【正文】 “五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。商品房現(xiàn)售條件：（1）現(xiàn)售商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。權(quán)屬登記預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。未取得的不得進(jìn)行商品房預(yù)售。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指已獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。出讓的土地，可以是生地，也可認(rèn)是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的熟地。（七）建筑配套與建筑材料會(huì) 所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。地下車庫(kù)、化糞池這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，在上面種植的大型喬木成活率較低，計(jì)算綠地率時(shí)也不能計(jì)入。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能夠做的到。一般來(lái)說(shuō)，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應(yīng)選擇密度低的項(xiàng)目。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能得到。以下所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)建物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。住宅的層高采用下列參數(shù)：、。雖然進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性、和抗震性。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。（2）面積使用率不高。此外，塔樓有兩項(xiàng)缺點(diǎn)：（1）均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除了少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本上都可以拆改，某些塔樓甚至可以整層樓面打通，靈活分隔戶型。這種樓房高度多為高層住宅。（2）戶型格局不宜改造。（4）面積使用率很高。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小。綜合而言，板樓有四大優(yōu)點(diǎn)：（1）南北通透，便于采光通風(fēng)。板 樓從建筑物本身來(lái)說(shuō)，板樓和塔樓反映的只不過(guò)是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。常規(guī)的體厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等，習(xí)慣上稱為“三七墻”、“二四墻”等。剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置、方便使用。框架結(jié)構(gòu)是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。（四）住宅的建筑結(jié)構(gòu)所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)部分。1走 廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。玄 關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段?！拔伵Ｊ健毙粜褪侵改切┮皇野氲摹靶粜汀弊≌m比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1/3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局合理，“麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層住宅，可心減少挖土的土方量。簡(jiǎn)單地說(shuō)，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見(jiàn)上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完善，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。單元式住宅徹底改變了舊式住宅相互干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬(wàn)普通家庭提供了獨(dú)用、舒適又適于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅類型。單元式住宅的特點(diǎn)：（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般每個(gè)樓梯可以安排24戶（大進(jìn)深住宅每層一梯可安排58戶）。人均總占地面積（平方米/人）人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地247。公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶綠地等。（1）居住區(qū)（級(jí)）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級(jí)。二、建筑與規(guī)劃知識(shí)（一）基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)居住區(qū)是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。不附過(guò)多的起居設(shè)施，僅完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道，每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門，其它房間只留門洞。一些無(wú)房的人，可以買一別人多余的房子；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩極，或戶型不好、一層和頂層不帶花園的房子。開(kāi)發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證， 才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。（六）住宅的完工程度期 房從專業(yè)角度來(lái)說(shuō)，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費(fèi)者喜歡。多層住宅是指層數(shù)為47層的住宅。在做項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分、合理地利用自然資源，借景造景。雙景住宅應(yīng)該具備以下特點(diǎn)：（1）窗外有景。1步行街購(gòu)物廣場(chǎng)是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)，強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣；相對(duì)閉合的內(nèi)部通回路，充分利用有效人流；購(gòu)物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。商住住宅商住住宅，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。廉租房在即將出臺(tái)的國(guó)家房改方案中首次提到了“廉租房”這一概念，我國(guó)廉租房只租不售，出租經(jīng)城鎮(zhèn)居民中最低收入者。集資房集資房，是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金建造的房屋。私 房私房，也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。公 房公房也稱公有住房、國(guó)有住宅、它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房，是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。建筑形勢(shì)分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房等。監(jiān)理公司對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來(lái)說(shuō)，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。目前，國(guó)家對(duì)施工企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。(5) 資質(zhì)五級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金不低于100萬(wàn)元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。連續(xù)3年建筑工和質(zhì)量合格率達(dá)100%?！裼新毞Q的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人?！窬哂?年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。連續(xù)4年建筑工和質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%以上。●有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人。另外，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購(gòu)房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開(kāi)發(fā)商通常更容易獲得購(gòu)房者的信任。房屋品質(zhì)是購(gòu)房者非常關(guān)注的問(wèn)題。宗地圖宗地圖，是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。土 籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是有限。（2）熟 地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無(wú)償?shù)膶⑼恋負(fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地所有權(quán)土地所有權(quán)，是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地或集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。房地產(chǎn)業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。售樓人員必備的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、土地與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)（一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房 產(chǎn)：是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。（也指：土地及其權(quán)利的總稱）房地產(chǎn)：也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)）。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買商品房后，對(duì)該房屋所占有的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：（1）土地使用權(quán)的出讓。（3）土地使用權(quán)的劃撥。（1）生 地：是指空地、田地、未開(kāi)墾等不具備使用條件的土地。土地使用年限首先應(yīng)該明確，房屋的所有使是不存在年限問(wèn)題的，也就是說(shuō)，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。必須注意的是，購(gòu)房者所得到的土地使用權(quán)，是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。宗 地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。（三）與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。對(duì)于一個(gè)合法的在售項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》等相關(guān)證書。(1) 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)●自有流動(dòng)資金2000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元?！窠?年累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資?！窆こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)政務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。(3) 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)●自有流動(dòng)資金500萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于500萬(wàn)元。●累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資?！窆こ碳夹g(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。所以，購(gòu)房者對(duì)承建公司進(jìn)行考察最簡(jiǎn)單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅、商住住宅、寫字樓、商業(yè)用房等等。（2）外銷商品房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形勢(shì)，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買。所謂“使用權(quán)房”，是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。聯(lián)排住宅是指由幾幢甚至十幾幢小于三層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150200平方米左右，有自已的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米，另外還有專用車位或車庫(kù)，離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬于中等偏高的水平。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。其特點(diǎn)是單層面積大、開(kāi)間大，中央空調(diào)、電梯、消防、配電、網(wǎng)絡(luò)布線、安防系統(tǒng)、智能系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備配套先進(jìn)。1雙景住宅就是樓盤不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)、交相輝映，正所謂“借外景造內(nèi)景”。雙景住宅的社區(qū)內(nèi)景不僅要美觀別致，更重要的是社區(qū)外面的自然景觀融為一體。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅。小高層住宅按照國(guó)際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為816層的住宅。對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，超高層住宅是比較少見(jiàn)的，它一般多用于辦公等用途?，F(xiàn) 房這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。一般情況下，當(dāng)商品房的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的