【正文】 公共關(guān)系溝通協(xié)調(diào)，（主要目標(biāo)是三江廠至大麥壩76米景觀大道項(xiàng)目），完善外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升中國(guó)酒都溫泉旅游品牌外在形象。年度營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： 年度營(yíng)銷計(jì)劃概要 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)背景分析（包括產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、宏觀環(huán)境等方面的影響） 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的SWOT分析 年度營(yíng)銷計(jì)劃的目標(biāo)（包括銷售額、市場(chǎng)占有率、利潤(rùn)） 年度營(yíng)銷活動(dòng)系列的制定 年度營(yíng)銷計(jì)劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) 年度營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施 年度營(yíng)銷計(jì)劃的費(fèi)用預(yù)算 年度營(yíng)銷計(jì)劃的控制與監(jiān)測(cè) ３．本項(xiàng)目商業(yè)用房后期補(bǔ)位招商 后期補(bǔ)位招商目標(biāo)：自開業(yè)起8個(gè)月后，項(xiàng)目開攤率保持在80％以上；自開業(yè)起12個(gè)月后，項(xiàng)目開攤率保持在90％以上。后期經(jīng)營(yíng)管理一、制定項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理方案 本部分主要介紹本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理的總的基本思路，主要包括項(xiàng)目商業(yè)情況審核制度、市場(chǎng)趨勢(shì)分析、制定商業(yè)應(yīng)對(duì)策略、商業(yè)綜合管理體系等四個(gè)方面的內(nèi)容。 ② 根據(jù)制定的參考價(jià)格體系及不同口岸等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與商家洽談所能接受的具體租金標(biāo)準(zhǔn)。 營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商主辦部門和中介代理機(jī)構(gòu)的工作積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個(gè)人在專業(yè)中的特長(zhǎng)。 沿街路燈、商業(yè)街光彩工程等。 ③ 對(duì)意向性較強(qiáng)、業(yè)態(tài)相符、經(jīng)營(yíng)規(guī)模適度的商家，要積極跟進(jìn)，增強(qiáng)商家經(jīng)營(yíng)信心，消除其對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)憂，促使其下決心。 ② 掌握時(shí)機(jī)，利用引進(jìn)的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴(kuò)大宣傳，全面開展招商工作。 五、商家策略定向?yàn)橹?，整合?shí)施 定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)主力商家及牽頭租戶實(shí)行定向招商，并安排招商主辦重點(diǎn)落實(shí)適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。 完成營(yíng)銷推廣階段性計(jì)劃；實(shí)施項(xiàng)目導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)及廣告位的制作；1逐步完成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的營(yíng)造,包括招商的現(xiàn)場(chǎng)包裝布置。三、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2008年6月30日前。（6）開業(yè)后購(gòu)鋪基本不給予任何獎(jiǎng)勵(lì)政策。（3）對(duì)于在簽定正式合同后5日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi)30%。12個(gè)月（優(yōu)惠期以后的前兩年）。四、招商租賃具體操作流程：業(yè)主購(gòu)買商鋪填寫經(jīng)營(yíng)意向調(diào)查表；確認(rèn)自營(yíng)、委托出租；投資業(yè)主簽定業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金；公司收集承租客戶信息、進(jìn)行談判；協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃協(xié)議，交納履約保證金；裝修、開業(yè)。其缺點(diǎn)是費(fèi)用高，招商質(zhì)量低，針對(duì)性差。對(duì)于招商團(tuán)隊(duì)不健全或者相關(guān)經(jīng)驗(yàn)尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場(chǎng)。（2）通過人脈關(guān)系招商 利用現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進(jìn)行有針對(duì)性，雖然圈子和招商面小，但成功率高。重視客戶營(yíng)銷和關(guān)系營(yíng)銷，費(fèi)用安排上予以傾斜。 招商計(jì)劃招 商 工 作 名 稱內(nèi) 容目 的重點(diǎn)商家招商專題研究對(duì)口商家，確定完成招商的時(shí)間和談判；引進(jìn)、完成商家的最終落戶；名店招商主要面向省內(nèi)和宜賓名店，要提前了解消費(fèi)人群對(duì)知名品牌的購(gòu)買力與消費(fèi)文化方面的接受程度；掌握品牌資源，做好后續(xù)商家的補(bǔ)位和預(yù)留；一般商家，服務(wù)類的引進(jìn)掌握重點(diǎn)品牌資源招商隊(duì)伍選拔與培訓(xùn)，研究招商骨干人才的定向獵取招商宣傳確定費(fèi)用比例、費(fèi)用總額招商費(fèi)用管理：招商費(fèi)用主要包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告費(fèi)用。開展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。三、本項(xiàng)目招商運(yùn)作計(jì)劃商業(yè)街項(xiàng)目招商流程：招商目標(biāo)運(yùn)作4個(gè)月以內(nèi)使招商率達(dá)到80%以上，形成旺場(chǎng)的局面?！虡I(yè)街面積統(tǒng)計(jì)表及業(yè)態(tài)分布建議編號(hào)面積業(yè)態(tài)分布建議編號(hào)面積業(yè)態(tài)分布建議A1641特色餐飲B1216棋牌、茶樓A2279吧類B2279吧類A3280吧類B3280吧類A4216特色餐飲B4641超市A5108旅游小商品B5108美容美法、水果店A6351棋牌、茶樓B6351餐飲、小吃A7280餐飲、小吃B7280餐飲、小吃A8108旅游小商品B8108美容美法、水果店A9108旅游小商品B9108干洗店、通訊、藥房A10387餐飲、小吃B10387餐飲、小吃A11426餐飲、小吃B11426餐飲、小吃A12108旅游小商品B12108干洗店、通訊、藥房A13377KTV歌城B13216特色餐飲A14369KTV歌城B14426餐飲、小吃A15426KTV歌城B15369餐飲、小吃A16216KTV歌城B16377特色餐飲為了有利于招商工作的開展，建議采用方案一?！疉16‘‘’‘?！疊16 ‘‘’‘。‘‘’A12‘‘’‘。‘‘’A8A7A6A5B12 ‘‘’‘。‘‘’A3A2B8‘‘’‘。B4 ‘‘’‘。‘‘’A14‘‘’‘?！疊14 ‘‘’‘?！疉10‘‘’‘?！疊10 ‘‘’‘。‘‘’B6‘‘’‘?！疉4A1B3 ‘‘’‘。招商業(yè)態(tài)類別A、餐飲類：海鮮餐廳、西餐廳、品牌中餐、中西式結(jié)合的快餐廳、品牌火鍋、特色餐飲、韓式燒烤、河鮮、本土特色餐飲、B、吧類：咖啡吧、酒吧、冷熱飲、網(wǎng)吧、書吧、水果店C、地方小吃：宜賓燃面、宜賓燉雞面、宜賓、紅橋豬兒粑、雙河涼糕、筠連水粉等地方名優(yōu)小吃；D、休閑娛樂類：休閑觀景茶房、美容美發(fā)、療養(yǎng)健身房、量販KTV、E、旅游小商品類：地方旅游產(chǎn)品、紀(jì)念品、小飾品、宜賓土特產(chǎn)品、化妝品、奇石展品F、生活類：大型超市、連鎖店、藥品店G、服務(wù)類：商業(yè)銀行、電信、郵政代辦、干洗店、洗車場(chǎng)、公用電話商業(yè)街業(yè)態(tài)分布：方案一：根據(jù)業(yè)主需要進(jìn)行商業(yè)門面分割。（三）、功能定位本項(xiàng)目商業(yè)街展示的主要功能為滿足中國(guó)酒都溫泉旅游品牌中的旅游產(chǎn)品“六要素”：吃、住、行、娛、游、購(gòu)的主體配套；別墅小區(qū)業(yè)主的高雅生活配套實(shí)施；閑情悠雅的小恬之處。因此，從戰(zhàn)略決策看，應(yīng)緊緊抓住中國(guó)酒都溫泉旅游品牌定位，從旅游產(chǎn)品項(xiàng)目，旅游招徠人數(shù)，入住率等具體指標(biāo)上策劃出新的亮點(diǎn)，使商業(yè)街與其他溫泉項(xiàng)目互為拉動(dòng)，形成旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。E、酒都溫泉的全面重新規(guī)劃、設(shè)計(jì)、調(diào)整、使溫泉項(xiàng)目有了新的生機(jī)和活力。具典型的路邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)特征；經(jīng)營(yíng)類別主要以日常消費(fèi)性生活用品、小家電、醫(yī)藥用品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、小餐館等為主。二層和三層為中空式大開間，可以任意分隔。一、商業(yè)街項(xiàng)目基本概況酒都溫泉商業(yè)步行街位于中國(guó)酒都溫泉大門右側(cè)，整個(gè)街區(qū)占地近15畝，由四幢三層歐式休閑洋房以十字型對(duì)稱排列組合而成，總建筑面積達(dá)10000多平方米。新寓苑商業(yè)步行街招商策劃方案根據(jù)公司項(xiàng)目安排意見，為整體推出溫泉旅游項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)游人接待中心、沖浪館、商業(yè)步行街的三位一體入市經(jīng)營(yíng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)街一層商鋪約32間，其中最大的商鋪8間，建筑面積為216M2；最小面積商鋪8間，建筑面積為108M2；其余16間每間建筑面積為135M2?；旧鲜且源ㄔ浦新窞橹行模孕⌒团R街鋪面為主。項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）A、本項(xiàng)目是與中國(guó)酒都溫泉度假中心配套的休閑商業(yè)步行街，占地面積1000多畝，屬旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有相關(guān)旅游產(chǎn)品（溫泉沖浪館、高檔商務(wù)酒店、私家別墅、網(wǎng)球場(chǎng)等）作人氣支撐；B、交通便捷，離塵不離城；C、絕版別墅，升值潛力空間大；項(xiàng)目劣勢(shì)（W）A、遠(yuǎn)離城市核心商圈和次商圈，缺少足夠的人氣支撐；B、前期運(yùn)作成為“夾生飯”，重新啟動(dòng)困難重重；C、旅游項(xiàng)目的商業(yè)，由于其定位特殊，對(duì)商家的選擇有其局限性；D、命運(yùn)不在其商業(yè)本身，而在于溫泉旅游效益對(duì)商業(yè)街的牽引力；項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）A、新公司的實(shí)力和企業(yè)品牌、資本運(yùn)作模式、戰(zhàn)略思路的前瞻性，給本項(xiàng)目注入了新的活力；B、三江廠至大麥壩的80米景觀大道的改造，觀斗山外環(huán)線遂道的開通，使本項(xiàng)目在交通上更加便捷，對(duì)招徠游人和消費(fèi)者增添了動(dòng)力；C、隨著溫泉項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，周邊環(huán)境的改善，本項(xiàng)目將有新的起色；