【正文】 店300 余個，采用3 至5 年不收租金的形成，引入世界一線品牌150 余個，二線品牌200 多個進(jìn)駐，并配套建設(shè)CEO 公館、餐飲娛樂特色風(fēng)情街、溫泉賓館、商務(wù)會所等休閑娛樂設(shè)施。青浦奧萊自開業(yè)后，經(jīng)營業(yè)績方面創(chuàng)造了諸多奇跡，是目前國內(nèi)經(jīng)營情況最好的奧萊：開業(yè)當(dāng)年即實(shí)現(xiàn)盈利、平均每年利潤增長率高達(dá)400%；3年收回投資、到2010年還清所有貸款；，%的快速增長勢頭；，復(fù)合增長率85%。 青浦奧萊以國際、國內(nèi)時尚品牌服飾為主，集休閑、餐飲、娛樂為一體，并配套兒童游樂場總占地面積16萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，擁有1700輛停車位。上海青浦奧特萊斯廣場是百聯(lián)集團(tuán)在2006年4月運(yùn)營的第一家奧萊。2011年5月和7月COACH、ESCADA品牌直營店正式進(jìn)駐燕莎奧萊。 燕莎奧萊坐落于北京東西環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東西環(huán)路，四通八達(dá)的公路構(gòu)成緊密便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，與對面的北京歡樂谷主題公園遙相呼應(yīng)，形成了京東白領(lǐng)消費(fèi)商圈，日均客流量達(dá)2 萬多人次。而且，部分國際一線品牌及大量國際中檔品牌在中國的發(fā)展一般由區(qū)域代理商經(jīng)營運(yùn)作，與公司直營相比，代理商存在更高的進(jìn)貨成本，且品牌越高端通常代理商的成本越高，所以即使這些品牌入駐Outlets，也難以提供富有吸引力的更低折扣。 作為奧特萊斯，建成后最首要的就是招商能力，也是目前諸多奧萊遇到的最大問題。例如寧波奧特萊斯已破產(chǎn)倒閉、廣州番禺長隆友誼奧特萊斯購物公園項(xiàng)目擱淺、首創(chuàng)置業(yè)在三水啟動的芭蕾雨奧特萊斯和佛山順聯(lián)國際投建的奧特萊斯還在招商階段、北京永旺奧萊和房山奧萊開業(yè)一再延期。 而在國內(nèi)，大多數(shù)與奧萊開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)尚不成熟，象北京燕莎奧特萊斯實(shí)地上充當(dāng)?shù)氖前哑放拼砩陶偌⒐芾淼慕巧?，在一個由專柜和聯(lián)營方式組成的商場。而對于品牌供應(yīng)商而言，Outlets為其提供銷售庫存、斷碼、過季商品的正規(guī)銷售渠道，延長了銷售渠道線，但又不影響正價品的銷售，在保持品牌形象的同時迅速回籠資金。在國外，后兩種方式的產(chǎn)品銷售量并不比名品折扣少，其中高檔新品與名品折后價基本同檔次，與陳年舊款相比，時尚度也較高。三是，便利與舒適的購物環(huán)境。 選址市郊及建筑形態(tài)的特點(diǎn)，決定了奧萊具有其他零售業(yè)態(tài)無法比擬的優(yōu)勢，其特點(diǎn)主要有：一是，世界知名品牌商品。（3）奧萊的經(jīng)營特點(diǎn) 奧萊的選址非常重要，其基本上位于消費(fèi)力旺盛的大城市和發(fā)達(dá)地區(qū)，郊外省際交通交會處，一般在多條高速公路的交叉點(diǎn)上，旅游必經(jīng)線路，周邊環(huán)境舒適且有大量高端住宅；1小時經(jīng)濟(jì)圈，距離都市中心45～90分鐘的車程，滿足各種交通工具通行，并且設(shè)有大型的地面停車場；同時，辟有專門的餐飲區(qū)域，有一定數(shù)量的品牌餐飲店加盟，購物環(huán)境舒適，主題多元化，集游、購、娛為一體，迎合多種愛好和多年齡層次的消費(fèi)者偏好；客源以城市為核心、旅游客源為主要，周邊客源為輔助。三、奧特萊斯的中國之路：快速擴(kuò)張，洗牌加劇 奧萊概況：名品+低價 （1）奧萊的概念 奧特萊斯(Outlets)誕生于美國，英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工廠直銷店”逐漸發(fā)展為專門銷售過秀、下架、斷碼品牌服飾商品的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，又稱品牌直銷購物中心。 公司下屬阿波羅商業(yè)廣場、友誼商店、春天百貨長沙店、友誼商城分別位于火車站、袁家?guī)X、五一廣場、東塘商圈，占據(jù)長沙四個核心商圈，具有明顯的地理位置優(yōu)勢。根據(jù)《長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 “十二五” 期間，GDP 年均增長13%左右，2015 年達(dá)9000 億元左右；社會消費(fèi)品零售總額年均增長18%以上，2015 年達(dá)4500 億元左右；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入年均增長分加別為12%、14%，2015 年分別達(dá)到4 萬元和2 萬元無以上；城鎮(zhèn)化率達(dá)70%。 根據(jù)《長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，長沙在“十二五”期間將重點(diǎn)提升城外、城際、城內(nèi)交通的通達(dá)性和便利性，著力構(gòu)建長株潭“半小時消費(fèi)圈”，省內(nèi)及周邊城市“一小時經(jīng)濟(jì)圈”、“兩小時經(jīng)濟(jì)圈”，積極拓展消費(fèi)經(jīng)濟(jì)腹地空間，打造城區(qū)“10分鐘消費(fèi)便利圈”?？?cè)丝?04萬，其中市區(qū)面積1938平方公里，人口363萬。在地理位置上處于大三角區(qū)域和長江經(jīng)濟(jì)帶中腰，靠近珠三角，是對接長三角、珠三角的重要通道， 也是連接滬港渝三地的重要交通樞紐，在滬港渝三大經(jīng)濟(jì)圈中個有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢。2010年全省常住人口6568萬人。另外，公司的管理團(tuán)隊(duì)，包括店長級，在當(dāng)?shù)貜氖掳儇浟闶蹣I(yè)最長超過30 年，對當(dāng)?shù)厥袌龇浅Ａ私猓?jīng)驗(yàn)豐富，具有較強(qiáng)的市場應(yīng)變能力。股權(quán)結(jié)構(gòu)：民營機(jī)制，激勵充分 公司控股股東為“湖南友誼阿波羅控股股份有限公司”，友阿控股于2000 年由原湖南長沙友誼（集團(tuán)）有限公司和長沙阿波羅商業(yè)城合并改制設(shè)立，湖南長沙友誼（集團(tuán)）有限公司的前身是長沙友誼華僑商店（國營）， 該店始創(chuàng)于1979 年；長沙阿波羅商業(yè)城前身是韶山路百貨商店（國營）， 該店始創(chuàng)于1971 年。其中，“友誼”和“阿波羅”品牌主要側(cè)重于高端、中高檔百貨，“春天百貨”和“友阿百貨”品牌主要側(cè)重于時尚、大眾百貨。其中，在長沙的5家百貨門店均處于核心商圈。湖南連鎖百貨行業(yè)分析報(bào)告 湖南連鎖百貨行業(yè)分析報(bào)告友阿股份 目 錄一、湖南省連鎖百貨龍頭 4公司概況：主業(yè)清晰，多層次品牌錯位經(jīng)營 4股權(quán)結(jié)構(gòu)：民營機(jī)制，激勵充分 6二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升，多個商業(yè)中心涌現(xiàn) 8湖南?。航?jīng)濟(jì)增速快，購買力旺盛 8長沙：消費(fèi)型城市特征明顯 9長沙商圈：老牌+新丁，四面開花 14三、奧特萊斯的中國之路：快速擴(kuò)張，洗牌加劇 18奧萊概況：名品+低價 18（1）奧萊的概念 18（3）奧萊的經(jīng)營特點(diǎn) 19（3）奧萊的功能 21（4）奧萊的核心價值 21（5）奧萊的盈利模式 22奧萊中國生存現(xiàn)狀：山寨橫行，品牌瓶頸 25奧萊中國前景展望：氣候形成，淘沙依續(xù) 31四、百貨核心、家電補(bǔ)充、小額貸款添彩 38百貨：友誼商店貢獻(xiàn)大，奧特萊斯是亮點(diǎn) 38家電零售：配套跟進(jìn)，盈利貢獻(xiàn)極少 52品牌代理業(yè)務(wù)：增長迅速，成長前景有限 53小額貸款業(yè)務(wù)：盈利前景可觀 54擔(dān)保公司：籌建中，未來發(fā)展看好 55長沙銀行：預(yù)計(jì)上市后股權(quán)收益可達(dá)10億 55五、毛利率略降，費(fèi)控力增強(qiáng)，卡銷售大 55六、盈利預(yù)測 57七、風(fēng)險(xiǎn)因素 58新店培育期延長 58資金壓力大 58市場競爭激烈 58一、湖南省連鎖百貨龍頭 公司概況：主業(yè)清晰，多層次品牌錯位經(jīng)營 公司是長沙市乃至湖南省最大的百貨零售企業(yè)，原名“家潤多商業(yè)股份有限公司”，成立于2004年6月7日。 公司目前擁有8家百貨門店（包括1家奧特萊斯）、3家電器門店、1家品牌區(qū)域代理公司，以及小額貸款公司。 與同行業(yè)上市公司不同的是，公司旗下?lián)碛小坝颜x”、“阿波羅”、“春天百貨”、“友阿百貨”等百貨品牌，覆蓋高檔精品百貨、中高檔綜合百貨、時尚百貨、大眾百貨等不同層次的消費(fèi)需求。 公司經(jīng)營地主要在長沙，雖然目前公司在常德和郴州有2 店，但業(yè)務(wù)基數(shù)較小，長沙地區(qū)對營業(yè)收入的貢獻(xiàn)達(dá)88%以上。 胡子敬是公司創(chuàng)始人，現(xiàn)任公司董事長，其從1974 年開始從事百貨零售工作，具有豐富的百貨零售業(yè)務(wù)經(jīng)營和管理經(jīng)驗(yàn)，于2001 年創(chuàng)造性地提出了“經(jīng)營管理一體化”的商業(yè)模式，在傳統(tǒng)百貨內(nèi)部率先實(shí)進(jìn)“進(jìn)銷分離、統(tǒng)一管理”的方法。下轄13個地級市和1個自治州，共有136個縣。長沙：消費(fèi)型城市特征明顯 長沙位于湖南省東部偏北，是中南地區(qū)重要的資金、技術(shù)、原材料集散地和交通樞紐，是長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市。長沙現(xiàn)轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花、望城六區(qū)和長沙、寧鄉(xiāng)和瀏陽三市縣。傳媒及娛樂業(yè)的旺盛也使當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)觀念超前，追逐時尚、追逐新潮，而且品牌意識強(qiáng)烈，像LV、GUCCI等奢侈品牌在長沙的單店表現(xiàn)一直領(lǐng)先國內(nèi)其他城市。 2011年前三季度，長沙GDP總量3835億元，%，總量居中部六省會第二；社會消費(fèi)品零售總額1534億元，%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)19362元，增長率14%，絕對額居中部六省第一；城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出13271 元，增長率15%。 目前長沙的成熟商圈包括五一廣場、火車站、袁家?guī)X、伍家?guī)X、東塘、溁灣鎮(zhèn)，其中五一廣場商圈是長沙乃至湖南的最核心商圈，屬于長沙唯一的市級中心商圈，分布著平和堂、春天百貨、王府井商業(yè)廣場、新世界百貨、百聯(lián)東方、黃興路商業(yè)步行街等數(shù)十家購物中心，幾乎占了長沙市大型商場的半壁江山。長沙百意百貨關(guān)門停業(yè)等事件，充分反映出長