【正文】 的要求，規(guī)定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案。由于外資房地產(chǎn)資本所占股權(quán)比例有限，所以4投資回報相對較低。目前只有一些小型基金，抱著謀取高利的心態(tài)予以采用，而大型基金為了規(guī)避風(fēng)險，基本上不會使用這種方式。萬科與新加坡 RZP 成立了萬科星地產(chǎn)投資有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，注冊資本 1 億美元，其中萬科和RZP 各占 50％股份。（c）與本土企業(yè)合資或合作開發(fā)。這種模式的優(yōu)點是利潤比較高。 1表 11: 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量　　 （單位：個）年 份 企業(yè)個數(shù) 內(nèi)資企業(yè) 港澳臺投資企業(yè) 外商投資企業(yè)2022 58710 53268 3519 19232022 56290 50957 3443 18902022 59242 53495 3639 21082022 37123 33107 2840 11762022 32618 28657 2884 10772022 29552 25509 2959 10841何芳、王幼敏，海外房地產(chǎn)基金投資特點及趨勢， 《中國房地產(chǎn)》2022 年 10 期，第 29 頁。 第三階段：2022 年初至 2022 年底，外資房地產(chǎn)資本試水階段。第一階段: 上世紀(jì) 80 年代中期至 90 年代初，外資房地產(chǎn)資本起步階段。s economic safety, the Government has increased the control of foreign investment in Chinese real estate market through various channels, making foreign investment mode shift from the property acquisition into project development. Under the environment of the global financial crisis and banks’ more strictly controls on real estate development loan, China’s real estate developers have to sell theirs’ real estate projects to get more funds. At present, the acquisition of real estate projects has bee an important way for foreign capital to participate in Chinese real estate. There are mainly three ways for foreign mergers and acquisitions: onshore equity acquisitions, asset acquisitions and offshore equity acquisitions. This article focus on these three transactions, from the perspective of both tax burden and the risk to deeply talk about real estate development projects transactions, and through case studies to show readers how to carry out tax planning and risk control to reduce transaction costs and achieve maximum business profits . Keywords: Foreign real estate capital, Asset acquisitions, Equity acquisitions, Tax planning.III目錄第 1 章 綜述 ...............................................1 外資房地產(chǎn)資本在中國的發(fā)展階段 ................................1 外資房地產(chǎn)資本在華投資模式 ....................................2 現(xiàn)行有關(guān)外資投資中國房地產(chǎn)的法律與政策 ........................3 投資模式的變化趨勢 ............................................4第 2 章 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目的主要方式 ...................6 外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目 ....................................6 外資資產(chǎn)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目 ....................................7第 3 章 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目不同交易方式的稅收籌劃 .......9 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收 ........................................9 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目三種模式稅負(fù)分析 .......................11第 4 章 外資并購房地產(chǎn)項目不同交易方式風(fēng)險的分析 ..........14 外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目 ...................................14 外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目優(yōu)點 .....................................14 外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目缺點： ...................................14 外資資產(chǎn)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目 ...................................15 外資資產(chǎn)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目優(yōu)點： ...................................15 外資資產(chǎn)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目缺點 .....................................15 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目的風(fēng)險控制 .............................17第 5 章 案例分析 ..........................................18 案例簡介 .....................................................18 可轉(zhuǎn)讓方案分析 ...............................................18 方案選擇 .....................................................21 案例小結(jié) .....................................................22第 6 章 論文結(jié)論 ..........................................23致謝 .....................................................24參考文獻(xiàn) .................................................25個人簡歷 .................................................261第 1章 綜述隨著改革開放的不斷深入，投資環(huán)境的不斷改善，外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資力度也在逐漸加大。本文圍繞這三種交易方式，從稅負(fù)、風(fēng)險兩個角度深入探討房地產(chǎn)開發(fā)項目的交易安排，并通過案例分析向讀者展示如何進(jìn)行稅收籌劃和風(fēng)險控制，從而降低交易成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。出于國家經(jīng)濟(jì)安全的考慮，我國加大了對外商投資中國房地產(chǎn)的控制，通過各種途徑抬高外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的門檻，使得外資投資模式由物業(yè)收購轉(zhuǎn)向項目開發(fā)。國際房地產(chǎn)資本紛紛瞄準(zhǔn)中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，逐步加大在華投資規(guī)模。外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目的方式主要有三個：境內(nèi)股權(quán)并購、資產(chǎn)并購和境外股權(quán)并購。s investment environment has continued to be improved. International real estate capital is aiming at the rapid development of Chinese real estate market, and gradually increases the investment scale in China. Considering china39。外資房地產(chǎn)資本指來自境外國際市場的資本，既包括大型國際金融、投資機(jī)構(gòu)下設(shè)的地產(chǎn)基金，也包括大型境外企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的專門基金。此階段外資房地產(chǎn)資本表現(xiàn)出對中國市場的濃厚興趣，但大多數(shù)外資房地產(chǎn)資本缺乏中國市場經(jīng)驗，對市場保持觀望。雖然房價調(diào)控政策不斷出臺，外資房地產(chǎn)資本仍舊通過各種投資模式如合作開發(fā)、股權(quán)收購等，參與營運優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，其投資規(guī)模、投資范圍等都迅速擴(kuò)大。表 12： 外資房地產(chǎn)資本收購內(nèi)地已建成物業(yè)表（部分）時間 外資房地產(chǎn)資本 收購物業(yè)（股權(quán)） 收購價格 澳大利亞麥格里集團(tuán)基金 上海新茂大廈 8 億人民幣 凱德置地 北京中環(huán)世貿(mào)中心 億人民幣 高盛 Witehall 房地產(chǎn)基金 上海百騰大廈 億美元 摩根士丹利 上海廣場 億港元 花期銀行房地產(chǎn)基金 上海永新廣場 5000 萬美元 亞洲國際金融投資 北京華普中心 億美元 香港協(xié)和集團(tuán) 盛捷高級服務(wù)公寓 1 億美元 美國高盛房地產(chǎn)基金 虹橋花苑酒店式公寓 7000 萬美元 摩根士丹利 陸家嘴中央公寓 7 億人民幣資料來源：中國房地產(chǎn)報（b）直接開發(fā)項目外資直接在華設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，直接投資開發(fā)一般從項目開發(fā)前期開始投入資金，參與土地一級開發(fā)與項目開發(fā)進(jìn)程，或者并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目（下文簡稱房地產(chǎn)項目） ，再進(jìn)行后續(xù)的項目開發(fā)。 代表企業(yè)包括來自香港的世茂集團(tuán)、瑞安集團(tuán)、和記3黃埔、恒隆地產(chǎn)和來自新加坡的凱德置地等。比如 2022 年荷蘭(ING)集團(tuán)基金與金地集團(tuán)合作開發(fā)金地格林世界。外資房地產(chǎn)資本對境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，提供貸款方式除了涉及到外匯操作上的不便利之外，風(fēng)險性也是顯而易見的。這種投資的優(yōu)點是資金流動性較高，風(fēng)險較小，收益比較穩(wěn)定，并且稅務(wù)方面有好處。2022 年 3 月 6 日，商務(wù)部辦公廳發(fā)出《商務(wù)部辦公廳關(guān)于 2022 年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》（下稱 25 號文），提出嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。由于外商投資房地產(chǎn)政策收緊，我國政府正在通過各種途徑抬高外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的門檻，限制它的投資規(guī)模。隨著國家對外資投資中國房地產(chǎn)不斷調(diào)控，收購成熟物業(yè)的成本越來越大，而且審批越來越嚴(yán)格。外資通過直接開發(fā)中國的房地產(chǎn)項目，可以直接參與土地“招拍掛”、一級開發(fā)與項目開