【正文】 化項(xiàng)目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于理性時(shí)期；同時(shí)，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。其總體包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里。（二）成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè)齊全，是中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對中西部地區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力。2002年成都市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。商業(yè)用房：17000元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2800元/平方米（按市場價(jià)出售或經(jīng)營）三、投資環(huán)境研究（一）成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境（1）在中國經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。由此，我們通過研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。這兩個(gè)片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價(jià)值的提升。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇?。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營面積達(dá)11000多平方米。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬大關(guān)，入境旅游增加良好，%的國游外客并以每年13%增長。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。院內(nèi)300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。成都唯禪宗獨(dú)霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。對于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全?！拔氖庠骸?。成本利潤率：%，%，%。從市場的角度來開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行。（二）投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提；本報(bào)告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；政府對周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求；本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行；本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用?！拔氖庠骸币黄诮ㄔO(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司2005年5月目 錄一、項(xiàng)目總說明 3二、項(xiàng)目概況 5三、投資環(huán)境研究 11四、市場研究 15五、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目 17六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 21七、投資估算及資金籌措 22八、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 28九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 28十、風(fēng)險(xiǎn)分析 31 十一、可行性研究的結(jié)論 32十二、附件部分 一、項(xiàng)目總說明“文殊院”。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率（一）投資可行性研究依據(jù)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項(xiàng)目一期進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《成都市城市總體規(guī)劃》；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；二○○○年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例；委托方提供的相關(guān)資料：成都市2001年至2004年《統(tǒng)計(jì)年鑒》；1其他相關(guān)資料。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。商業(yè)用房：17000元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2800元/㎡（按市場價(jià)格出售或經(jīng)營）通過對該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，（包括商業(yè)用房均價(jià)銷售100%，車庫市場價(jià)格銷售30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤(稅后利潤)；、。依托省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位——，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費(fèi)商圈。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率（一） 項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬人。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對于建筑的保護(hù)，并不簡單是對建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨(dú)有的宗派。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。 多彩之都濃縮了花會(huì)、燈會(huì)、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。（3）、旅游文化 省會(huì)成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；