【正文】 道進(jìn)行正常規(guī)劃擴(kuò)建，必將對(duì)小區(qū)整體的規(guī)劃布局造成破壞，同時(shí)，也將引起大道周邊已入住房客戶的強(qiáng)烈反映。即明確界定附加于生地轉(zhuǎn)化為熟地的相關(guān)費(fèi)用。點(diǎn)評(píng)：從上海城市花園項(xiàng)目前期工程已結(jié)算項(xiàng)目分析，此類費(fèi)用約占總單位成本的35%左右。土地資源的有限性，越來越引起國(guó)家的高度重視，故在土地出讓權(quán)限方面具有相對(duì)的壟斷性，各級(jí)政府機(jī)構(gòu)依據(jù)土地出讓面積的劃分均有各自一定審批權(quán)限。目前北京項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓雖然在邏輯上合符程序，但項(xiàng)目土地手續(xù)的完備卻不盡合法。后經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)處理，先由順義縣以政府名義征收合作社集體土地為國(guó)有土地，國(guó)有土地具有可轉(zhuǎn)讓權(quán)，萬科再與縣土地管理局簽定國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同，使土地轉(zhuǎn)讓在程序上合法化。l 與擁有土地的市、區(qū)政府磋商收購(gòu)?fù)恋?，達(dá)成協(xié)議后，支付居民拆遷安置費(fèi)及土地出讓金。綜以上項(xiàng)目實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，重視土地合同的簽定是非常必要的，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面的前期工作： 確認(rèn)相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性 明確土地性質(zhì) 地價(jià) 配套設(shè)施正常及變更情況下雙方職權(quán)界定 確認(rèn)相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性： （1）、對(duì)土地方擁有土地合法使用權(quán)的確認(rèn)。上海項(xiàng)目由于土地合同簽訂時(shí)間倉(cāng)促，不少條款的內(nèi)容不明確。當(dāng)時(shí)及時(shí)、正確的投資決策對(duì)萬科地產(chǎn)在全國(guó)的發(fā)展起了相當(dāng)重要的作用。l 萬科要人力、財(cái)力、經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行積累的資源。 但對(duì)于公司來說，項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略性卻是首要考慮的內(nèi)容。由于國(guó)家稅收政策、規(guī)定的經(jīng)常調(diào)整，我們必須及時(shí)掌握有關(guān)信息。如果甲方或乙方，將合資公司分配來的房屋進(jìn)行銷售，需要交納銷售房屋的營(yíng)業(yè)稅及附加。 甲方若將房屋的銷售收入分配給乙方，需要交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加。 乙方投入土地，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。因此，應(yīng)詳細(xì)了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的稅務(wù)規(guī)定。上海萬科城市花園前期的資金是非常緊張的，這也是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度不得不加快的原因之一，產(chǎn)生了一系列的后期遺留問題。項(xiàng)目法律手續(xù)情況確認(rèn)項(xiàng)目法律手續(xù)，初步把握項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、立項(xiàng)的合法性。?? （4）、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊500米以內(nèi)的環(huán)境是項(xiàng)目的先天性質(zhì)素，直接影響客戶的購(gòu)買心態(tài)和業(yè)主的居住質(zhì)量。一般來說，數(shù)量較多、質(zhì)量較高的社區(qū)，可以為項(xiàng)目的中高檔定位提供客觀支持。結(jié)果只能按政府的規(guī)定收取50004000元/門。（2）、項(xiàng)目大市政配套現(xiàn)狀主要了解的內(nèi)容包括：① 道路：現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；② 供水；③ 污水及雨水排放；④ 供電情況；⑤ 供熱及生活熱水；⑥ 燃?xì)夤?yīng)情況；⑦ 通訊情況；⑧ 通郵情況； 當(dāng)?shù)貕K的大市政配套有缺乏時(shí)，發(fā)展商可以考慮以此作為地價(jià)談判的條件之一。地塊相對(duì)完整對(duì)發(fā)展商來說具有重要意義：地塊完整便于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局，容易出效果。例如，在北京海淀區(qū)開發(fā)中高擋居民住宅，其目標(biāo)市場(chǎng)大致可選擇為：① 海淀區(qū)內(nèi)的三資企業(yè)部門經(jīng)理以上人員；中關(guān)村民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)主；周邊學(xué)校留學(xué)回國(guó)人員；② 年齡在3545歲之間；③ 以改善生活條件為主要居住目的；④ 主力戶型為四室二廳二衛(wèi)（面積在150平米以上）⑤ 銷售價(jià)格在60007000元/平米之間。特別是在規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售環(huán)境包裝、小區(qū)配套、平面設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面處于領(lǐng)先水平，其他方面至少處于中等以上水平。盡可能了解：樓盤規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、立面及平面、銷售價(jià)格、銷售率、營(yíng)銷特點(diǎn)、主要賣點(diǎn)、主要客戶群體、銷售現(xiàn)場(chǎng)布置、小區(qū)環(huán)境、配套、休閑娛樂設(shè)施、會(huì)所、入住率、物業(yè)管理等。所以，北京市商品住宅開發(fā)首選是東部、東北部和北部地區(qū)；其次可考慮西部地區(qū)。未來幾年內(nèi)，東部、東北部和北部地區(qū)是北京市城市居民住宅發(fā)展的主流方向。（2）、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向 由于規(guī)模大，項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)?！?海淀區(qū)商品住宅規(guī)模較小，銷售率較高。數(shù)量占全市60%以上?？罩梅慷酁榈蛢r(jià)位房，位置較偏、交通不便?，F(xiàn)房供應(yīng)量占50%60%?！?近年來，北京市住宅每年的竣工量在600700萬平米左右，銷售量在300萬平米左右，998年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：集團(tuán)發(fā)展、公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設(shè)想與該項(xiàng)目開發(fā) 的關(guān)系。 項(xiàng)目的法律手續(xù)：是項(xiàng)目開發(fā)合法化的要求。在中國(guó)大陸的現(xiàn)階段，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處在發(fā)育過程中，決策至少也要決定項(xiàng)目30%以上的命運(yùn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較成熟的歐美國(guó)家，項(xiàng)目的決策正確與否，至少要決定這個(gè)項(xiàng)目70%的 命運(yùn)。 項(xiàng)目基本情況：是在多個(gè)項(xiàng)目中選擇，進(jìn)行比較判斷的依據(jù)。 項(xiàng)目的投資分析：就項(xiàng)目而言的經(jīng)濟(jì)測(cè)算與評(píng)估。 9995年出讓的土地分別為92650、690萬平米，997年逐年遞減?！?商品住宅銷售以現(xiàn)房為主?！?高價(jià)位商品住宅銷售較好?！?主要發(fā)展商多為國(guó)有開發(fā)商。假如項(xiàng)目位于海淀區(qū)：★ 海淀區(qū)年銷售量在4050萬平米左右，市場(chǎng)供給量較小。★ 相對(duì)而言，海淀區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，有一定的市場(chǎng)空間。★例如：北京市的城市規(guī)劃及發(fā)展可描述為：北京市的居民住宅總體是從市中心向外擴(kuò)展?！锍鞘懈鲄^(qū)域的發(fā)展和功能定位大致是：北京市中心區(qū)積極建設(shè)；北京市南部、西南部、東南部以工業(yè)為主；北部發(fā)展成為大型文化、商業(yè)和體育中心；西北部為新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)西部以國(guó)家機(jī)關(guān)辦公設(shè)施為主東部、東北部大力發(fā)展商務(wù)中心。發(fā)展商進(jìn)行自我定位。城市花園超前的發(fā)展思路，高起點(diǎn)、高定位的規(guī)劃和推廣，即使與3年后同區(qū)域的其他項(xiàng)目相比，總體上仍位居該區(qū)域前列。這是項(xiàng)目操作的方向性依據(jù)。 應(yīng)了解：（1）、土地的完整性（2）、項(xiàng)目大市政設(shè)施配套現(xiàn)狀；（3）、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套設(shè)施（2KM范圍內(nèi)）；（4）、項(xiàng)目周邊環(huán)境（治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、環(huán)境污染、“風(fēng)水”因素等）；（5）、項(xiàng)目地質(zhì)情況等；（1）、土地的完整性由于規(guī)模大，要著重留意小區(qū)有可