稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)策略與納稅籌劃4-全文預(yù)覽
【正文】 是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。具體的交換方式也有以下兩種： （一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。這里的關(guān)鍵是看無(wú)形資產(chǎn)所有者是否參與利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。納稅人自建建筑物后銷售的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為其銷售自建建筑物并收訖營(yíng)業(yè)額或取得索取營(yíng)業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天。以“還本”方式銷售建筑物營(yíng)業(yè)額單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人的行為，營(yíng)業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。當(dāng)然在實(shí)際借貸業(yè)務(wù)中，所抵押的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)值往往大于貸款金額。假定當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定其成本利潤(rùn)為20%，那么其銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為：500萬(wàn)元（1＋20%）247。（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）對(duì)以房換地行為征稅時(shí)，如果沒(méi)有可供參照的同類不動(dòng)產(chǎn)，只能核定計(jì)稅價(jià)格。（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)代收代付費(fèi)用以房換地的營(yíng)業(yè)額在一方出地，一方出資合作建房過(guò)程中，出資方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，出地方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為，由于雙方是通過(guò)比較原始的“以物易物”方式進(jìn)行交易的，所以必須正確核定其營(yíng)業(yè)額。自建行為的營(yíng)業(yè)額根據(jù)同類工程的價(jià)格確定，沒(méi)有同類工程價(jià)格的，按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格＝工程成本（1＋成本利潤(rùn)率）247。用公式表示為：工程價(jià)款＝直接費(fèi)＋間接費(fèi)＋計(jì)劃利潤(rùn)＋稅金因此，建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)，以及施工企業(yè)收取的材料差價(jià)款、搶工費(fèi)、全優(yōu)工程獎(jiǎng)和提前竣工獎(jiǎng)，都應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。（2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。但融資租賃不屬于“租賃業(yè)”的征收范圍，應(yīng)按“金融業(yè)”征稅。其征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。只要是在境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，且不論其是否為境內(nèi)或境外單位、個(gè)人開(kāi)發(fā)，或是否在境內(nèi)或境外銷售，都是屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。單位和個(gè)體戶的員工，雇工在為本單位或雇主提供勞務(wù)的，不構(gòu)成納稅人。要著重查處以下行為：1）納稅人和扣繳義務(wù)人簽定假合同、假協(xié)議，少報(bào)收入少納稅，共同實(shí)施偷稅的行為；2）扣繳義務(wù)人故意為納稅人隱瞞收入、進(jìn)行虛假申報(bào)，從而少繳或不繳個(gè)人所得稅的行為。（2）企業(yè)所得稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1）各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。第六講 房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查關(guān)于2004年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的文件精神檢查對(duì)象轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。（1）營(yíng)業(yè)稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1）按合同規(guī)定時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否納稅；2）預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)納稅；3）各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅；4）以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但未與接受投資方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，且收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為是否納稅。（3）個(gè)人所得稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容按照個(gè)人所得稅法和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)高收入者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]57號(hào)）等法規(guī)、文件規(guī)定，檢查房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，特別要將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者作為檢查重點(diǎn)。一、營(yíng)業(yè)稅一、關(guān)于納稅義務(wù)人與扣繳義務(wù)人的應(yīng)注意事項(xiàng)企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營(yíng)的，以承租人或承包人為納稅人。二、征稅范圍營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍是：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)。具體征收范圍建筑業(yè)：是指建筑安裝工程作業(yè)。租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。其征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽(yù)。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。
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