【正文】 內(nèi)的住宅指標(biāo)表一可根據(jù)實際需要進行簡化。3. 上表中各項目面積計入容積率則用“▲”表示；如不計入容積率則用“△”表示。 ） 用地面積 （m178。 也稱建筑面積毛密度，是指每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積，或以總建筑面積與居住區(qū)用地的比值表示。10. 公共服務(wù)設(shè)施面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的公共服務(wù)設(shè)施面積。6. 道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。3. 居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地、和公共綠地四項用地的總稱。/ha住宅建筑套密度（毛） 套/ha 套/ha住宅建筑套密度（凈） 套/ha 套/ha人口毛密度 人/ha 人/ha人口凈密度 人/ha 人/ha綠地率 % %建筑密度（建筑覆蓋率） % %容積率(建筑面積毛密度) 萬 m178。/ha住宅面積凈密度 m178。②可售建筑面積 m178。②不計入容積率建筑面積 m178。②非住宅建筑面積 m178。 景觀方案設(shè)計說明 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo)表 詳表 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 詳表 住宅指標(biāo)表一 詳表 住宅指標(biāo)表二 詳表 容積率指標(biāo)表 詳表 可售面積指標(biāo)表 詳表 會所詳細(xì)指標(biāo)表 詳表 停車詳細(xì)指標(biāo)表 詳表 47 / 77 附錄表格 規(guī)劃指標(biāo)表 表 指標(biāo)名稱 總體 期數(shù)值（ha）所占比重（％）數(shù)值（ha）所占比重（％）項目規(guī)劃總用地 100 100①住宅用地 ②公建用地 ③道路用地 ④公共綠地 ①市政道路用地②代征綠化用地③市政道路綠化用地④居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)非為居住區(qū)配建的公建用地⑤與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的建筑和設(shè)施用地⑥其他政府保留用地或不可建設(shè)用地總建筑面積 m178。 以上各部分內(nèi)容，應(yīng)統(tǒng)籌考慮，并體現(xiàn)在《項目設(shè)計總體工作計劃》中。 設(shè)計單位的選擇 根據(jù)細(xì)分的各項設(shè)計任務(wù)，合理選擇設(shè)計單位； 選擇設(shè)計單位時需從其設(shè)計人員數(shù)量、專業(yè)能力、配合能力（境外單38 / 77位應(yīng)特別注意）等方面考慮是否能夠勝任該項設(shè)計。確認(rèn)該項目設(shè)計操作的難點。應(yīng)附圖：周邊公共設(shè)施圖 市政管線應(yīng)附文：簡述給水、雨水、污水、強電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接口位置、 管徑、埋深、標(biāo)高應(yīng)附圖：市政管線圖 開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計劃與項目設(shè)計總體計劃 項目總體開發(fā)目標(biāo) 項目總體定位 目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤 項目總體開發(fā)計劃 分期開發(fā)的規(guī)模和進度 分期開發(fā)的成本和利潤應(yīng)附表：分期開發(fā)規(guī)模、進度、成本和利潤表 項目設(shè)計總體計劃應(yīng)附表：項目設(shè)計總體計劃表 市場定位和產(chǎn)品建議 項目總體定位 項目市場定位 項目競爭優(yōu)勢（針對競爭樓盤）31 / 77 項目目標(biāo)市場 目標(biāo)客戶構(gòu)成 目標(biāo)客戶行為特征 項目產(chǎn)品建議（市場營銷部門與設(shè)計部共同確定） 產(chǎn)品類型及構(gòu)成(1)產(chǎn)品構(gòu)成的種類(2)各產(chǎn)品類型的比例 應(yīng)附表：產(chǎn)品建議表，參見第四部分 表 （第 50 頁） 產(chǎn)品的戶型配比建議應(yīng)附表：戶型配比表，參見第四部分 表 （第 52 頁） 公建配套(1)停車方式與車位比：停車方式分為地下車庫停車、架空車庫停車，立體車庫停車，路旁停車，庭院停車。(5) 水文地質(zhì)應(yīng)附文：簡述地表水、地下水現(xiàn)狀及周圍建筑的基礎(chǔ)處理情況應(yīng)附: 宗地地質(zhì)資料（如：初勘資料、周邊建筑基礎(chǔ)處理資料等）(6) 特殊地下物應(yīng)附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設(shè)施及管線、地下油罐房或其它大型地下建筑物 宗地社會條件概況及分析 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃應(yīng)附文：簡述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)狀特征等，對象征地段特點的景點設(shè)施附照片說明。 坡度與坡向分析圖當(dāng)用地內(nèi)有坡地時，以不同色塊表示用地內(nèi)不同坡度/坡向的用地分布；28 / 77坡度應(yīng)以 10％為單位分級，坡向應(yīng)分為東、西、南、北四向。 景觀分析圖表達景觀設(shè)計概念，綠化、水系、廣場之間的關(guān)系；分析地塊內(nèi)、外有價值的景觀資源，表達對現(xiàn)狀景觀的利用方式。 交通分析圖27 / 77應(yīng)體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關(guān)系；體現(xiàn)主要出入口的位置；對用地已有道路進行功能定位；核實停車方式與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場站與班車停放的位置安排；根據(jù)道路設(shè)計寬度，示意性表達路網(wǎng)分級。 甲方提供的附件資料 重要節(jié)點的審核意見 集團規(guī)劃設(shè)計部對項目設(shè)計工作總體計劃的意見 集團規(guī)劃設(shè)計部對設(shè)計前期工作結(jié)論的意見25 / 772 概念設(shè)計方案 ★ 設(shè)計說明 應(yīng)包括對概念設(shè)計方案的介紹、分析；對《概念設(shè)計任務(wù)書》中提出的各類要求，應(yīng)專門闡述解決方案。范圍內(nèi)”的朝向；(3) 景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。 關(guān)于各因素的可參考定義：(1) 良好建筑朝向：“南偏東 15176。17 / 77容積率分析表 表 填表人： 填寫日期： 年 月 日土地方全稱住宅部分 配套部分序號總體指標(biāo) 指標(biāo)類型占地面積之和(Ha)容積率 建筑面積之和(M2)面積比 戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比會所(M2)商業(yè)(M2)配套(M2)總建筑面積（M 2）低層住宅：獨立別墅（1～3層）低層住宅：聯(lián)排別墅（1～3層）總?cè)莘e率多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～層）總戶數(shù)中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）方案一超高層住宅（100M）總建筑面積（M 2）低層住宅：獨立別墅（1～3層）低層住宅：聯(lián)排別墅（1～3層）總?cè)莘e率多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～層）總戶數(shù)中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）方案二超高層住宅（100M）18 / 77 產(chǎn)品分析 規(guī)劃設(shè)計草案的主要目的是通過設(shè)計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術(shù)上的依據(jù)。 汽車位總數(shù) 個內(nèi) 容類 型 建筑面積占住宅總建筑面積比例(%) 擬結(jié)構(gòu)形式 備注低層住宅（1～3層）多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～）中高層住宅（12～18層）住 宅高層住宅（19層～100m）16 / 77超高層住宅（100m） 內(nèi) 容類 型 建筑面積 (M178。 可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。 當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計草案其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表（表 ）與產(chǎn)品分析表（表 ） （不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟效益分析，要在《工程與與銷售計劃》 、 《投資與收益分析》中體現(xiàn)） 。 依據(jù)宗地社會條件表一（表 ）的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設(shè)計的影響。3. 單套內(nèi)使用面積住宅房間實際能使用的面積,不含墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。 室內(nèi) M178?！?獨立別墅 □ 聯(lián)排別墅 □ 平層公寓 □ 花園洋房住宅產(chǎn)品類型□ 小高層 □ 高層 □ 其他住宅結(jié)構(gòu)形式10 / 77會所面積 M178。2. 本列表中的競爭樓盤，須由設(shè)計部與市場營銷部門共同確認(rèn)。2．當(dāng)存在特殊地下物時需另附文對其進行詳細(xì)說明。應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計前期階段進行概念設(shè)計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。 本標(biāo)準(zhǔn)遵循以下原則編制：① 設(shè)計與市場、成本相結(jié)合的原則；② 管理和技術(shù)相結(jié)合的原則；③ 計劃管理的原則；④ 檢查與反饋的原則。1 / 77 為統(tǒng)一萬科集團各房地產(chǎn)項目設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)項目設(shè)計的內(nèi)容和深度，達到“提高設(shè)計質(zhì)量、保證項目進度、控制項目開發(fā)成本”的目的，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。 本標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)國家有關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，并總結(jié)萬科集團以往房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗編制而成。第 一 部 分 總 則2 / 77本階段工作重點□ 收集項目基礎(chǔ)資料□ 完成規(guī)劃設(shè)計草案及可行性分析□ 完成《項目設(shè)計工作控制性計劃》□ 完成《項目可行性研報告－規(guī)劃設(shè)計部分》第 二 部 分 投資分析階段成果標(biāo)準(zhǔn)3 / 77目 錄1. 項目基礎(chǔ)資料 ………………………………………………………………4 宗地自然條件 ……………………………………………………………4 宗地社會條件 ……………………………………………………………6 競爭樓盤 …………………………………………………………………82. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 ……………………………………………………12 3. 規(guī)劃設(shè)計草案 ………………………………………………………………14 規(guī)劃設(shè)計的初步概念 ……………………………………………………14 規(guī)劃設(shè)計草案 ……………………………………………………………144. 《項目設(shè)計工作控制性計劃》 ………………………………………………185. 范例 ………………………………………………………………………… 194 / 771 項目基礎(chǔ)資料 宗地自然條件 宗地自然條件表一 表 填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項目名稱圖紙、圖片名稱 內(nèi)容要求 完成情況宗地城市位置圖 表達宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作 □已制作宗地位置 宗地區(qū)域位置圖表達宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作 □已制作宗地紅線圖 宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標(biāo)高 □已收集宗地現(xiàn)狀照片 標(biāo)明拍攝點與目標(biāo)點位置 □已制作宗地地形圖 宗地為復(fù)雜地形時，表達現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線） 、現(xiàn)狀地貌 □已收集宗地現(xiàn)狀 宗地綠化植被與水面分布圖 植被與水面的定位 □已制作5 / 77說明：1. 本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。對于尚未達到飽和通車的道路，應(yīng)根據(jù)道路等級預(yù)測飽和通車時的噪音。容積率 建筑密度 綠地率 車位總數(shù) 規(guī)劃設(shè)計要點 限高要求 層 或 m □暫無要點8 / 77 配套的名稱 與面積要求 退紅線要求 競爭樓盤信息 競爭樓盤列表 競爭樓盤列表 表 填表人： 填寫日期： 年 月 日編號 樓盤名稱 發(fā)展商 所處地段 價位/平米12349 / 77其他說明確認(rèn)欄市場營銷部門經(jīng)手人： 年 月 日市場營銷部門經(jīng)理： 年 月 日 設(shè)計部經(jīng)理： 年 月 日1. “競爭樓盤” ，是指區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。容積率綠化率總戶數(shù) 戶車位數(shù) 地面 個 地下 個建筑住宅總面積 M178。游泳池 室外 M178。 競爭樓盤設(shè)計信息表二 表 樓盤名稱 位置