北京市高級人民法院關于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要及問答-全文預覽
【正文】 告起訴時已經(jīng)不是本村村民，或者已經(jīng)轉為居民，或者在本村另有宅基地等情況，可認定其與具體行政行為無法律上的利害關系，裁定駁回起訴。因此，非住宅房屋承租人可以申請房屋拆遷主管部門對拆遷安置補償爭議進行裁決。因此，婚姻登記機關所實施的婚姻登記行為確屬違法的，法院應作出確認婚姻登記行為違法判決，也可視具體情況，分別以判決駁回原告訴訟請求、撤銷、確認無效等方式予以處理。例如，申請人在登記機關預留有印章、簽名的，登記機關應當就申請件與預留件進行比對，并對是否一致作出合理注意義務的判斷。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開會議，就農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見。例如，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織成員，或者訴訟時買受人已將戶口遷入所在地的集體經(jīng)濟組織的，可以認定合同有效；對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效。但是，與會多數(shù)人意見認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應認定為無效，認定無效的根據(jù)是我國現(xiàn)行的土地法規(guī)、宅基地使用政策而得出的結論。研討中，與會人員深入分析了的農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的政策法律依據(jù)和相應的法律后果。關于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定問題，2004年12月高院民一庭曾聯(lián)合高院審監(jiān)庭、立案庭等相關部門進行了專門研討，并在充分吸收一、二中院調研意見的基礎上，形成了會議紀要。關于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題對北京市境內的農(nóng)村房屋買賣案件有約束力?！ 〉谌?，要綜合權衡買賣雙方的利益。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)壤骝寗邮且鸫祟惏讣闹苯釉颉！ 〉谌?，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要 一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況 目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的?！ ∪⑸婕稗r(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則 與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則： 第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到
規(guī)章制度相關推薦
鄂ICP備17016276號-1