【正文】 業(yè)主、高新部門的中層管理者、金融機(jī)構(gòu)等；此類消費(fèi)群體將以非常挑剔的眼光來審視小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、房屋的戶型結(jié)構(gòu)和后期的物業(yè)管理。411長沙市本地居民此部分客戶大都在長沙有自己的房產(chǎn)，但都比較陳舊，有一定的積蓄，屬于二次置業(yè)改善生活條件的客戶。整個(gè)城市的發(fā)展必須依賴房地產(chǎn)市場的帶動才能全面的提升。381 購買能力（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）382 理想購買面積 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）383 理想購買樓型（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）384 理想購買結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）385 理想的娛樂設(shè)施（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）386 理想的生活配套（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）387 理想的物業(yè)管理內(nèi)容（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）4．新政策給長沙房地產(chǎn)市場帶來的變化長沙作為湖南省省會城市，目前的整體房地產(chǎn)均價(jià)只有2500元/平方米，正處于房地產(chǎn)市場的起步階段，并不存在大面積的泡沫的現(xiàn)象，而且根據(jù)調(diào)查，長沙的目前的商品房消費(fèi)者主要購買的目的還是解決自己的居住的需求，并不存在大量的投機(jī)成分。待銷——竣工一年以內(nèi)；滯銷——竣工一年以上三年以內(nèi)；積壓——竣工三年以上；面積單位為 “平方米”；數(shù)據(jù)來源：長沙市建設(shè)委員會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)》36商品房價(jià)格分析表內(nèi)均價(jià)是當(dāng)月的各項(xiàng)目均價(jià)的加權(quán)平均值（單位：元/平方米）數(shù)據(jù)來源：長沙市建設(shè)委員會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)》37 住宅物業(yè)潛在需求調(diào)查研究371長沙市居民對房價(jià)的態(tài)度長沙市居民對房價(jià)的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市城市調(diào)查隊(duì)資料）372長沙市居民對現(xiàn)住房的態(tài)度長沙市居民對現(xiàn)住房的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市城市調(diào)查隊(duì)資料）373長沙市購房群體的年齡結(jié)構(gòu) 購房群體的年齡結(jié)構(gòu)（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)資料）374長沙市購房群體的主要目的 購房群體的主要目的（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)資料）375 長沙市購房群體購房的考慮因素消費(fèi)群購房考慮因素（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)資料）消費(fèi)群體對小區(qū)環(huán)境的關(guān)注內(nèi)容（單位/百分比） （數(shù)據(jù)來源；長沙市瀟湘晨報(bào)調(diào)查資料）376 購買的理想戶型、結(jié)構(gòu)消費(fèi)群體理想的購買戶型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)調(diào)查資料）消費(fèi)群理想的購買樓型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)調(diào)查資料）長沙市居民對住房的要求與內(nèi)地大部分城市的居民住房要求差別不大，主力消費(fèi)群體對住房面積和戶型的要求普遍比較大，主要原因是市場上的主力消費(fèi)群體工作、生活的穩(wěn)定性較高，世代繁衍形成的群居習(xí)慣造成的。353長沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量(按用途分)長沙市2005年6月底空滯房屋構(gòu)成(按用途分)長沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量（按用途分）單位：萬平米類型面積合計(jì)住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房空置面積0其中:待銷房屋(一年以內(nèi)含一年)0 滯銷房屋(一年以上至三年)0 積壓房屋(三年以上)0%，%，%。其中：，%，%；，%；，%，%，%?！￠L沙市2005年16月房屋銷售面積（按區(qū)域分）單位:萬平米項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積15占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積00000占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積0占％100%%%%%%%%%%其他面積00占％100%%%%%%%%%%343 預(yù)售面積區(qū)域總量分析市內(nèi)五區(qū)中，芙蓉區(qū)預(yù)售面積大于其他四區(qū)，%；四縣（市）中，長沙縣的預(yù)售面積大于其他縣（市），%。33 商品房銷售情況分析2005年1－，％。%；，%。長沙市2005年16月房屋施工面積（按用途分）單位：萬平方米階　段合　計(jì)住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房106月322施工面積區(qū)域總量分析　　城市五區(qū)中，%；四縣（市）(市)，%。 從各區(qū)房地產(chǎn)完成投資的比例上看，%。 長沙市2005年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類(單位:億元)階段合計(jì)（按用途分）　　　　　住宅辦公寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他　　　　　106月313按項(xiàng)目所在區(qū)域分析　　2005年1－，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。雨花區(qū)的銷售總量是長沙各區(qū)（縣）最大的，其增長速度在各區(qū)（縣）中也是較快的。2003年的銷售量比2002年增加了191萬平米，2004年的銷售量比2003年增加了129萬平米。芙蓉區(qū)住宅上市量保持穩(wěn)定狀態(tài)。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，2004上半年商品房市場供應(yīng)總量受到了一定程度的壓縮，商品房銷售量大于商品房竣工量，加之建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致長沙市商品房價(jià)格也出現(xiàn)上揚(yáng)。125 2004年長沙市商品房銷售均價(jià)達(dá)到2738元/平方米，同比增長15％長沙市商品房銷售均價(jià)圖長沙市商品房銷售均價(jià)在2001年與2002年之間，出現(xiàn)停滯不增。從2001年以來，增幅持續(xù)下降，2004年增幅低于竣工面積增幅，表明市場的承接力度弱于市場供應(yīng)的增幅，這也印證了長沙市房地產(chǎn)市場競爭逐步加大，市場容量有限。近三年長沙市施工面積持續(xù)強(qiáng)勢增長顯示出長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)熱潮，同時(shí)預(yù)示著未來幾年長沙房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總量將持續(xù)增長。 長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自1999年以來，以平均增長率為43％的速度持續(xù)增長。人均消費(fèi)性支出增幅同比人均支配收入平均增幅，這說明了長沙城市居民人均消費(fèi)支出的比重在下降。隨著長沙城市交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，將對長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動作用。11長沙市宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析111不斷增強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為長沙市房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐長沙市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的9307元，上升到2004年的15540元，%，并且2004年增幅加大。路網(wǎng)的四通八達(dá)，市政規(guī)劃的不斷完備，助推區(qū)域房地產(chǎn)的高速發(fā)展。全區(qū)有非農(nóng)人口360144人，農(nóng)業(yè)人口72587人，未落戶的常住人口11480人，%。324實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11025。元，%，；第二產(chǎn)業(yè)增加值1371334萬元，%，加快了；第三產(chǎn)業(yè)增加值172518萬元，%。區(qū)“代辦服務(wù)中心”實(shí)行“一個(gè)窗口”收費(fèi)，“一條龍”服務(wù)，免費(fèi)為投資者代辦從立項(xiàng)到審批的所有行政審批手續(xù)，為投資者開通一條快捷方便的“綠色通道”。區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧，占地3000余畝的湖南省森林植物園，這里綠樹成蔭、百花爭艷，是旅游觀光、休閑娛樂的好去處。這里已成為全國一流的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心，是湖南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的龍頭工程。313 商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達(dá)長沙商界有句口頭禪：湖南市場在長沙，長沙市場看“雨花”。區(qū)中心地帶距長沙火車站、黃花國際機(jī)場僅十多分鐘車距，距株洲、湘潭兩市均只有半小時(shí)車程。雨花區(qū)的東城區(qū)域便是長沙市最有影響力的熱點(diǎn)片區(qū)，目前該區(qū)聚集的商業(yè)配套較為齊全，商業(yè)格局基本成型，市場整體發(fā)展態(tài)勢與優(yōu)越的發(fā)展前景為項(xiàng)目發(fā)展提供了契機(jī)。易道公司，對湘江兩岸進(jìn)行整體規(guī)劃。新世紀(jì)體育文化中心于2003年8月落成224 城市景觀建設(shè)長沙市“山水歷史文化名城”的規(guī)劃建設(shè)初具規(guī)模，修繕了一大批歷史文化遺跡，賈誼故居、譚嗣同紀(jì)念館、雷鋒紀(jì)念館、楊開慧紀(jì)念館、胡耀邦故居、秋瑾故居、開福寺、白沙井、陶公廟、密印寺、天主堂、天心閣、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、第一師范青年毛澤東紀(jì)念館、馬王堆以全新的面貌展現(xiàn)長沙歷史名城的新顏。五一綠化廣場是是長沙最具代表的城市景觀性公共設(shè)施。長沙舊城2003年，市政府出臺相關(guān)政策，對棚改招商引資項(xiàng)目推出幾項(xiàng)“零收費(fèi)”等優(yōu)惠政策，同時(shí)還享受市、區(qū)招商優(yōu)惠政策。2002年建成的伍家?guī)X立交橋芙蓉南路立交橋是2003年長沙市交通規(guī)劃中的重點(diǎn)工程。“一主”為河?xùn)|主城區(qū)，“三次”為河西、星馬、暮云新城，“三組團(tuán)”為撈霞、高星、含浦組團(tuán)。 長株潭一體化政府工作會議長株潭城市組團(tuán)布局圖 基本形成人與自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境，建設(shè)城市林業(yè)生態(tài)圈，形成“一江兩圈加楔形綠地”為骨架的綠色空間體系。21長沙市市政規(guī)劃目標(biāo)近3年來，長沙先后啟動重點(diǎn)工程近百項(xiàng)，投入建設(shè)資金近200億元，比前幾十年長沙城建投入的總和還多。2．長沙市城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述依據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃綱要（2000—2020）》戰(zhàn)略發(fā)展部署，長沙市城市發(fā)展將充分發(fā)揮區(qū)位交通、歷史文化名城和山水城市的優(yōu)勢，加快長株潭一體化的進(jìn)程。長沙居民有著與其他城市不一樣的消費(fèi)傳統(tǒng)意識和傾向，超前消費(fèi)，較高的消費(fèi)水平是其最顯著的特征。在商品房銷售的高速帶動下，全市家具類商品、建筑及裝璜材料類商品也隨之高速增長。 %。部分城鎮(zhèn)居民已具備從萬元級消費(fèi)向十萬元級甚至幾十萬元級消費(fèi)過渡的能力，居民消費(fèi)正向以汽車、舒適住房為標(biāo)志的十萬元級新階段邁進(jìn)。許多居民表示如果今后兩年收入增長，在消費(fèi)、投資、儲蓄三種資產(chǎn)分配方式中，%的被調(diào)查者首選消費(fèi)，%的首選投資，%被調(diào)查者會用于儲蓄。133 受教育水平長沙市居民受教育水平（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源： 瀟湘晨報(bào)《長沙投資環(huán)境研究報(bào)告》節(jié)選）長沙市居民文化素質(zhì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，一定程度上體現(xiàn)出長沙市人才的補(bǔ)充與完善，新型人才的充實(shí)，將有利于促進(jìn)長沙市民綜合素質(zhì)的改善，在創(chuàng)造更多社會價(jià)值的同時(shí)，也必然會獲取相對應(yīng)的高收入，并釋放出旺盛的消費(fèi)能力。132 年齡分布長沙市十年來人口年齡分布特征（單位/萬人）（數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計(jì)局資料） 與第四次人口普查相比，長沙市人口年齡分布特征在年齡結(jié)構(gòu)上，30—49歲的人增長最快。 規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長勢頭不減，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，工業(yè)對總體經(jīng)濟(jì)增長起著決定性作用；167。其中，%。%。固定資產(chǎn)投資按產(chǎn)業(yè)劃分，%；，%；，%。%；，%；，%；%。%。在GDP中，%，；，%，%，；，%。長沙市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） （數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計(jì)局資料）2004年，長沙市生產(chǎn)總值(GDP)突破1000億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，；，為1994年以來增長最快的一年。價(jià)格總水平漲幅增高。建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步增長。按投資管理渠道劃分，%，%；，%，%，%；，%，%。 : 1。城市居民人均消費(fèi)性支出9032元，同比增加702元，%。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，糧食產(chǎn)量大幅增長，農(nóng)民收入增幅創(chuàng)10年來新高；167。%，、全市總?cè)丝诒３值退僭鲩L態(tài)勢。而處于2029歲年齡段的群體亦是不可忽視的潛在消費(fèi)力，目前該年齡段的消費(fèi)群較為龐大，根據(jù)發(fā)展趨勢，可以預(yù)見數(shù)年后這部分人群將會釋放出旺盛的購買需求。134 長沙市居民消費(fèi)構(gòu)成 長沙市居民消費(fèi)構(gòu)成基本比例如下圖：長沙市居民的消費(fèi)構(gòu)成（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：一名地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)資料）135長沙市居民的消費(fèi)傾向 據(jù)2005年上半年，長沙晚報(bào)與長沙市政府社調(diào)辦聯(lián)合組織的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 66%的居民認(rèn)為住房消費(fèi)仍將成為消費(fèi)熱點(diǎn)，表明房地產(chǎn)的消費(fèi)需求增長旺盛。農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出為3647元，比上年增長15%，在全國農(nóng)民消費(fèi)水平中處于前列；，表明農(nóng)村居民生活質(zhì)量有較大提高137 長沙市居民消費(fèi)特點(diǎn)描述據(jù)長沙市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年全年長沙市人均消費(fèi)性支出9032元，%。城市居民的消費(fèi)能力相對集中于醫(yī)療、交通通訊、住房、教育等方面，極大地提高了這幾方面的消費(fèi)比重，消費(fèi)結(jié)構(gòu)為之一新，直接加速了恩格爾系數(shù)的下降。 據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，%。居民提高生活質(zhì)量的消費(fèi)支出比例持續(xù)增加。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資環(huán)境的不斷改善，強(qiáng)大的市場消費(fèi)能力，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)會和項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)空間。其中，長沙城區(qū)的東南西北四面均與對外的高速或高等級公路相連，基本構(gòu)成了現(xiàn)代城市的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 長沙烈士公園長沙世界之窗景區(qū) 基本形成符合區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市特點(diǎn)的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)體系，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的現(xiàn)代化的城市群。 四方新城規(guī)劃沙盤體育新城規(guī)劃沙盤 沿湘江、319國道兩條生長軸線，重點(diǎn)向南、向東，拓展城市發(fā)展空間，按照集中與分散相結(jié)合的發(fā)展思路，構(gòu)筑“一主、三