【正文】 equipment management in an important position, and make it through to the realty management enterprise management each link of the process, to improve the level of the management of office equipment and facilities, and give full play to its due effect.Keywords：Office buildings Equipment and facilities The property management Maintenance Countermeasures 目 錄緒論 1（一）研究背景意義 1（二）研究方式方法 1（三）研究思路 1一、寫字樓物業(yè)設(shè)備設(shè)施概述 2（一）寫字樓設(shè)備設(shè)施定義 2 2 2（二）寫字樓設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn) 2二、寫字樓設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀調(diào)查分析 2（一）調(diào)查對(duì)象 2（二）調(diào)查方法 3（三）調(diào)查結(jié)果分析 3 3 4 6（四）實(shí)習(xí)感想 7三、當(dāng)前寫字樓物業(yè)設(shè)備管理中的問題 8（一）使用效率和效益得以提高，但設(shè)備壽命和環(huán)境沒有保證 8（二）投資過大，過于追求經(jīng)濟(jì)效益 8（三）現(xiàn)代化設(shè)備的配置復(fù)雜，卻沒有完善的系統(tǒng)對(duì)策 9（四）從業(yè)人員難以適應(yīng) 9四、寫字樓物業(yè)設(shè)備維護(hù)存在的問題 9（一）傳統(tǒng)的維護(hù)方式無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代設(shè)備 9（二）安裝期與運(yùn)行期脫節(jié) 10（三）側(cè)重技術(shù)管理，忽略其他管理 10（四）人機(jī)沒有聯(lián)動(dòng) 10五、提高寫字樓設(shè)備設(shè)施管理水平的建議 10（一）加強(qiáng)培訓(xùn)，提升服務(wù)水平 11（二）注重服務(wù)質(zhì)量和工作效率，科學(xué)管理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行 12（三）貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng) 13（四）不可忽視對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量管理 13（五）建立健全的預(yù)防機(jī)制 14 14 14 15 15 15 15 16結(jié)束語(yǔ) 17參考文獻(xiàn) 18致謝 19附錄1 20附錄2 23附錄3 29附錄4 30緒論（一）研究背景意義物業(yè)管理是一個(gè)還很年輕的行業(yè) ,尤其是在中國(guó)范圍內(nèi)，還是一個(gè)處在不斷發(fā)展階段的新興行業(yè)。 北京城市學(xué)院2014屆畢業(yè)論文論物業(yè)如何提高對(duì)寫字樓設(shè)備設(shè)施的管理水平學(xué)生姓名：畢波學(xué) 號(hào)：10110122008班 級(jí)：10工商專 業(yè)：涉外物業(yè)學(xué) 部：經(jīng)濟(jì)管理指導(dǎo)教師：侯偉二零一四年四月論物業(yè)如何提高對(duì)寫字樓設(shè)備設(shè)施的管理水平Concerning how to improve property management level of office equipment and facilities學(xué)生： 畢波 班級(jí)： 10工商 學(xué)號(hào)： 10110122008 學(xué)部： 經(jīng)濟(jì)管理 專業(yè)： 涉外物業(yè) 指導(dǎo)教師： 侯偉 職稱： 工作單位： 畢業(yè)論文完成時(shí)間： 自 2013 年 09 月 至 2014 年 04 月摘 要隨著現(xiàn)代寫字樓建筑不斷高速發(fā)展趨勢(shì)，寫字樓設(shè)備的自動(dòng)化、智能化的潮流，樓宇對(duì)相關(guān)配套設(shè)備的需求量逐漸增多，設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、配置組成越來(lái)越復(fù)雜，設(shè)備設(shè)施的科技含量在不斷上升，設(shè)備設(shè)施在寫字樓中的作用越來(lái)越突出，寫字樓對(duì)現(xiàn)代高智能化設(shè)備的依賴程度也日趨高。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，就必須將設(shè)備管理放在較為重要的位置，并使之貫穿到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)，切實(shí)提高對(duì)寫字樓設(shè)備設(shè)施的管理水平，充分發(fā)揮其應(yīng)有的功效。物業(yè)管理的主要對(duì)象是建筑物，對(duì)于寫字樓建筑而言，一般的設(shè)計(jì)壽命可達(dá)70100年。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達(dá)到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價(jià)值得以最充分地體現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，以融科大廈物業(yè)、金融街鑫茂大廈物業(yè)為調(diào)研對(duì)象，根據(jù)寫字樓設(shè)備管理的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問題設(shè)計(jì)調(diào)查問卷。第一章，提出相關(guān)概念，關(guān)于寫字樓設(shè)備設(shè)施的管理。第五章，針對(duì)存在的問題提出建議。寫字樓中的設(shè)備設(shè)施，是指與寫字樓配套各類軟硬件，主要是面向?qū)懽謽莾?nèi)的租戶開放，這些設(shè)備設(shè)施，大致分為辦公、日常生活、公共服務(wù)、消防、及其他這個(gè)五個(gè)類別，是根據(jù)不同的位置的進(jìn)行配置的，并與寫字樓同時(shí)規(guī)劃、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)投入使用，它是租戶日常工作中的重要物質(zhì)保障，寫字樓內(nèi)設(shè)備設(shè)施的配套是否齊全直接影響租戶的日常工作的效率。另外就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。（在進(jìn)行此次問卷調(diào)查之前，這幾個(gè)住宅小區(qū)都已經(jīng)全部交房，每個(gè)小區(qū)都有了一定的居住率，不存在小區(qū)還有部分在建，公共設(shè)施不齊全的情況。（三）調(diào)查結(jié)果分析采取問卷調(diào)查的方法。問題四；您對(duì)目前您工作的寫字樓物業(yè)設(shè)備管理滿意度如何？這是對(duì)調(diào)查者對(duì)設(shè)備管理的滿意度進(jìn)行大概的了解，通過的這次調(diào)查我發(fā)現(xiàn)基本上還是比較正常，但大部分人選擇了一般，這說明管理制度問題是普遍存在的，接下來(lái)我就是要摸清這些問題產(chǎn)生的原因。之所以目前該寫字樓的調(diào)差結(jié)果并不理想，這和設(shè)備管理制度的漏洞是分不開的，恐怕制度中缺少對(duì)設(shè)備的日常運(yùn)行檢查以及日常維護(hù)的頻率和操作規(guī)范提出明確的要求，還有對(duì)于不遵守制度行為監(jiān)管有疏忽，懲罰機(jī)制沒有發(fā)揮真正的作用。還有可能就是公司內(nèi)部的人事管理，領(lǐng)導(dǎo)層與員工群體的意見不統(tǒng)一。？綜上所述，我認(rèn)為預(yù)防機(jī)制在物業(yè)設(shè)備管理中起著很大的作用，不僅僅是提高寫字樓應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，而是整個(gè)寫字樓日常運(yùn)行的保障，從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，租戶對(duì)于預(yù)防機(jī)制是很重視的，對(duì)于天天在這里工作的他們來(lái)說，設(shè)備不需要他們?nèi)ゾS護(hù)，從業(yè)人員也不需要他們?nèi)ス芾?，他們唯一重視的就是自身的生命?cái)產(chǎn)安全。北京鑫茂大廈，位于位于金融街中心區(qū)B區(qū)1號(hào)地塊，西臨西二環(huán)主路，北臨武定侯街，位于兩條主路的交叉路口，占據(jù)了金融街中心區(qū)的金角。三、當(dāng)前寫字樓物業(yè)設(shè)備管理中的問題（一）使用效率和效益得以提高，但設(shè)備壽命和環(huán)境沒有保證現(xiàn)代化寫字樓的設(shè)備設(shè)施投入使用的確是可以保證較高的工作效率，同時(shí)帶來(lái)很高的收益回報(bào)但這也對(duì)設(shè)備的管理提出了更高的要求。出現(xiàn)這樣管理方式，其中固然夾雜這物業(yè)的使用者對(duì)設(shè)備運(yùn)行的一種短期思維的因素存在，但是這更反應(yīng)出了我國(guó)大部分寫字樓物業(yè)企業(yè)對(duì)于實(shí)際利益太過于重視，忽略了經(jīng)營(yíng)的綜合成本，他們?nèi)狈?duì)設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)的了解，腦海中沒有更深層次的對(duì)設(shè)備負(fù)責(zé)的服務(wù)意識(shí)。因此，必須有一套行之有效的系統(tǒng)進(jìn)行管理，確保整個(gè)運(yùn)行體系的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，但是目前我國(guó)的多數(shù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在針對(duì)該建筑內(nèi)設(shè)施設(shè)備方面沒有完善的系統(tǒng)對(duì)策，這樣就導(dǎo)致了設(shè)備運(yùn)行有不可控因素，因而加重了問題的出現(xiàn)。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于微利行業(yè)，與建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)相比,同類型同級(jí)別工作人員的收入都會(huì)普遍偏低，且專業(yè)技術(shù)人員的素質(zhì)差距更大，難以招攬專業(yè)的人才。在目前寫字樓飛速發(fā)展的大背景下，對(duì)設(shè)備設(shè)施的要求只會(huì)越來(lái)越高，這種維模式已經(jīng)不能夠適應(yīng)對(duì)現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備進(jìn)行綜合維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)了。這種認(rèn)識(shí)導(dǎo)致了他們忽略對(duì)于設(shè)備維護(hù)重要性，還停留在這種膚淺認(rèn)知的層面上，并沒有真正的認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的實(shí)質(zhì)，物業(yè)服務(wù)對(duì)象是人，設(shè)備運(yùn)行良好，才能夠讓人滿意，但設(shè)備的運(yùn)行也是需要人去管理。加入設(shè)備在運(yùn)行中出現(xiàn)了問題不能夠第一時(shí)間找到維修的人員，設(shè)備的維護(hù)沒有固定的工作人員去監(jiān)管，出現(xiàn)了突發(fā)情況，沒有部門去及時(shí)應(yīng)對(duì)，從而導(dǎo)致設(shè)備不能夠得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的檢查和維護(hù)，進(jìn)而出現(xiàn)老化，損壞等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了設(shè)備的使用價(jià)值。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理體制、組織建設(shè)和制度建設(shè)，為加快實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化開提供有力保障。所以，造成物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的水平高低，有很大一部分因素是寫字樓物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員個(gè)人對(duì)設(shè)備設(shè)施管理認(rèn)識(shí)太過于膚淺，管理層也沒有為基層人員建立這種對(duì)設(shè)備設(shè)施負(fù)責(zé)到底的態(tài)度。其次就是基層人員的意識(shí)培訓(xùn)，我認(rèn)為在每個(gè)月都應(yīng)該有至少一次的培訓(xùn)會(huì)議，要求全員參與，并進(jìn)行卷面的筆試。物業(yè)企業(yè)要不但要有日常的培訓(xùn)計(jì)劃。所以在日常的運(yùn)行中，各類設(shè)備設(shè)施所發(fā)生的問題類型和發(fā)生問題的頻率也會(huì)有所不用。將各類不同設(shè)備設(shè)施關(guān)鍵點(diǎn)的位置以及它們的控制方法、控制流程等加入文件并存檔。為提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效率和質(zhì)量，管理人員應(yīng)建立統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)標(biāo)志體系，每個(gè)設(shè)備上都張貼各自的信息，就像身份證一樣，上面有設(shè)備的名稱標(biāo)識(shí)、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)、日常維護(hù)標(biāo)識(shí)、安全標(biāo)識(shí)等，最后將標(biāo)識(shí)歸納總結(jié)形成《物業(yè)設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)手冊(cè)》，要求標(biāo)識(shí)手冊(cè)要做到“標(biāo)識(shí)全覆蓋、標(biāo)識(shí)無(wú)漏洞”，讓所有的從業(yè)人員所有施都要標(biāo)識(shí)掌握手冊(cè)。這是工作人員負(fù)責(zé)態(tài)度態(tài)度的交接。設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)要把系統(tǒng)化、日?；癁橹鳎贫ㄐ兄行в?jì)劃、達(dá)成目標(biāo)，尤其要抓好以下三個(gè)環(huán)節(jié)的管理：一是設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳的建立與維護(hù)。二是設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃的制定。上述三個(gè)環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成一個(gè)可以互相印證、互相查詢的整體系統(tǒng)。這種外包服務(wù)的好處是可以做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享，是一種企業(yè)間的業(yè)務(wù)協(xié)作方式，有利于社會(huì)資源的優(yōu)化配置和合理利用。而對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量管理與監(jiān)督，關(guān)鍵要做到幾項(xiàng)幾點(diǎn)：首先外包服務(wù)必須要通過正式的合同協(xié)議，合同里明確約定外包事項(xiàng)及內(nèi)容；其次對(duì)外包服務(wù)規(guī)定詳細(xì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與要求，還要規(guī)定服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)檢測(cè)方法；最后外包服務(wù)的工作也要納入到企業(yè)設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行的管理和維修保養(yǎng)工作體系中，實(shí)時(shí)進(jìn)行管理與監(jiān)督。而預(yù)防機(jī)制其實(shí)就是根據(jù)在這些基礎(chǔ)上，為了應(yīng)對(duì)突發(fā)的情況所建立的制度。二是設(shè)備的臺(tái)賬，根據(jù)設(shè)備的不同種類可以歸納劃分并編號(hào)。四是設(shè)備系統(tǒng)資料，物業(yè)設(shè)備設(shè)施都是要進(jìn)行組成相應(yīng)的系統(tǒng)后才能充分發(fā)揮其作用的。同時(shí)還要加強(qiáng)在用電高峰期間變配電等設(shè)施施備的運(yùn)行查視力度與強(qiáng)度，要求巡視人員在查視的過程中做到以下幾點(diǎn)：一看，認(rèn)真查看設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)儀表參數(shù)指示值是否正常等；二嗅，設(shè)備有無(wú)焦味異味等；三摸，設(shè)備溫升是否正常等；四聽，設(shè)備運(yùn)行聲響是否處于正常等；五想，通過以上看、嗅、聽、摸等方式得到相應(yīng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的數(shù)據(jù)和材料，并結(jié)合有關(guān)指示儀表情況進(jìn)行綜合分析與結(jié)論，并快速找出出現(xiàn)故障的原因且及時(shí)排除，保障設(shè)施設(shè)備安全的、經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作。具體要做到；全公司的煙感