【正文】 一棟別墅進行精裝修，以此作為項目的售樓處 ； 以 酒店的副樓作為項目的臨時銷售中心。 與水無距離 的親密接觸 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ２９ 內(nèi)庭院橫斷面圖 結(jié)合項目雙拼的物業(yè)定位，項目的戶型可設(shè)計成： 內(nèi)庭院 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目功能房的細分和功能的豐富性是戶型設(shè)計的必然，尤其是高檔次的別墅物業(yè)。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ２７ 噪音，但又不會遮擋幽深山景的作用。 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 兩種方法的利弊分析： 增加土方：因為要搬運泥土，將增加施工成本，增加建安成本。 . 地塊西北角與公園路逆高差的規(guī)避 項目地塊西北角 公園路與山前路交匯的位臵，地塊內(nèi)比公園路約低 2米左右。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ２５ 征的別墅明顯高一個檔次。 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 別墅的傳統(tǒng)特征最明顯的就是有山有水，因此對于別墅的營造，需充分考慮如何引進水系，水將作為項目景觀的核心元素，以水景為景觀的總體統(tǒng)領(lǐng)，再交相穿插引導(dǎo)其它綠化景致。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ２１ 項目價值較大的位臵有兩個，價值較低的位臵有三個，而彈性較大的位 臵有一個。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ２０ 10. 建筑布局建議 建筑排布的總體原則需考慮兩方面，一是朝向，二是地塊價值。 從整個地塊看，東西主次入口正好構(gòu)成了循環(huán)的交通組織，既能很好地與城市交通干道駁接，又能確保社區(qū)內(nèi)的交通的流暢性。 由于地塊與酒店可以說是“零距離”，酒店與項目的交通組織關(guān)聯(lián)十分大，兩者的交通關(guān)系需在整體上進行一個全面的考慮。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 １８ 9. 道路規(guī)劃 建議 道路是項目總體規(guī)劃的基礎(chǔ)，道路路網(wǎng)的規(guī)劃關(guān)鍵要考慮小區(qū)與城市道路的駁接，小區(qū)內(nèi)部交通的通達性、順暢性。 在項目獨立 式 別墅容積率 的控制下，建議項目的花園面積與戶型的建筑面積之比應(yīng)盡量達到或是超 過 1:1。 7．花園面積 建議 別墅物業(yè)是頂級豪宅的代表，頂級豪宅的典型特點是對稀缺資源的占有。根據(jù)我們的初步測算，在上述容積率的控制下，獨立式別墅花園面積：建筑面積基本可實現(xiàn)≥ 1： 1。結(jié)合我們的市場定位，我們認(rèn)為項目的容積率， 獨立式別墅容 積率 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 . 風(fēng)格 概念提示 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 . 主題 風(fēng)格的提出 主題風(fēng)格的提出，需綜合考慮幾個方面： 充分考慮目標(biāo)客戶 的消費特點和審美特點，使項目能與市場的需求相吻合。是 民族建筑的一種回歸，建筑中加入明顯中式符號，如“街巷式布局、院落式空間、中式園林”，往往引用西方化建筑空間的優(yōu)化原理。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 １１ . 意大利風(fēng)格 意大利別墅 低坡度屋頂、 紅色基調(diào)的卷筒瓦片 、 拱形門窗 、 大門等主要部位運用了圓柱或方柱。密度 較 高，閣樓的空間大多被利用，一般別墅為 層。 總體上而言，北美風(fēng)格別墅坡屋頂以石板瓦為主，外墻材料多為石材及涂料，簡潔錯落， 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目此外，拱 圈 廊柱也是西班牙風(fēng)格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個性感。關(guān)于建筑風(fēng)格的對比分析，我們將以北美風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、澳洲濱海風(fēng)格、中式風(fēng)格以及 歐式風(fēng)格 中的英國 風(fēng)格、西班牙風(fēng)格 、意大 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 項目目標(biāo)客戶是金字塔頂端的富豪人士，項目形象需與目標(biāo)客戶的心理形象期望相一致。這是由經(jīng)濟基礎(chǔ)決定的，經(jīng)濟基礎(chǔ)決定消費能力。 江陰的經(jīng)濟雄厚，富裕人士較多，具備較高的消費能力，對于高檔物業(yè)的消費具備經(jīng)濟上的實力 ，也有比較明顯的進行高檔消費的需求。 2. 用地要求 項目用地退紅線要求，西邊公園路位臵退紅線 11 米，東邊山前路退紅 能夠爭取在 11 米 左右 。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４ . 交通 狀況 公園路、山前路與城市干道緊密相連，交通十分方便，由項目用地到市中心步行街，開車 8 分鐘左右即可到達。 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 . 用地面積 純項目用地面積 39400 平方米 。江陰黃山湖項目 產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書 1. 用地概況 2. 用地分析 3. 主題概念策劃 . 市場 背景分析 . 建筑 風(fēng)格 分析 . 主題風(fēng)格 提出 . 風(fēng)格概念 提示 4. 物業(yè)形態(tài)建議 5. 容積率建議 6. 戶型面積配比建議 7. 花園面積建議 8. 地塊空間關(guān)系 分析 9. 道路規(guī)劃建議 10. 建筑布局建議 11. 景觀規(guī)劃建議 12. 地形特點規(guī)避與利用 13. 戶型設(shè)計建議 . 戶型功能建議 . 戶型設(shè)計概念提示 14. 賣場環(huán)境建議 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目項目用地距離市政府約 1 公里，距離市區(qū)中心步行街約 3 公里。 用地內(nèi)有一口水塘。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３ 地塊東面：高高架起的江陰大橋及大橋下蔥郁的綠色 地塊西邊：雜亂的民居 地塊南邊：美麗的黃山湖景觀 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 項目用地 與 酒店用地之間的邊界劃分無需 特別明確，具有一定的可操作性。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ５ . 市場定位 分析 經(jīng)過對項目用地條件進行全方位的分析，我們認(rèn)為，地塊具備做高檔物業(yè)的硬件。 綜合以上分析，我們把項目定位為： 江陰最高檔次別墅 品質(zhì)與杭州、上海別墅相比肩 . 目標(biāo)客戶 分析 由于項目將定位為江陰最高檔次的別墅，故項目的客戶將是江陰的本地以及周邊城市的富裕階層和中產(chǎn)階層。 . 形象定位 分析 地塊具有優(yōu)質(zhì)的景觀資源，黃山湖公園 具備 齊全的娛樂設(shè)施，是江陰非常稀缺的資源。我們推薦項目的名稱是： 黃山湖壹號 . 建筑風(fēng)格 分析 在目前國內(nèi)的別墅市場，別墅建筑風(fēng)格主要集中在歐式風(fēng)格和北美風(fēng)格， 近兩年出現(xiàn)少量的現(xiàn)代風(fēng)格，而東南亞風(fēng)格等其它風(fēng)格則十分少見。 其屋檐則運用小拱圈形態(tài)進行修飾。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ８ . 北美風(fēng)格 從美國歸來，大半生時間都 生活在美國， 從事建筑規(guī)劃設(shè)計多年的著名設(shè)計師董都談及美式別墅風(fēng)格時認(rèn)為 ： 美國的別墅風(fēng)格包羅萬象，主要風(fēng)格都是從歐洲風(fēng)格上發(fā)展繼承而來