿?dòng)消防設(shè)施?！阶蚤_(kāi)鑿樓面層，破壞防水層（24小時(shí)閉水試驗(yàn)）。——隨意拆改墻體。——空調(diào)機(jī)不按位置安裝。——對(duì)違章裝修施工單位進(jìn)行通報(bào)曝光?！獙?shí)施裝修違章“一事一報(bào)”制度?！策壉０矋徸龊幂爡^(qū)內(nèi)裝修材料的安全流動(dòng)和裝修垃圾的指定堆放?！俺Z制”的實(shí)施（略）?！邦A(yù)案制”的實(shí)施。裝修商家已聯(lián)系（根據(jù)大廈情況，向業(yè)主推薦合格的裝修公司、材料供應(yīng)商）。業(yè)主的房屋整改工作已基本完畢（業(yè)主裝修工作不得與尚未整改的工作沖突）。安全管理部負(fù)責(zé)安全與交通疏導(dǎo)工作。銷售配合1) 項(xiàng)目銷售策略定位的協(xié)助分析與建議；2) 配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作；3) 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，以及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況和客戶群體分析，制訂合理的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在售樓時(shí)向業(yè)主明示本物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4) 協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行銷售大廳的VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、大廳布展、銷售亮點(diǎn)設(shè)計(jì)、大廳物業(yè)管理服務(wù)；5) 負(fù)責(zé)銷售大廳、樣板房、銷售現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)工作，提供良好的銷售形象和現(xiàn)場(chǎng)氣氛6) 協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋銷售買賣合同條款進(jìn)行分析、指導(dǎo)，并提出建議；7) 編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)業(yè)主公約》，并協(xié)助指導(dǎo)發(fā)展商與業(yè)主簽訂；8) 對(duì)發(fā)展商本項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)；第四節(jié)：裝修管理監(jiān)管方案和措施（一）各部門的職責(zé)分工物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理室負(fù)責(zé)組織安排裝修管理工作。 協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的智能化系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的產(chǎn)品；216。4）從創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的角度，根據(jù)省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)大廈配套設(shè)施、設(shè)備提出專業(yè)的改進(jìn)建議，以便大廈交付后盡快參加評(píng)優(yōu)條件提供保障。 根據(jù)消防法規(guī)要求，和項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)要求，對(duì)項(xiàng)目的消防系統(tǒng)從物業(yè)管理角度提出合理化建議；216。 管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局；216。二、前期管理機(jī)構(gòu)配置：前期項(xiàng)目經(jīng)理保安人員保潔人員工程人員客服人員 第三節(jié)：物業(yè)建設(shè)過(guò)程中的各方面專業(yè)建議 項(xiàng)目前期介入1）公司派出專家組一次三天，從業(yè)主使用和物業(yè)管理角度，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)施工等方面提出供參考的輔助性建議：216。業(yè)主入住一周內(nèi)，制訂回訪計(jì)劃并安排回訪。統(tǒng)計(jì)接待戶數(shù)與順利交房數(shù)量，核查交費(fèi)情況，并按財(cái)務(wù)規(guī)定做好資金保管工作。接待現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)分，主要包括：接待區(qū)、客戶等候區(qū)、資料確認(rèn)處、交費(fèi)處、簽約處、樓宇驗(yàn)收處、裝修手續(xù)咨詢處、物業(yè)經(jīng)理接待處、洗手間等?！黜?xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)過(guò)可行性論證?！袉卧T（包括進(jìn)戶門）窗已鎖閉，業(yè)主鑰匙已編號(hào)管理。其他——制訂詳細(xì)的入伙費(fèi)用支出計(jì)劃?！?辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。—— 設(shè)置指路牌，由入口處到物業(yè)服務(wù)中心?！獧n案袋?！度胱◎?yàn)房表》。——《物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)》。印刷或購(gòu)置以下各類入住表格及物品：——《住戶手冊(cè)》?！猇I禮品購(gòu)置完畢。物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。環(huán)境服務(wù)部負(fù)責(zé)環(huán)境的清潔保潔與綠化美化工作。公共事務(wù)部負(fù)責(zé)具體辦理入住手續(xù)。物業(yè)管理方案設(shè)計(jì)：根據(jù)公司的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，和針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理服務(wù)模式，設(shè)計(jì)整套物業(yè)管理全程運(yùn)作的有效物業(yè)管理方案。商業(yè)中心物業(yè)管理服務(wù)理念、服務(wù)定位及管理目標(biāo)…………………………5聚銀國(guó)際商業(yè)中心物業(yè)管理要點(diǎn)分析……………………………………………聚銀國(guó)際建筑指標(biāo)：用地面積：27875平方米；總建筑面積：146794平方米；建筑高度：A幢（）,B幢（）；層 數(shù)：A幢（25層）,B幢（24層）；綠地率：5%；車位數(shù)量：570輛（地下），70輛（地上）；主要功能分布：樓層功能面積（平方米）層高（米）地上6—25層酒店式公寓37065地下1—6層大商場(chǎng)、分隔式商鋪77750（其中：大商場(chǎng)42950；分隔式商鋪34799）；地下1—2層超市及停車位31979（其中：地下超市13000）；，機(jī)電設(shè)備一覽表一、空調(diào)系統(tǒng)水冷系統(tǒng)多聯(lián)機(jī)分體空調(diào)終端設(shè)備地下超市及銀泰百貨區(qū)域所有商鋪酒店式公寓風(fēng)機(jī)盤管65個(gè)，新風(fēng)機(jī)組35個(gè)；二、弱電系統(tǒng)供電系統(tǒng)兩座高配，兩個(gè)低配三、給排水系統(tǒng)主樓采用內(nèi)落式排水系統(tǒng)裙房采用虹吸式雨水排放系統(tǒng)四、電梯系統(tǒng)垂直電梯18臺(tái)，自動(dòng)扶梯56臺(tái)；五、智能化系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；車輛管理系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；信息服務(wù)系統(tǒng)等第一章：物業(yè)交付使用前期顧問(wèn)服務(wù)第一節(jié)：前期介入管理設(shè)想，物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案管理思路策劃對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商提供的項(xiàng)目可行性報(bào)告、初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目模型、全套施工圖紙等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容，確定項(xiàng)目檔次，對(duì)物管服務(wù)模式進(jìn)行設(shè)計(jì)和定位。機(jī)構(gòu)組建(入伙前3月的第一個(gè)星期始,以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度為準(zhǔn))按管理方案依據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際需求開(kāi)展下列相應(yīng)工作項(xiàng):1） 相關(guān)人員配置到位2） 辦公地點(diǎn)的落實(shí)3） 食宿情況的落實(shí)4） 新員工入職的培訓(xùn)5） 管理運(yùn)作制度的建立6） 公司規(guī)章制度的建立7） 各崗位職責(zé)、權(quán)限的明確8） 確定各崗位工作程序與作業(yè)規(guī)程9） 物資的配備與補(bǔ)充10） 固定資產(chǎn)類配置11） 辦公易耗品配置12） 管理、生活用房的裝修13） 員工制服、裝備配置14） 各類維修工具、設(shè)備配置15） 交通、通訊工具配置16） 標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌的制作物業(yè)的接管驗(yàn)收(在政府主管部門驗(yàn)收合格后一周內(nèi)由物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合承建單位進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收)1) 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備及接管驗(yàn)收工作計(jì)劃的制定2) 物業(yè)移交過(guò)程中資料的交接與管理3) 房屋的驗(yàn)收與接管4) 對(duì)接管驗(yàn)收存在的問(wèn)題提出整改建議5) 公共設(shè)施的驗(yàn)收與接管6) 對(duì)綠化工程的接管驗(yàn)收以及對(duì)存在的問(wèn)題提出整改建議7) 接管驗(yàn)收的注意事項(xiàng)及遺留問(wèn)題的處理8) 器材的配備與設(shè)備設(shè)施的完善六、入住組織主要工作（一）各部門的職責(zé)分工與人員配置物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)組織安排入住工作。安全管理部負(fù)責(zé)安全與交通疏導(dǎo)工作。工程資料已經(jīng)齊備。物業(yè)公司依法經(jīng)營(yíng)手續(xù)已經(jīng)齊備。——員工服裝、工作牌辦公區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)安裝到位?！＼噲?chǎng)通過(guò)安全審查達(dá)到合格?！段飿I(yè)使用說(shuō)明書(shū)》?！度胱∥锲奉I(lǐng)用登記表》?！堆b修申請(qǐng)表》。入伙氣氛布置—— 入口處掛橫幅，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛?！?管理人員著裝整潔，精神飽滿并經(jīng)嚴(yán)格訓(xùn)練。——區(qū)內(nèi)平面顯眼設(shè)施設(shè)備集中維護(hù)完畢?！阎朴喓猛话l(fā)事件處置預(yù)案?！禺a(chǎn)交房維修協(xié)調(diào)小組已成立，施工單位維修責(zé)任已落實(shí)。入住接待計(jì)劃（與開(kāi)發(fā)公司溝通）。（五）總結(jié)組織工作統(tǒng)計(jì)當(dāng)日實(shí)際入住戶數(shù)并與計(jì)劃數(shù)量對(duì)比。填寫(xiě)《入住動(dòng)態(tài)表》報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。一般在物業(yè)交付前三個(gè)月進(jìn)駐，也可以根據(jù)甲方的要求提前介入。 根據(jù)環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目規(guī)劃要求，從物業(yè)管理角度提出污水排放、噪音處理、油煙排放、垃圾收集點(diǎn)建造位置等環(huán)境方面建議；216。 根據(jù)現(xiàn)代信息化要求，對(duì)項(xiàng)目的綜合布線系統(tǒng)從物業(yè)管理角度提出合理化建議；216。 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；2）從客戶使用的角度，提出專業(yè)化建議：如從車輛停放、商業(yè)用房的管理與設(shè)