【正文】 第二部分：2000年深圳商品住宅市場趨勢展望一、 總體態(tài)勢分析 根據(jù)前面的有關(guān)金融政策方面的資料可以看出，政府將更注重刺激個人投資和個人的消費(fèi)需求，以期給新一輪經(jīng)濟(jì)增長帶來活力。由于現(xiàn)時置業(yè)年輕部分占絕大多數(shù)，所以小區(qū)智能化應(yīng)廣泛普及并將逐步變成住宅應(yīng)有的設(shè)備。（六） 對物業(yè)的設(shè)備要求 小區(qū)智能化調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)智能化的概念已被廣泛接受，可以說小區(qū)智能化已開始成為住宅應(yīng)有的設(shè)備。 整體月供款分布從整體的月供額上，置業(yè)群體選擇的月供額主要集中在1001——2000元和2001——3000元兩個區(qū)間，整體中位數(shù)M0=2033元/月，說明置業(yè)群體的收入中可用于購房的資金并不多。在各主要戶型單位的面積要求上，一次置業(yè)、二次置業(yè)和多次置業(yè)對單位面積的要求無太大差異。 不同時間選擇的購買建筑類型分布 調(diào)查結(jié)果顯示，多層和小高層建筑在未來將是置業(yè)選擇的主要建筑類型，高層和多層帶電梯建筑的市場空間相對較小。也就是說，這兩區(qū)的樓價有一定的下調(diào)壓力；而在南山區(qū)和關(guān)外置業(yè)客戶承受能力與這兩區(qū)的樓價水平相當(dāng)，所以這兩區(qū)的樓價相對較為穩(wěn)定。 _主要房間數(shù)在不同區(qū)域?qū)?yīng)的面積中位數(shù) 從調(diào)查結(jié)果分析，置業(yè)群體在市內(nèi)各區(qū)所選擇的戶型相對應(yīng)的面積中位數(shù)的差異不大，也就是說置業(yè)群體在各區(qū)選擇的戶型面積數(shù)是近似的，并不因?yàn)閰^(qū)域的不同而有太大的差異。（四） 對住房的基本要求 購買的建筑類型從調(diào)查分析，置業(yè)群體更愿意選擇多層和小高層建筑，高層和多層帶電梯的建筑從意愿上并不太接受。 馬爾科夫轉(zhuǎn)移矩陣 購買區(qū)域 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外 現(xiàn) 羅湖區(qū) .313 .493 .194 常 福田區(qū) .057 .711 .162 .070 住 南山區(qū) .048 .310 .642 區(qū) 布吉 .308 .308 .076 .308 域 香港 其它 .045 .273 .364 .318 從馬爾科夫矩陣反映，福田區(qū)是置業(yè)的首先位置，除能保留絕大部分的區(qū)內(nèi)客戶外，并能吸引大部分的羅湖區(qū)客戶；南山區(qū)表現(xiàn)出很大的區(qū)域市場現(xiàn)象，主要依靠區(qū)內(nèi)客戶消化，但對福田區(qū)部分客戶有一定的吸引力，主要是南山區(qū)的物業(yè)價格具有相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢；羅湖區(qū)已出現(xiàn)城區(qū)老化的跡象，區(qū)內(nèi)客戶有向區(qū)外轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，在羅湖區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的困難更大，必須在項(xiàng)目的多個方面注入更多的新元素，以求吸引更多的區(qū)內(nèi)客戶。所以在近期內(nèi)，能實(shí)際發(fā)生購買行為的概率多次置業(yè)和二次置業(yè)較高，而一次置業(yè)群體大多數(shù)仍處于觀望之中。這部分細(xì)分市場將有廣闊的空間。一次置業(yè)群體對房地產(chǎn)市場的狀況和購房過程中的手續(xù)并不了解，所以其置業(yè)過程延續(xù)的時間較長。 現(xiàn)居住狀況從調(diào)查結(jié)果顯示，置業(yè)群體中主要是已自有住宅和租用住宅的，但相對而言，現(xiàn)租用住宅部分的置業(yè)欲望較為強(qiáng)烈和有迫切的置業(yè)需求；自有住宅部分主要是家庭結(jié)構(gòu)的變化，所以其置業(yè)的迫切性較弱。 家庭結(jié)構(gòu) 調(diào)查顯示，現(xiàn)時置業(yè)群體的家庭結(jié)構(gòu)主要是核心家庭（夫妻或夫妻+子女）和單身家庭，而主干家庭（三代同堂）所占的比例極低，這主要由于深圳是移民城市，同時反映出深圳家庭將趨于小型化，家庭結(jié)構(gòu)將主要是核心家庭，相對而言對住宅的需求主要是在套數(shù)上的增加而不在于每套平均面積的增加。相信在市場競爭將進(jìn)一步激烈的2000年，深圳樓市價格穩(wěn)中有降的趨勢將繼續(xù)保持。南山區(qū)高層物業(yè)銷售一路向好，其他區(qū)在進(jìn)入第三季度后則均有較明顯的起落，不過最終都有呈向好的勢頭。 三、 供給狀況根據(jù)圖中數(shù)據(jù)反映，99年下半年羅湖區(qū)、南山區(qū)、和關(guān)外地區(qū)的物業(yè)供給的比例不斷縮小，而福田區(qū)物業(yè)供給比例則不斷增長。由于買家的消費(fèi)心理日益成熟，加上深圳樓市的競爭日趨激烈，賣家的各種經(jīng)營手法層出不窮，異彩紛呈。品牌戰(zhàn)略影響樓市 營銷手法紛紜百出 隨著深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的日趨成熟，品牌對現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)及置業(yè)者均產(chǎn)生巨大的影響力。在99年以上樓盤都以其優(yōu)美的環(huán)境、完善的配套設(shè)施贏來不俗的銷售業(yè)績。另外，由于價格因素和本身質(zhì)素的吸引，進(jìn)入第三季度，關(guān)外樓盤熱銷旋風(fēng)驟起，首先是中海怡翠山莊以驚人的速度席卷深港兩地，短短幾個月時間，一期700個單位已近售磬；幾乎同時，萬科四季花城以歐陸風(fēng)情再掀關(guān)外樓盤銷售熱潮。僅“房交會”的5天時間，而11月份的“住交會”更是進(jìn)一步燃旺了樓市戰(zhàn)火，該月共推出133個樓盤廣告，新推樓盤多達(dá)29個，“住交會”展銷期間近20萬人次進(jìn)場。所以，深圳99年的樓市空置情況依然嚴(yán)重，加上新樓盤的不斷推出，現(xiàn)樓空置量仍高企不下。另外，根據(jù)中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，由于中心區(qū)概念的啟動，99年福田區(qū)新盤推出的頻率較高，并呈上升趨勢。因而，中心區(qū)及周邊的物業(yè)為買家所看好，成為99年深圳樓市上備受追捧的熱點(diǎn)。事實(shí)上，98年的錦文閣、星河明居，99年的金地翠園、瑞和園、香珠花園二期，以及2000年年初的皇御苑之所以暢銷，與其戶型能迎合中小買家有著莫大的關(guān)系；同時，極具升值空間的低價位也是至關(guān)重要的因素?？偫ǘ?，有以下特征：高檔豪宅市場風(fēng)光不再 優(yōu)質(zhì)中小戶型引領(lǐng)風(fēng)騷 由于受經(jīng)濟(jì)大勢的影響，加上經(jīng)過97年豪宅借行情火爆，火了一把之后，豪宅消費(fèi)已呈飽和，而新消費(fèi)群尚未形成氣候，進(jìn)入98年以來，豪宅市場前進(jìn)的步子明顯放緩，到99年更是淡靜非常。這一政策對目前房地產(chǎn)市場無疑是一場 及時雨，由于受惠最大的是個人住房消費(fèi)者，因此有望直接刺激 三級市場，從而帶動二級市場，降低連年高居不下的商品住宅空 置率。而99年5月《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》正式出臺。* 99年9月1日，央行決定自99年9月21日起，各商業(yè)銀行個人住房貸款最長期限由現(xiàn)行的20年延長到30年；%%，%，這將進(jìn)一步減輕購房者的月供壓力，激活房地產(chǎn)市場的需求。* 據(jù)統(tǒng)計(jì)信息局估計(jì)，99年深圳經(jīng)濟(jì)增長14%，%，估計(jì)2000年整體經(jīng)濟(jì)增長為12%，深圳的經(jīng)濟(jì)增長速度繼續(xù)有一定幅度的放緩。* 亞洲一些國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況雖有回穩(wěn)趨勢，但前景未見完全明朗。目 錄前 言 3第一部分：九九年深圳商品住宅市場總體狀況 4 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 4 二、運(yùn)行特征 7 三、供給狀況 12 四、銷售狀況 13 五、價格走勢 14六、深圳商品住宅市場客戶需求分析 15（一） 客戶基本特征 15（二） 購買時間 置業(yè)次數(shù) 19（三） 購買區(qū)域的影響因素 23（四） 對住房的基本要求 26（五） 付款方式和月供款額 38（六） 對物業(yè)的設(shè)備要求 42第二部分： 2000年市場趨勢展望 46 一、 總體態(tài)勢分析 46 二、 趨勢展望 47第三部分：福田區(qū)商品住宅區(qū)域狀況分析 50一、 片區(qū)范圍定義及概況簡介 50二、 福田區(qū)高層住宅市場分析 54三、 香蜜湖片區(qū)概況分析 57（一） 香蜜湖片區(qū)基本概況 57（二） 香蜜湖片區(qū)住宅市場現(xiàn)狀概述 58（三） 香蜜湖片區(qū)住宅市場樓盤特征分析 59（四） 香蜜湖住宅物業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 64四、 景田片區(qū)概況分析 70（一） 景田片區(qū)基本概況 70（二） 景田片區(qū)物業(yè)類型狀況 71（三） 景田片區(qū)物業(yè)類型分析 72（四） 景田片區(qū)商業(yè)類型及網(wǎng)點(diǎn)分布 73（五） 景田片區(qū)未來規(guī)劃 74（六） 景田片區(qū)商品住宅市場客戶需求分析 77（七） 景田片區(qū)現(xiàn)存問題及應(yīng)對建議 78（八） 景田片區(qū)的市場走向 80（九） 景田片區(qū)內(nèi)競爭概況分析 82 總 結(jié) 108前 言本報告是在實(shí)地調(diào)查及資料收集的基礎(chǔ)上對深圳商品住宅市場進(jìn)行分析研究，重點(diǎn)針對本項(xiàng)目所在的福田區(qū)，尤其是香蜜湖片區(qū)、景田片區(qū)的商品住宅市場進(jìn)行調(diào)查分析和前景預(yù)測，以期為本項(xiàng)目的定位和日后的銷售推廣策略提供市場依據(jù)和有效的啟示和借鑒作用。* 亞太經(jīng)濟(jì)合作會議對亞洲各國未來兩年（2000年、2001年）的經(jīng)濟(jì)預(yù)測僅有3%的增長，相比過去幾年（98年以前）的亞洲整體增長目標(biāo)有所下降，加上亞洲各國經(jīng)濟(jì)體制實(shí)際上仍存在各種問題，人們對經(jīng)濟(jì)前景持審慎樂觀態(tài)度。* 中國國內(nèi)改革困難仍很大，下崗問題不容樂觀，國民消費(fèi)未見明顯增長。政府本次減息的目的非常明確，旨在通過貨幣政策手段刺激消費(fèi)，啟動住宅消費(fèi)市場，擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長。 房改政策的影響日益深遠(yuǎn) 自98年7月1日起，中國政府在全國范圍內(nèi)停止福利分房，同時啟動住房補(bǔ)貼制度。 減稅政策進(jìn)一步激活樓市 99年8月12日，房地產(chǎn)市場傳出實(shí)質(zhì)性利好消息：國家財 政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，對若干稅收政策做出調(diào)整，以減輕個 人買賣普通住宅的負(fù)擔(dān)。盡管樓市大勢持續(xù)平穩(wěn)低迷，但受眾多交易會的刺激和推動，99年深圳樓市卻也高潮迭起，熱鬧非凡。但基于白領(lǐng)身份，品味和檔次又是他們的最基本要求。中心區(qū)熱點(diǎn)持續(xù) 福田盤競爭激烈由于在新的市政規(guī)劃上，福田區(qū)是未來深圳市的中心區(qū)，各項(xiàng)市政設(shè)施、交通、通訊等城市規(guī)劃完善；長遠(yuǎn)來看，福田區(qū)也是未來深圳市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。值得一提的是，處皇崗口岸的皇御苑，因坐擁深圳地鐵、皇崗口岸，而且價格實(shí)惠，深得深港兩地買家的追捧，內(nèi)外銷兩旺，被譽(yù)為深圳樓市“新世紀(jì)的報春花”。樓盤空置壓力依然 三會帶旺樓市人氣 由于前階段深圳地產(chǎn)開發(fā)熱潮的慣性作用，加上97年回歸熱潮中行情火爆，釋放了相當(dāng)大的需求能量，致使99年深圳樓市的購買力依然青黃不接。借此良機(jī)，各發(fā)展商乘機(jī)造市，從而帶旺深圳樓市。南山區(qū)在99年推出的招商海月、蔚藍(lán)海岸和星海名城等樓盤都銷售暢旺。大規(guī)模社區(qū)初露崢嶸 新概念賣點(diǎn)鮮明凸顯在99年，深圳市場推出了許多建筑面積超過10萬平方米的住宅區(qū)，如，中海怡翠山莊、萬科四季花城、黃埔雅苑、共和世家、星海名城、蔚藍(lán)海岸、金海灣花園等，其中星海名城以規(guī)劃建筑面積80萬平方米，成為至今深圳最大的住宅小區(qū)。據(jù)此可以預(yù)見，以科技化、智能化為代表的新概念賣點(diǎn)將在未來的房地產(chǎn)市場中成為一種時尚。這點(diǎn)從萬科、中海、招商及香港和黃所推出的樓盤備受青睞就可見一斑。由此種種，可以看出一種趨勢，深圳房地產(chǎn)已進(jìn)入全面營銷時代，誰能以有效的營銷手法調(diào)動消費(fèi)者的積極性，誰就會成為市場的贏家。 四、 銷售狀況 根據(jù)圖中數(shù)據(jù)顯示，99年下半年深圳關(guān)內(nèi)樓市在高層物業(yè)銷售方面出現(xiàn)一邊倒的態(tài)勢。五、 價格走勢 注：以上價格均為首期三成，銀行按揭七成的折后價 根據(jù)圖中數(shù)據(jù)表明，99年深圳特區(qū)內(nèi)高層物業(yè)價格的基本走勢是穩(wěn)中有降，其中福田區(qū)和南山區(qū)的高層物業(yè)價格下降趨勢相對較明顯。 職業(yè)從現(xiàn)時置業(yè)群體的職業(yè)構(gòu)成分析，一般職員和中層管理人員是置業(yè)群體構(gòu)成的主力軍，該群體的置業(yè)欲望相對強(qiáng)烈；而一般普遍認(rèn)為是成功人士的私營企業(yè)主和高層管理人員所占比例較低，說明該群體因大部分已擁有住房，目前的置業(yè)欲望較弱。 工作地點(diǎn)從置業(yè)群體的工作地點(diǎn)分析，現(xiàn)時置業(yè)群體的工作地點(diǎn)主要集中在羅湖區(qū)和福田區(qū)，顯示出深圳的工作崗位主要集中在羅湖區(qū)和福田區(qū)，從現(xiàn)時的情況分析，這種狀況仍維持相當(dāng)長的一段時期。 置業(yè)次數(shù) 從置業(yè)次數(shù)分析，現(xiàn)時置業(yè)群體的置業(yè)次數(shù)主要是一次置業(yè)為主，二次置業(yè)和多次置業(yè)較少。隨著房地產(chǎn)金融的發(fā)展，房產(chǎn)作為投資品將逐步被接受。 _不同置業(yè)次數(shù)的購買時間 一次置業(yè)群體將集中在一兩年以內(nèi)發(fā)生購買行為，二次置業(yè)集中在半年內(nèi)