【正文】 42 總體發(fā)展構(gòu)想421項目定位（1）項目基本描述以先進的居住理念為先導(dǎo)：獨特的風(fēng)格、時代特征、和諧布局和品位象征。綜合評價結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本項目雖然存在一些劣勢，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與省府板塊相比擁有價格優(yōu)勢，與河西、星沙相比擁有地理位置優(yōu)勢。這些項目對豐升項目有直接影響，將威脅豐升項目的一期開發(fā)。B． 從長沙市整體市場格局來看，在消費能力較強的芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)和省政府板塊內(nèi)，聚集著較多的項目，尤其是省政府周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。（3）機會分析A． 政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。（2）規(guī)劃原則 A、規(guī)劃超前化 B、建筑藝術(shù)化及其合理化 C、居住環(huán)境公園化及綠色化 D、戶型功能合理化及人性化 E、配套完善化及人性化 F、優(yōu)質(zhì)服務(wù)專業(yè)化413 項目素質(zhì)分析（1）項目優(yōu)勢A．項目規(guī)模大，總占地面積607畝，總建筑面積超過88萬平方米，設(shè)定為超大型住宅社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的居住氛圍； B．緊臨城市主干道湘府路、韶山路與長沙汽車南站，市內(nèi)公交車川流不息，交通出行便利； C．地塊內(nèi)土地平整，地塊當前為大面積的空地，無重大污染源，且臨近湖南省植物園與規(guī)劃中的圭塘河風(fēng)光帶，自然環(huán)境較優(yōu)越；D．土地成本相對較低，相對利潤空間較大；E．武廣高速鐵路動工興建，新長沙火車站近在咫尺。（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）4．蓮湖項目整體策劃及營銷計劃41項目整體策劃411 項目開發(fā)根據(jù)項目地塊與市場規(guī)則，建議項目分三期開發(fā)：一期規(guī)劃約為73畝，二期規(guī)劃約為200畝、三期規(guī)劃約均為200畝。（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）紅星國際物流中心場所名稱紅星國際物流中心位 置韶山南路紅星農(nóng)博中心南側(cè)經(jīng)營商長沙紅星實業(yè)總公司規(guī) 模17萬平方米配 套紅星商業(yè)廣場、綠色食品城、紅星國際會展中心、日用品大市場、紅星大市場等。 周邊商業(yè)個案分析紅星日用品市場場所名稱紅星日用品批發(fā)市場位 置韶山南路紅星農(nóng)博中心南側(cè)經(jīng)營商長沙紅星實業(yè)總公司規(guī) 模500畝配 套停車廣場工程狀況準現(xiàn)房管理費: 推出日期/經(jīng)營狀況：起步階段，需待市場培育裝修標準毛坯房主題檔次定位中低檔樓層商戶組合糖酒以及日用百貨品牌入駐情況待定主要消費群體批發(fā)、總代理為主租 金一層：30元/㎡二層：20元/㎡出 租 率不祥車位價格待定售 價40005000元/㎡銷 售 率95%車位個數(shù)不祥賣 點專業(yè)市場氛圍、周邊配套，商業(yè)升值潛力綜合點評該項目是日用品開發(fā)市場，規(guī)模大，雖然周邊的配套、環(huán)境日漸成熟，但是市場自身的發(fā)展還需一段時間的培育，以及發(fā)展商要有一套良性循環(huán)的經(jīng)營模式。在長沙的未來商業(yè)規(guī)劃中，紅星被劃為長沙市十個區(qū)域性商業(yè)中心之一，紅星商業(yè)中心規(guī)劃構(gòu)建主要以金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)的長沙南部復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈。三市融城、萬家麗路、芙蓉南路、湘府路的拉通、韶山南路的拓改、省政府、雨花區(qū)政府、天心區(qū)政府的進駐，紅星商圈迅速崛起，以紅星農(nóng)副產(chǎn)品交易中心為起點，各種批發(fā)市場如雨后春筍，南城迅速成為匯集各種產(chǎn)業(yè)的市場群———農(nóng)產(chǎn)品、花卉、副食品、建材、機電、工程機械、家具等等。（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）金信陽光在線樓盤名稱金信陽光在線位 置長沙井灣路（長沙工業(yè)職工大學(xué)附近）發(fā)展商長沙金信置業(yè)投資有限公司代理商長沙朋友房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司項目概況占地面積22786平方米建筑面積容積率綠化率%規(guī)劃戶數(shù)500左右建筑結(jié)構(gòu)框架、框剪、板式建筑外觀高級外墻磚建筑風(fēng)格主要戶型三房兩廳戶型面積114132平方米項目整體規(guī)劃項目由7棟住宅、4棟多層、3棟電梯小高層組成周邊配套學(xué)　校紅星小學(xué)、中南林學(xué)院商　業(yè)華樂超市、千百惠超市銀　行中國建設(shè)銀行、農(nóng)村信用合作社醫(yī)　院博雅眼科醫(yī)院娛　樂無大型娛樂場所交　通1050137物業(yè)類型商品房物業(yè)檔次中檔管理費用多層：小高層：分攤率10%工程狀況在建中，快封頂推出日期2004年12月交樓日期年底裝修標準毛坯售樓熱線5057888商業(yè)業(yè)態(tài)待定商業(yè)面積不祥價格住宅起價多層：2000元/平方米小高層：2200元/平方米商鋪起價待定車位個數(shù)300均價多層：2200元/平方米小高層：2400元/平方米均價待定價格46萬/個層差價租金待定租金不祥付款方式一次性、按揭銷 售 率80%賣點分析樓間距、性價比、地段綜合點評項目最大優(yōu)勢是其40多米的樓間距，成為項目一大賣點，售樓人員素質(zhì)較高（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）33 項目周邊商業(yè)市場研究項目位于南城第一商業(yè)中心：紅星商圈的核心位置，紅星位于長沙韶山南路和湘府路（原蔡家沖路）交匯處，具有得天獨厚的優(yōu)勢。（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）樓盤名稱鑫天 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）長沙奧林匹克花園樓盤名稱長沙奧林匹克花園位 置長沙市雨花區(qū)湘府路中段發(fā)展商湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商合富輝煌房地產(chǎn)項目概況占地面積500多畝建筑面積60萬平方米左右容積率綠化率57%規(guī)劃戶數(shù)將近7000戶左右、目前在建的有400多戶建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀較好建筑風(fēng)格多種風(fēng)格主要戶型三房兩廳戶型面積項目整體規(guī)劃項目分四期開發(fā)，分為“雅典”、“北京”、“悉尼”、“洛杉磯”四個組團，目前在建一期“雅典”組團中的其中四棟。園林設(shè)計比較合理，周邊配套比較齊全，交通便利，緊鄰100000平方米的紅星湖與紅星生態(tài)公園極具環(huán)境優(yōu)勢。 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）樓盤名稱位 置井灣西路發(fā)展商長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商項目概況占地面積45107平方米建筑面積147276平方米容積率綠化率45%規(guī)劃戶數(shù)1248建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑外觀建筑風(fēng)格主要戶型三房兩廳戶型面積40260平方米項目整體規(guī)劃項目由10棟1516層電梯小高層組成，分兩期開發(fā)，一期已經(jīng)交房，二期也已經(jīng)建成。322項目周邊個案分析(如下)上海城樓盤名稱上海城位 置長沙市韶山南路469號發(fā)展商長沙縱橫置業(yè)發(fā)展有限公司代理商上海天音項目概況占地面積17萬平方米、建筑面積34萬平方米、其中一期10萬平方米容積率綠化率45%規(guī)劃戶數(shù)784建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑外觀建筑風(fēng)格上海風(fēng)格主要戶型兩房兩廳、三房兩廳戶型面積90150，商鋪面積300左右項目整體規(guī)劃項目分三期進行，一期由18棟10層住宅組成，一梯兩戶 ，分攤：14%周邊配套學(xué)　校湖南林業(yè)大學(xué)、井灣子小學(xué)商　業(yè)長沙布市銀　行中國農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)　院市中心醫(yī)院娛　樂無大型娛樂交　通10502物業(yè)類型帶電梯小高層高檔住宅物業(yè)檔次中高檔管理費用㎡分攤率14%工程狀況現(xiàn)房推出日期交樓日期裝修標準毛坯售樓熱線5577333商業(yè)業(yè)態(tài)暫未定出商業(yè)面積7000平方米價格住宅起價2600元/平方米商鋪起價車位個數(shù)340均價2800元/平方米均價2萬/平方米價格9萬/個層差價40元/平方米租金/租金240元/月付款方式7成 30 年銷 售 率85%賣點分析品牌、園林、樓間距綜合點評相比周邊樓盤，品質(zhì)較高、炒作概念比較成功，但是樓盤建筑質(zhì)量反應(yīng)不好，影響其后期開發(fā)。24 物業(yè)管理 社區(qū)實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。22 配套商業(yè)面積（包括車庫） 按商業(yè)住宅7：93比例計算。項目建設(shè)內(nèi)容21 小高層公寓。省植物園圭塘河風(fēng)光帶13 地塊價值研究項目地塊位于韶山南路與湘府路交匯處的東北角，處于紅星商圈的核心位置，周邊商業(yè)氛圍十分濃厚；各種配套相當完善；交通便利；再加上地塊形狀比較方正、坡度較小、使用率高、工程難度小、工程進度快、開發(fā)費用大大降低、地塊四面臨街，因而，項目地塊的商業(yè)價值和升值潛力都十分巨大，長株潭融城、省政府、雨花區(qū)政府、天心區(qū)政府的南遷，周邊眾多專業(yè)市場的相繼建設(shè)以及品牌樓盤的進駐，使得項目所在片區(qū)土地價值迅速升值，這在很大程度上對我們項目的開發(fā)價值起到一個推波助瀾的作用。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是長沙市雨花區(qū)新崛起的一個大規(guī)模高尚社區(qū)。第三部分 項目綜合分析1．項目概況11位置及規(guī)劃項目位于長沙市韶山南路與湘府東路交匯處的東北角，項目地塊西臨韶山南路，南靠湘府東路與省植物園隔路相望，東接圭塘河，北邊是當?shù)鼐用駞^(qū)，地塊四面臨路，地理位置優(yōu)越。原因主要是因為高品質(zhì)樓盤客戶經(jīng)濟能力相對較強，且住房消費相對理性，因而影響很小。43 小結(jié)中央政策目前確實對部分樓盤的上門量產(chǎn)生了一定影響，但是從上表可以看出，其影響主要集中在中低檔項目。6月1日至8日，長沙市二手房交易量平均每天64戶，新建商品房交易量平均每天188戶，而3月至5月的二手房平均交易量分別為每天54戶、74戶、72戶，新房平均交易量分別為每天170戶、149戶、158戶。1998年至2004年，％，增幅低于全國平均水平。 上門量少了，價格沒變化望興景園 一期已選完房，500多套只余幾套頂樓，出現(xiàn)的封頂價主要是針對最后剩余的幾套頂樓，所采取的銷售策略仁和香堤雅境 上門沒變化，價格沒變化華菱香墅美地 未開始銷售，未出價格世嘉國際華城 上門正常，因未開盤所以價格不詳綠城桂花城 一期即將交樓，后期價格未出，無明顯影響華盛新外灘 無明顯影響上海城42 來自長沙房地產(chǎn)市場的反映針對本次中央政策的調(diào)整，有針對性的對長沙的河?xùn)|、河西十三個典型代表樓的一線銷售現(xiàn)場進行了實地調(diào)查分析：樓盤名稱在新政下，他們會有選擇性的在長沙置業(yè)。而湖南省唯獨省會長沙一支獨秀，是一個經(jīng)濟較為發(fā)達的城市，而周邊城市如：湘潭、株洲、常德、岳陽、益陽等城市經(jīng)濟都較為落后，無法形成有競爭力的發(fā)展重地。在新政打壓房地產(chǎn)投機行為的現(xiàn)狀下，該類型的投資者會暫時停止其投資行為，待政策及市場反映進一步明朗化的時候，再進行下一輪的謹慎置業(yè)投資。413投資者此類客戶在長沙購房目的不是用來居住，而是作為一個投資工具，他們主要看重項目地段的升值性，投資的小額性，項目周邊的租賃需求。他們的職業(yè)基本包括：各大院校教師、醫(yī)療單位醫(yī)生、事業(yè)單位公務(wù)員、做生意的私營企業(yè)主、高新部門的中層管理者、金融機構(gòu)等；此類消費群體將以非常挑剔的眼光來審視小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、房屋的戶型結(jié)構(gòu)和后期的物業(yè)管理。在新政的大環(huán)境下，他們大都采取持幣觀望態(tài)度。411長沙市本地居民此部分客戶大都在長沙有自己的房產(chǎn)，但都比較陳舊，有一定的積蓄，屬于二次置業(yè)改善生活條件的客戶。41 市民的購房心態(tài)長沙的主流置業(yè)者分以下幾大類型：長沙市本地居民、在長沙工作的白領(lǐng)人士、投資者、周邊市縣的置業(yè)人群。整個城市的發(fā)展必須依賴房地產(chǎn)市場的帶動才能全面的提升。長沙市目前整體房地產(chǎn)的銷售價格水平在全國的二線城市處于倒數(shù)第三名，與周邊的城市，如武漢等城市還相差很大的距離。381 購買能力（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）382 理想購買面積 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）383 理想購買樓型（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）384 理想購買結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）385 理想的娛樂設(shè)施（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）386 理想的生活配套（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）387 理想的物業(yè)管理內(nèi)容