【正文】 東到青山湖大道。，且多數(shù)為早年集資建設(shè)的公房，居住條件亟待改善。（4） 廉租房制度尚未正式啟動(dòng)，一些居民和職工家庭無(wú)房或缺房，但又無(wú)購(gòu)買自住商品房的經(jīng)濟(jì)能力。不少單位采用集體購(gòu)買商品房轉(zhuǎn)而分配，或者設(shè)立下屬房產(chǎn)公司，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分配的做法，形成“換湯不換藥”的局面。夜晚華燈初上，南昌市大大小小的酒店聚集了大批干部觥光交錯(cuò)；以KTV、棋牌為休閑主體的茶藝館更幾乎座無(wú)虛席。機(jī)關(guān)公務(wù)員與私營(yíng)業(yè)主是南昌的主要高收入人群。南昌目前城區(qū)面積約100平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃中城區(qū)面積擴(kuò)大6倍，屆時(shí)外環(huán)線工程是聯(lián)結(jié)整個(gè)城市的交通動(dòng)線。而且南昌市在城市環(huán)境方面一個(gè)較明顯的缺陷是市中心地區(qū)沒(méi)有一塊大型公共綠地。目前營(yíng)運(yùn)線路已發(fā)展到近50條，投入營(yíng)運(yùn)公交車上千輛，另外還有多條中巴車線路和旅游專線車，城區(qū)和城郊的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、旅游景點(diǎn)公共汽車都能通達(dá)?，F(xiàn)有道路體系中，由南京路、北京路、解放路，沿江路、八一大道、洪都大道構(gòu)成三橫三縱城市交通系統(tǒng)；路幅寬闊、路況良好。南昌民航已開通了國(guó)內(nèi)20多條航線，并且開通了南昌香港的旅游包機(jī)，乘飛機(jī)到南昌十分方便，隨著南昌樂(lè)化國(guó)際機(jī)場(chǎng)即將建成，南昌將開通至全國(guó)各主要城市的航線及更多的國(guó)際航線。公路運(yùn)輸在江西內(nèi)的旅游客運(yùn)上起著舉足輕重的作用，10320國(guó)道從南北和從東到西，基本形成江西全省的公路主干線。南昌自古以來(lái)就是我國(guó)的一個(gè)重要交通要道，特別是京九鐵路貫通后，南昌已形成水、空四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，為各方面游客進(jìn)出南昌提供了便利的條件，昌九高速鐵路、昌樟高速公路及320國(guó)道的改造竣工，保證了南昌至廬山、井崗山、龍虎山、三清山四個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)道路的通達(dá)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其中自然景觀有26處，人文景觀有78處，這些豐富旅游資源使南昌成為具有特色的觀光旅游和休閑旅游城市。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再加上沉重的社會(huì)包袱，致使企業(yè)缺乏活力和生機(jī)。因此，南昌市在大力開發(fā)各種優(yōu)勢(shì)資源的基礎(chǔ)上，加工工業(yè)也得到了相應(yīng)的發(fā)展，形成了資源開采與加工工業(yè)并存的工業(yè)結(jié)構(gòu)。H、文科設(shè)施。高爾夫設(shè)施在南昌尚不健全，目前僅有一個(gè)小型果嶺，基本不對(duì)外營(yíng)業(yè)。南昌的娛樂(lè)設(shè)施大致可分為以洗廬、圣淘沙為代表的茶藝、KTV。南昌市作為江西省首府，金融設(shè)施較發(fā)達(dá)，大小銀行辦事處，儲(chǔ)蓄所遍布大街小巷。B、省級(jí)商業(yè)中心。新建了主席臺(tái)。1958年命名為人民廣場(chǎng)，建有花壇，并在廣場(chǎng)西邊建1座主席臺(tái)。贛江以南地形開闊平坦，贛江以北丘陵盆地，以紅色粘土層為主，海拔在100400米之間，贛江沿岸的鳳凰、雞山等地為河漫灘地形，平坦且?guī)罘植?，海拔?830米之間。地跨贛江南北，撫河?xùn)|西。呈東西向不規(guī)則長(zhǎng)方形，%。西湖區(qū) 西湖區(qū)位于市區(qū)中部，處省會(huì)城市地帶。新建和擴(kuò)建的沿江路、疊山路、陽(yáng)明路、洪都路、北京路、福州路等主要道路縱橫交錯(cuò)，是邊疆全市交通動(dòng)脈的主干道。東湖區(qū)自北京路東端起，西至葉樓渡口與郊區(qū)湖坊鄉(xiāng)、塘山插花接壤，南沿北京路經(jīng)人民廣場(chǎng)轉(zhuǎn)中山路與西湖區(qū)相鄰，西北瀕臨贛江，中部跨八一大橋、瀛上橋與新建縣望城鄉(xiāng)、郊區(qū)蛟橋鄉(xiāng)插花相連，北部跨贛江大橋（南橋）與郊區(qū)揚(yáng)子相靠。全境總面積7400平方公里，總?cè)丝?80萬(wàn)。四是工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，尤其是鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商參與國(guó)有企業(yè)的改組、改造。二是高新技術(shù)產(chǎn)品項(xiàng)目。在調(diào)整機(jī)關(guān)行政人員工資標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，適當(dāng)提高機(jī)關(guān)工人的崗位工資和技術(shù)等級(jí)（職務(wù)）工資標(biāo)準(zhǔn)。但本地區(qū)工業(yè)薄弱，若以工業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重來(lái)衡量工業(yè)化程度水平，%，%。全年無(wú)霜期280天，最冷為１月，最熱為８月，年均降水量1353毫米。 夏季常受副熱帶高壓控制，天氣晴朗，偶有雷陣雨。,%；林地160萬(wàn)畝，%；,%。,%。1949年南昌市市區(qū)面積568平方公里。贛江自南向北穿過(guò)城區(qū)，撫河支流經(jīng)青嵐湖注入番陽(yáng)湖，錦江、潦河、信江分別流經(jīng)新建、安義、進(jìn)賢等縣，平原遼闊，水網(wǎng)交織，沃野千里。38’—116。10’—29。“襟三江而帶五湖”，南昌自古即為祖國(guó)東南分得交通樞紐，政治、經(jīng)濟(jì)、文化重鎮(zhèn)。它不僅以“物華天寶”、“人杰地靈”的美譽(yù)流傳古今，更以“八一”起義英雄城而聞名于世。35’，北緯28。55’，東經(jīng)115。南昌伴于贛江、撫河下游，瀕臨我國(guó)第一大淡水湖—鄱陽(yáng)湖西南岸。公路有3條國(guó)道過(guò)境，水運(yùn)可經(jīng)鄱陽(yáng)湖達(dá)長(zhǎng)江各口岸，民航班機(jī)定期飛往國(guó)內(nèi)10多個(gè)城市。,%全市西北以崗地丘陵為主,%。其中：耕地面積402萬(wàn)畝，%。c。C。由于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，農(nóng)業(yè)為輕工業(yè)提供了充足的原料，大大促進(jìn)了本地區(qū)輕工業(yè)的尤其是以農(nóng)產(chǎn)品為原料的輕工業(yè)的發(fā)展。江西省出臺(tái)了《江西省調(diào)整機(jī)關(guān)工作人員工資標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施方案》，《江西省調(diào)整事業(yè)單位工作人員工資標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施方案》，《江西省增加機(jī)關(guān)、事業(yè)單位離、退休人員離退休費(fèi)的實(shí)施方案》，例如機(jī)關(guān)行政人員基礎(chǔ)工資標(biāo)準(zhǔn)由每人每月180元提高到230元，級(jí)別工資標(biāo)準(zhǔn)由十五級(jí)至一級(jí)每人每月85元至720元提高到115元至1166元。主要是引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、資金、良種，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)；運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品深加工等。三是旅游開發(fā)項(xiàng)目。南昌市轄五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌、新建、進(jìn)賢、安義）。東湖區(qū)地處南昌市城區(qū)東北部，贛江之濱，呈不規(guī)則三角形。寬闊的八一大道，繁華老街勝利路、中山路是全市商業(yè)中心。區(qū)內(nèi)景色秀麗，具有江南水鄉(xiāng)的風(fēng)采和現(xiàn)代城區(qū)的雄姿。西湖區(qū)東起北京東路經(jīng)艾溪湖至解放路東與市郊湖鄉(xiāng)插花接壤，西臨贛江與新建隔江相望，南傍建設(shè)路與青云譜區(qū)交界，北沿中山北路，北京東西路與東湖區(qū)毗鄰。郊區(qū) 郊區(qū)環(huán)繞南昌城區(qū)的四周。郊區(qū)屬鄱陽(yáng)湖湖積沖積平原區(qū)，西北稍高，東南低平。東北角是江西省省政府院，南面是江西省博物館，西邊是寬闊的八一大道，北面是工人文化宮。在中軸線北端?？扇葑?3萬(wàn)個(gè)或站位2024萬(wàn)個(gè)。C、金融設(shè)施。另一類是孺子路，福州路一帶的中檔餐飲設(shè)施，是南昌市的主流餐飲消費(fèi)場(chǎng)所。南昌的健身娛樂(lè)設(shè)施也很發(fā)達(dá)，保齡球、羽毛球、乒乓球最為普遍，卡丁車，壁球、網(wǎng)球等也有網(wǎng)點(diǎn)。南昌的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施健全，有江醫(yī)二附院，江醫(yī)一附院，洪都中醫(yī)院，九四醫(yī)院，南昌三三四醫(yī)院等。江西省有著豐富的礦產(chǎn)資源與農(nóng)業(yè)資源。60年代建立起來(lái)的國(guó)有企業(yè)，受傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制較深，企業(yè)設(shè)備老化，工藝技術(shù)落后。悠久的歷史、自然條件和革命的發(fā)源地給南昌留下了眾多美麗的自然景觀、文化遺址、革命舊址。B、公路。C、機(jī)場(chǎng)。（公路、公交）。交通營(yíng)運(yùn)是南昌的一大績(jī)優(yōu)產(chǎn)業(yè)。南昌作為江西省的重要工業(yè)城市，整個(gè)城市的市容環(huán)境較差，前幾年政府在市政建設(shè)方面也沒(méi)有下大力氣去抓，導(dǎo)致目前南昌與其他大城市相比市容市貌變化不明顯。在建：外環(huán)線工程一江兩岸工程象湖公園規(guī)劃：“南昌市城市發(fā)展規(guī)劃”。四、住宅消費(fèi)分析南昌市普通居民普遍收入偏低，存在著嚴(yán)重的社會(huì)收入分配不公現(xiàn)象。較全國(guó)其他地區(qū)來(lái)比，南昌公款消費(fèi)風(fēng)氣尤其盛行。江西省政府規(guī)定1998年7月1日起一律停止住房實(shí)物分配，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化，但在實(shí)際實(shí)行中仍存在以下問(wèn)題：（1）住房分配制度改革進(jìn)展不快，實(shí)物分配的舊制度雖已廢止，但貨幣分配的新制度尚未完全確立，房改工作出現(xiàn)停滯現(xiàn)象。（3）已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市交易進(jìn)展遲緩，影響了已購(gòu)公房換購(gòu)住房的積極性，使住房的潛在需求難以轉(zhuǎn)換為有效需求。所以目前南昌市居民購(gòu)房能力兩極分化嚴(yán)重，高收入家庭目標(biāo)需求可達(dá)1700元以上，選擇房型多為150平米200平米以上的三房、四房；相反中低收入家庭購(gòu)房能力極其有限，參照其購(gòu)房要求，商品房市場(chǎng)價(jià)格尚且無(wú)法滿足。此外，京九鐵路縱穿而過(guò)，八一大橋通向昌北機(jī)場(chǎng)，贛江大橋連接市區(qū)、揚(yáng)子洲及鳳凰洲，八一大道、洪都大道、青山湖大道等主要干道以及環(huán)線連接通往其它各區(qū)，交通可謂十分便利。 南面緊鄰市中心，又倚學(xué)府集中地塊，因此商業(yè)發(fā)達(dá)，大型的百貨商場(chǎng)、酒店、銀行、酒家林立，市內(nèi)最大的新華書店、省展覽館以及文化宮等均在八一廣場(chǎng)周圍，配套設(shè)施可謂十分成熟完善，除附近原有的新村居民之外，辦公大樓的白領(lǐng)人士以及校區(qū)的學(xué)生等加上市中心的流動(dòng)人口，客流量多，人口密集度大，人口素質(zhì)也普遍較高。通往五湖大酒店的路兩側(cè)開有不少酒吧，一到晚間許多夜排檔設(shè)攤于此，與路另一側(cè)的酒吧形成一道獨(dú)特的風(fēng)景線。 除市中心以外的地方，臨靠青山湖一帶聚集著一些中高檔樓盤，如湖濱豪園、聆江園、恒茂城市花園等，以水景豪宅為主要賣點(diǎn)，吸引一些高收入者對(duì)房屋品質(zhì)的高需求，多為高層及小高層，房型基本上為三房二廳至四房二廳、面積130—400m2或以上，其中以200250m2左右的復(fù)式房為多數(shù)?！蹆r(jià)在3050—3900元/平米；住宅樓2000年3月開盤，蝶式一梯三戶，—，售價(jià)2370—3390元/平米，均價(jià)2800元/平米。整個(gè)小區(qū)共4幢12層板式小高層，歐式風(fēng)格，一梯二戶，二幢樓之間建有中庭綠化，面積在159—390之間，價(jià)格走高檔路線，2300—3500元/M2。 客源： 私營(yíng)業(yè)主政府高官、公務(wù)員大型企業(yè)中高層干部東部“高新開發(fā)區(qū)”的公司管理層以上人士恒茂城市花園： 位于南京西路、二七路以東、洪都大道以西，靠京九鐵路沿線，鄰南京路立交橋，周邊為普通居民住宅區(qū)，配套設(shè)施基本齊全。但西靠京九鐵路，噪音污染不可避免，故西線的房子去化較慢。目前其自發(fā)形成的酒吧娛樂(lè)業(yè)人跡混雜，管理混亂，此外住宅開發(fā)也各自為政，品質(zhì)落差較大，精品不多，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，有舉世聞名的“八一南昌起義紀(jì)念館”和“八一南昌起義紀(jì)念塔”，豫章十景中的“南浦飛云”“鐵柱仙蹤”“徐亭煙柳”三景，以及繩金塔，千佛院，延慶寺等名勝遺址都在區(qū)內(nèi)。 區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)混亂，商辦樓，酒店，工廠，住宅間雜，缺乏整體規(guī)劃，市容環(huán)境較差。皆為瀝青或水泥路面。B：文教設(shè)施西湖區(qū)有各類大專院校6所，中小學(xué)校70余所。D：體育健身體育場(chǎng)館方面主要依托企業(yè)學(xué)校的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。比較著名的有御錦城、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)等。商品房?jī)r(jià)格也是由南向北逐漸走高。國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)：國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)位于井岡山大道938號(hào)，地處南昌市中心。房型面積從140236平方米不等。共八棟多層建筑，分二期完成，三房從116到161不等。銷售業(yè)績(jī)可謂良好。該案去年6月18日正式開盤銷售，目前已是現(xiàn)房，銷售率達(dá)到70%。三房是本案的主打房型，面積160平方米左右，二房面積100平方米左右。、區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)南昌市區(qū)尚出膨脹階段，區(qū)域發(fā)展重心出現(xiàn)南移、西移。地塊南北長(zhǎng)780米，東西最短220米，最長(zhǎng)310米，占地面積320畝，近20萬(wàn)平方米。地塊自東向西有2米的地勢(shì)正負(fù)落差。象湖水域面積寬闊，是目前南昌市在建的最大的公園。南昌建材大市場(chǎng)是一倉(cāng)儲(chǔ)式批發(fā)中心，多為低矮建筑，店面排列整齊，較為整潔。地塊西向景觀為沿江綠化帶和水面開闊象湖，此朝向視野數(shù)公里內(nèi)均為樹木，草地、湖泊、小島，景觀極佳且無(wú)任何遮擋。二、區(qū)域交通地塊周邊道路交通網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，南北向交通道路主要有路幅寬59米，混凝土路面的井岡山大道，和迎賓大道、洪都大道三條主干道。所以小區(qū)的車行條件將會(huì)十分優(yōu)越。在建材大市場(chǎng)內(nèi)的何妨路有一塊比較集中的小型生活配套集中地。計(jì)劃建成講究排山布水，相互映襯的中國(guó)式園林。青云譜區(qū)位于南昌城區(qū)的南端，是南昌的南大門。該地區(qū)并無(wú)大型百貨公司，但全區(qū)有13個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)，文教衛(wèi)生體育方面，有電力、氣象等11所中專學(xué)校，和省銀行職工大學(xué)等14所成人學(xué)校，使全區(qū)成為省內(nèi)培訓(xùn)中等專業(yè)以上技術(shù)人才的重要基礎(chǔ)。有新石期時(shí)期和商周時(shí)代的出土文物。建議以本案為前驅(qū)，協(xié)調(diào)環(huán)境氣質(zhì)，引進(jìn)全新住宅建設(shè)格局，即：依托象湖公園，建設(shè)生態(tài)自然與人居理念充分融合的養(yǎng)生型社區(qū)，構(gòu)筑“生態(tài)的，自然的，健康的，現(xiàn)代的”居家氛圍。l 周邊道路設(shè)施良好，南北向聯(lián)結(jié)市區(qū)的主干道路幅寬闊，路況良好，沿湖在建公路更寬達(dá)53米，車行條件優(yōu)越；離市區(qū)公交距離也僅二十分鐘。l 周邊配套設(shè)施匱乏，生活小配套須步行10分鐘以上。第四部、市場(chǎng)篇一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析（1）住宅建設(shè)快速發(fā)展隨著住房商品化進(jìn)程的加快，全省房地產(chǎn)開發(fā)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。%，%，%，%。其中在建、建成的“四高小區(qū)”共計(jì)39個(gè)，總建筑面積440萬(wàn)平米，總投資31億元。隨著住房分配體制變化，個(gè)人成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)主體，目前個(gè)人住房消費(fèi)已達(dá)到80%以上。（3） 加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，改善住房供應(yīng)。二、南昌市住宅現(xiàn)狀：：南昌市從1999年至今，共開發(fā)商品房84處。序號(hào)案名價(jià)格：元/m2電話地址2房主打面積（ (m2)3房主打面積(m2)總價(jià)范圍（萬(wàn)元）1華龍福邸26006299888山湖賓館南面11013014916738432狀元橋小區(qū)20006788411八一橋路89號(hào)11212516022323奧林匹克大廈23806891271福州路28號(hào)10611813125314中環(huán)廣場(chǎng)20006491755井岡山大道928號(hào)1121625國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)236835006408977井岡山大道938號(hào)14115233586平安商住樓16505290118建設(shè)路10912013018237曙光小區(qū)88016508211399洪都南大道801011207118永和小區(qū)13608217955洪都南大道48號(hào)861439眾?；▓@13508227799洪都南大道96109136111910金茂大廈16006162177二七南路525號(hào)11812515111御錦城18588333888洛陽(yáng)東路69號(hào)9411215216912桂苑商住樓13008211188洛陽(yáng)東路7011012014592113桃花苑16806517018