某公司時代廣場營銷代理招標(biāo)市場分析與定位-全文預(yù)覽
【正文】 疊的空中花園，網(wǎng)球場、高爾夫球練習(xí)場、羽毛球場、3部高速電梯、寬帶網(wǎng)、全天候提供熱水，24小時保安、電梯內(nèi)設(shè)閉路電視系統(tǒng)，公共區(qū)域24小時電視監(jiān)控、智能卡感應(yīng)門、可視對講、自動噴淋、休閑、娛樂設(shè)施，400個車位的停車場，每戶一個信箱。PRAT 5 相關(guān)建議事項(xiàng)1．銀行選擇 鑒于目標(biāo)客戶群的特殊性，建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，最好引進(jìn)外資銀行，以利于突破國內(nèi)銀行對非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。建議從三方面進(jìn)行銷售：431 現(xiàn)場銷售這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實(shí)，一般都有會到現(xiàn)場考察多次才會購買。l 活動內(nèi)容： 以商務(wù)活動、服飾文化展示等以體現(xiàn)文化色彩的主題活動為主，從而展現(xiàn)出項(xiàng)目的品位。2．營銷策略以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——產(chǎn)生興趣Desire——引發(fā)欲望Action——促使購買行為 Satisfaction——達(dá)到滿意通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。將裝修費(fèi)用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭服務(wù)。 344 個性化家居顧問服務(wù)體系建議開發(fā)商與專業(yè)設(shè)計公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在專業(yè)室內(nèi)設(shè)計師的指導(dǎo)下，根據(jù)客戶的需求提供的一個完整的個性化居室裝修服務(wù)。由于開發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。許多樓盤，交付后一兩年內(nèi)裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。配備發(fā)電機(jī)組，保障電梯運(yùn)行24小時不間斷。把人性融入建筑，以建筑體現(xiàn)個性；在這里讓消費(fèi)者體會更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。該類客戶群的存在對于項(xiàng)目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。不自信：缺乏自信。購物：品牌百貨公司和專賣店。收入數(shù)額：800020000元/月資產(chǎn)量：50萬元以上。重慶市有相當(dāng)一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，目前較喜歡韓國及歐洲。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。家庭收入數(shù)額：（不確定）。自信：充滿自信，敢于提前消費(fèi)。運(yùn)動：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運(yùn)動，運(yùn)動適量，但規(guī)律。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。家庭結(jié)構(gòu)：13人。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。起居：有規(guī)律，居家時間少但重視家庭生活。資產(chǎn)量：1030萬元左右為主。公司白領(lǐng)a．靜態(tài)描述年齡：2835歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。通過上述分析說明，項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補(bǔ)，通過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚(yáng)長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時運(yùn)用熟練的銷售技巧和方式打動目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保項(xiàng)目開發(fā)的圓滿成功。2．項(xiàng)目劣勢分析 221 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便； 222 商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時間去引導(dǎo)，避免造成樓盤滯銷； 223 目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢發(fā)展，而項(xiàng)目在此方面規(guī)劃受到嚴(yán)重制約； 224 項(xiàng)目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。e．主力消費(fèi)群需求特點(diǎn)l 需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運(yùn)動休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；l 對于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖122 高檔住宅市場分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：l 單體高層電梯公寓l 別墅（獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅）l 多層公寓、結(jié)構(gòu)及功能l 面積：在高檔住宅中，以150300M2為主力戶型；l 在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯層、躍層、復(fù)式、錯躍結(jié)合等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳出新，以適應(yīng)市場需求。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項(xiàng)目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。由于時間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整，望諒解！PART 1 市場分析１．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實(shí)施已使國民經(jīng)濟(jì)走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個五年計劃——國民經(jīng)濟(jì)“十五”計劃中將實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項(xiàng)目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形成本建議書。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，::::，%。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的總體目標(biāo)是以實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的全局，加速推進(jìn)市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟(jì)中心。2005年全市居民服務(wù)性消費(fèi)比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為30005000元/M2,其中，以地王名仕閣最高，均價達(dá)7000元/M2；面積跨度較大，面積30200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。d．購買支付條
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