【正文】 equipment management in an important position, and make it through to the realty management enterprise management each link of the process, to improve the level of the management of office equipment and facilities, and give full play to its due effect.Keywords：Office buildings Equipment and facilities The property management Maintenance Countermeasures 目 錄緒論 1（一）研究背景意義 1（二）研究方式方法 1（三）研究思路 1一、寫字樓物業(yè)設備設施概述 2（一）寫字樓設備設施定義 2 2 2（二）寫字樓設備設施的特點 2二、寫字樓設備設施管理的現狀調查分析 2（一）調查對象 2（二）調查方法 3（三）調查結果分析 3 3 4 6（四）實習感想 7三、當前寫字樓物業(yè)設備管理中的問題 8（一）使用效率和效益得以提高，但設備壽命和環(huán)境沒有保證 8（二）投資過大，過于追求經濟效益 8（三）現代化設備的配置復雜，卻沒有完善的系統(tǒng)對策 9（四）從業(yè)人員難以適應 9四、寫字樓物業(yè)設備維護存在的問題 9（一）傳統(tǒng)的維護方式無法適應現代設備 9（二）安裝期與運行期脫節(jié) 10（三）側重技術管理，忽略其他管理 10（四）人機沒有聯(lián)動 10五、提高寫字樓設備設施管理水平的建議 10（一）加強培訓，提升服務水平 11（二）注重服務質量和工作效率，科學管理設備設施運行 12（三）貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統(tǒng)化保養(yǎng) 13（四）不可忽視對外包服務的質量管理 13（五）建立健全的預防機制 14 14 14 15 15 15 15 16結束語 17參考文獻 18致謝 19附錄1 20附錄2 23附錄3 29附錄4 30緒論（一）研究背景意義物業(yè)管理是一個還很年輕的行業(yè) ,尤其是在中國范圍內，還是一個處在不斷發(fā)展階段的新興行業(yè)。 北京城市學院2014屆畢業(yè)論文論物業(yè)如何提高對寫字樓設備設施的管理水平學生姓名：畢波學 號：10110122008班 級：10工商專 業(yè)：涉外物業(yè)學 部：經濟管理指導教師：侯偉二零一四年四月論物業(yè)如何提高對寫字樓設備設施的管理水平Concerning how to improve property management level of office equipment and facilities學生： 畢波 班級： 10工商 學號： 10110122008 學部： 經濟管理 專業(yè)： 涉外物業(yè) 指導教師： 侯偉 職稱： 工作單位： 畢業(yè)論文完成時間： 自 2013 年 09 月 至 2014 年 04 月摘 要隨著現代寫字樓建筑不斷高速發(fā)展趨勢，寫字樓設備的自動化、智能化的潮流，樓宇對相關配套設備的需求量逐漸增多，設備設施的系統(tǒng)結構、配置組成越來越復雜，設備設施的科技含量在不斷上升，設備設施在寫字樓中的作用越來越突出，寫字樓對現代高智能化設備的依賴程度也日趨高。為了實現物業(yè)管理企業(yè)的經營目標，就必須將設備管理放在較為重要的位置，并使之貫穿到物業(yè)管理企業(yè)經營過程的每個環(huán)節(jié)，切實提高對寫字樓設備設施的管理水平，充分發(fā)揮其應有的功效。物業(yè)管理的主要對象是建筑物，對于寫字樓建筑而言，一般的設計壽命可達70100年。物業(yè)管理最本質的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設成果的使用價值得以最充分地體現。在此基礎上，以融科大廈物業(yè)、金融街鑫茂大廈物業(yè)為調研對象，根據寫字樓設備管理的現狀和出現的問題設計調查問卷。第一章，提出相關概念，關于寫字樓設備設施的管理。第五章，針對存在的問題提出建議。寫字樓中的設備設施，是指與寫字樓配套各類軟硬件，主要是面向寫字樓內的租戶開放，這些設備設施，大致分為辦公、日常生活、公共服務、消防、及其他這個五個類別，是根據不同的位置的進行配置的，并與寫字樓同時規(guī)劃、同時建設、同時投入使用，它是租戶日常工作中的重要物質保障，寫字樓內設備設施的配套是否齊全直接影響租戶的日常工作的效率。另外就寫字樓的本質而言，硬件設施的最大追求應該是創(chuàng)新，主要體現在建筑設計和建筑功能的創(chuàng)新上。（在進行此次問卷調查之前，這幾個住宅小區(qū)都已經全部交房，每個小區(qū)都有了一定的居住率，不存在小區(qū)還有部分在建，公共設施不齊全的情況。（三）調查結果分析采取問卷調查的方法。問題四；您對目前您工作的寫字樓物業(yè)設備管理滿意度如何？這是對調查者對設備管理的滿意度進行大概的了解，通過的這次調查我發(fā)現基本上還是比較正常，但大部分人選擇了一般，這說明管理制度問題是普遍存在的，接下來我就是要摸清這些問題產生的原因。之所以目前該寫字樓的調差結果并不理想，這和設備管理制度的漏洞是分不開的，恐怕制度中缺少對設備的日常運行檢查以及日常維護的頻率和操作規(guī)范提出明確的要求，還有對于不遵守制度行為監(jiān)管有疏忽，懲罰機制沒有發(fā)揮真正的作用。還有可能就是公司內部的人事管理，領導層與員工群體的意見不統(tǒng)一。？綜上所述，我認為預防機制在物業(yè)設備管理中起著很大的作用，不僅僅是提高寫字樓應對突發(fā)事件的能力，而是整個寫字樓日常運行的保障，從調查結果來看，租戶對于預防機制是很重視的，對于天天在這里工作的他們來說，設備不需要他們去維護，從業(yè)人員也不需要他們去管理，他們唯一重視的就是自身的生命財產安全。北京鑫茂大廈，位于位于金融街中心區(qū)B區(qū)1號地塊，西臨西二環(huán)主路，北臨武定侯街，位于兩條主路的交叉路口，占據了金融街中心區(qū)的金角。三、當前寫字樓物業(yè)設備管理中的問題（一）使用效率和效益得以提高，但設備壽命和環(huán)境沒有保證現代化寫字樓的設備設施投入使用的確是可以保證較高的工作效率，同時帶來很高的收益回報但這也對設備的管理提出了更高的要求。出現這樣管理方式，其中固然夾雜這物業(yè)的使用者對設備運行的一種短期思維的因素存在，但是這更反應出了我國大部分寫字樓物業(yè)企業(yè)對于實際利益太過于重視，忽略了經營的綜合成本，他們缺乏對設備設施管理維護的了解，腦海中沒有更深層次的對設備負責的服務意識。因此，必須有一套行之有效的系統(tǒng)進行管理，確保整個運行體系的良好運轉，但是目前我國的多數寫字樓物業(yè)管理服務企業(yè)在針對該建筑內設施設備方面沒有完善的系統(tǒng)對策，這樣就導致了設備運行有不可控因素，因而加重了問題的出現。但物業(yè)服務企業(yè)屬于微利行業(yè)，與建筑業(yè)、房地產業(yè)等行業(yè)相比,同類型同級別工作人員的收入都會普遍偏低，且專業(yè)技術人員的素質差距更大，難以招攬專業(yè)的人才。在目前寫字樓飛速發(fā)展的大背景下，對設備設施的要求只會越來越高，這種維模式已經不能夠適應對現代化設施設備進行綜合維護的標準了。這種認識導致了他們忽略對于設備維護重要性，還停留在這種膚淺認知的層面上，并沒有真正的認識到物業(yè)設備設施管理的實質，物業(yè)服務對象是人，設備運行良好，才能夠讓人滿意，但設備的運行也是需要人去管理。加入設備在運行中出現了問題不能夠第一時間找到維修的人員，設備的維護沒有固定的工作人員去監(jiān)管，出現了突發(fā)情況，沒有部門去及時應對，從而導致設備不能夠得到長期穩(wěn)定的檢查和維護，進而出現老化，損壞等現象，嚴重影響了設備的使用價值。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設施設備管理體制、組織建設和制度建設，為加快實現設施設備管理現代化開提供有力保障。所以，造成物業(yè)設備設施管理的水平高低，有很大一部分因素是寫字樓物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員個人對設備設施管理認識太過于膚淺，管理層也沒有為基層人員建立這種對設備設施負責到底的態(tài)度。其次就是基層人員的意識培訓，我認為在每個月都應該有至少一次的培訓會議，要求全員參與，并進行卷面的筆試。物業(yè)企業(yè)要不但要有日常的培訓計劃。所以在日常的運行中，各類設備設施所發(fā)生的問題類型和發(fā)生問題的頻率也會有所不用。將各類不同設備設施關鍵點的位置以及它們的控制方法、控制流程等加入文件并存檔。為提高物業(yè)設備設施的運行效率和質量，管理人員應建立統(tǒng)一的標識標志體系，每個設備上都張貼各自的信息，就像身份證一樣，上面有設備的名稱標識、運行狀態(tài)標識、日常維護標識、安全標識等，最后將標識歸納總結形成《物業(yè)設備設施標識手冊》，要求標識手冊要做到“標識全覆蓋、標識無漏洞”，讓所有的從業(yè)人員所有施都要標識掌握手冊。這是工作人員負責態(tài)度態(tài)度的交接。設備設施的保養(yǎng)要把系統(tǒng)化、日?；癁橹?，要制定行之有效計劃、達成目標，尤其要抓好以下三個環(huán)節(jié)的管理：一是設備設施臺帳的建立與維護。二是設備設施保養(yǎng)計劃的制定。上述三個環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，構成一個可以互相印證、互相查詢的整體系統(tǒng)。這種外包服務的好處是可以做到優(yōu)勢互補、資源共享，是一種企業(yè)間的業(yè)務協(xié)作方式，有利于社會資源的優(yōu)化配置和合理利用。而對外包服務的質量管理與監(jiān)督，關鍵要做到幾項幾點：首先外包服務必須要通過正式的合同協(xié)議，合同里明確約定外包事項及內容；其次對外包服務規(guī)定詳細的質量標準與要求，還要規(guī)定服務質量的檢驗檢測方法；最后外包服務的工作也要納入到企業(yè)設備設施日常運行的管理和維修保養(yǎng)工作體系中，實時進行管理與監(jiān)督。而預防機制其實就是根據在這些基礎上，為了應對突發(fā)的情況所建立的制度。二是設備的臺賬，根據設備的不同種類可以歸納劃分并編號。四是設備系統(tǒng)資料，物業(yè)設備設施都是要進行組成相應的系統(tǒng)后才能充分發(fā)揮其作用的。同時還要加強在用電高峰期間變配電等設施施備的運行查視力度與強度，要求巡視人員在查視的過程中做到以下幾點：一看，認真查看設備設施的各項儀表參數指示值是否正常等；二嗅，設備有無焦味異味等；三摸，設備溫升是否正常等；四聽，設備運行聲響是否處于正常等；五想，通過以上看、嗅、聽、摸等方式得到相應設施設備運行的數據和材料，并結合有關指示儀表情況進行綜合分析與結論，并快速找出出現故障的原因且及時排除，保障設施設備安全的、經濟的運作。具體要做到；全公司的煙感