【正文】 封閉管理，交由 服務(wù)中心管理 人員看管。 3. 安排驗(yàn)收日程： 年 月 日至 年 月 日 約 15 日 (1) 請(qǐng)甲方、施工單位向驗(yàn)收單位介紹情況。第四組的 服務(wù)中心客戶組， 整理鑰匙及擬定鑰匙清單，管理鑰匙，整理 物業(yè)服務(wù)中 心 各項(xiàng)記錄并匯總。 （見附件二） 1. 提交產(chǎn)權(quán)資料 復(fù)印件 ： (1) 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 (2) 用地批準(zhǔn)文件 (3) 建筑執(zhí)照 (4) 項(xiàng)目實(shí)測(cè)面積表 (5) 竣工證明 2. 提交技術(shù)資料： 以工程實(shí)際發(fā)生資料為準(zhǔn) 六、 驗(yàn)收內(nèi)容 ： 按甲方開具的設(shè)備清單，對(duì)其規(guī)格、容量，按 設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收。 4. 對(duì)未達(dá)標(biāo)或缺項(xiàng)引出整改清單報(bào)甲方與總包協(xié)商處理。 7. 總包全部或分層 /分區(qū)撤出 小區(qū)。 3. 設(shè)備和設(shè)施能正常使用，達(dá)到設(shè)計(jì)要求。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。 保修期內(nèi)管理辦法 ① 設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、 開發(fā)公司 、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別 是 電梯） 保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。 2020 年 1 月 30 日國務(wù)院 279 號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為： ① 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ② 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為 2 年； ⑤ 其他項(xiàng)目的保修期限由 開發(fā)公司 與 施工單位 約定。 二、 保修 及維修 新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及 開發(fā)公司 與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般 自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起 計(jì)。 對(duì) 不具備使用功能問題的處理 承接查驗(yàn) 時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由 開發(fā)公司 負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合 承接查驗(yàn) 條件后，再行組織驗(yàn)收。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由 開發(fā)公司 委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由 開發(fā)公司 支付。 檢查房間設(shè)施是否齊全； ①根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單； ②根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量； 檢查房間工程質(zhì)量（ 包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量） ①檢查 地面、墻面和 天 面有無 空鼓、 裂縫 ；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況 ； ②檢查 墻 面 和 天花板 是否有麻點(diǎn) 或水漬痕跡（是否漏水） ； ③ 檢查門窗、玻璃有無損壞， 試試門窗是否嚴(yán)密 、開關(guān)靈活 ； ④檢查開關(guān)、插座是否有電； ⑤ 選頂層 房屋的應(yīng)著重檢查 屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃 或有水漬痕跡； 選首層 房屋的應(yīng)檢查 地面是否有返潮現(xiàn)象； 核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)； 填寫記錄 花城物業(yè) LS/CWY 第 24 頁共 33 頁 將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在 《 承接查驗(yàn) 記錄》。 填寫記錄 園林綠化驗(yàn)收填寫《綠化驗(yàn)收單》，對(duì)其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收填寫《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫《鑰匙接管記錄表》。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（ 開發(fā)公司 聯(lián)、施工單位聯(lián)）交 開發(fā)公司 ，由開發(fā)公司 組織人員進(jìn)行缺陷整改。 填寫表格：《樓宇 承接查驗(yàn) 記錄表》 電氣 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30388） 檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖 像、聲音是否清晰；檢查運(yùn)行是否正常。 參與政府 部門、開發(fā)公司 竣工驗(yàn)收 參與政府驗(yàn)收，進(jìn)一步掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳，并向 開發(fā)公司 、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。 學(xué)習(xí)、培訓(xùn) 組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有： 花城物業(yè) LS/CWY 第 12 頁共 33 頁 ① 學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙 ② 對(duì)配合驗(yàn)收的 秩序維護(hù) 進(jìn)行 強(qiáng)化 培訓(xùn) （ 秩序維護(hù) 主要配合業(yè)主 自用部位驗(yàn)收） ③ 熟悉工程情況 、設(shè)備概況 ④ 組織 承接查驗(yàn) 演練 參與安裝調(diào)試 安排 設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。 另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號(hào)在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。 注： 一般每組每天能驗(yàn)收 60 套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收 40 套房左右。 待 開發(fā)公司 將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況 已整改完畢（或雙方認(rèn) 可解決方法）， 物業(yè)服務(wù)公司 在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。 對(duì)于檢查出來的 缺陷 以函的形式提交給 開發(fā)公司 ，由其督促施工單位限時(shí)整改。 （注意： 只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交 開發(fā)公司 和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任?，F(xiàn)場由 開發(fā)公司 、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按 建設(shè)部 ZBP30001－ 90 標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶 （每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按 設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì) 樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) 。 承接查驗(yàn) 要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不 像 竣工驗(yàn)收按 10%的點(diǎn)抽檢。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)） 二）、正式 承接查驗(yàn) 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將 承接查驗(yàn) 分為 對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、 對(duì) 房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（ 地）的驗(yàn)收三部分。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時(shí)與 開發(fā)公司 溝通，以確定最終 承接查驗(yàn) 時(shí)間） 物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng) 積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況， 配合 開發(fā)公司 發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng) 及時(shí)向 開發(fā)公司 發(fā)函反映，制定解決方案。 簽署物業(yè) 服務(wù) 委托合同 選定主要管理人員 進(jìn)場掌握情況 印制驗(yàn)收表格 確定驗(yàn)收日期 大業(yè)主（開發(fā)商）或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合 承接查驗(yàn) 小組 自用部位的驗(yàn)收 每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn) 缺陷登記 移交鑰匙 缺陷登記匯總交開發(fā)商 ,由開發(fā)商交施工隊(duì) 整改 缺陷返修 承接查驗(yàn)小組 按單查驗(yàn) 資 料 移 交 產(chǎn) 權(quán) 資 料 技 術(shù) 資 料 水電 供應(yīng)合同 物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè) 服務(wù) 政府驗(yàn)收合格證 共有部分驗(yàn)收 復(fù)驗(yàn)合格 缺陷登記 按系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)收 缺陷返修 移交鑰匙 辦理移交憑證 小業(yè)主（用戶）驗(yàn)樓收摟 花城物業(yè) LS/CWY 第 8 頁共 33 頁 承接查驗(yàn) 組織設(shè)計(jì) 一、編制 承接查驗(yàn) 計(jì)劃，與 開發(fā)公司 溝通 物業(yè) 承接查驗(yàn) 一般是由 開發(fā)公司 牽頭組織， 物業(yè)服務(wù)公司 接到 開發(fā)公司 承接查驗(yàn) 通知后，按《 承接查驗(yàn) 程序 》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn) 收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。 向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。應(yīng)滿足的條件為： 一、一般條件 土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗(yàn)收，通過綜合驗(yàn)收。 公用設(shè)備 公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包 括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。設(shè)施指包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。對(duì)新建房屋而言， 承接查驗(yàn) 是 開發(fā)公司 向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。 竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需 經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給 開發(fā)公司 。 物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)， 同 開發(fā)公司 、施工單位 一起 對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。 房屋本體自用部位及設(shè)施 自用部位 是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。 公共場所 (地 )、公用設(shè)施 公共場所 (地 )、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》 建房 [2020]165 號(hào) 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第 [2020]第 279 號(hào) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第 [2020]第 379 號(hào) 《 四川 省物業(yè)管理?xiàng)l例》 《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ300～ 30588 《房屋 承接查驗(yàn) 標(biāo)準(zhǔn)》（ ZBP 3000190） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 5005794） 《 電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 》 （ GBJ14790、 GBJ14890、 GB 501689 GB 501699 GB 501709 GB 501719 GB 5018293 、 GB 502549GB 502589 GB 5025996） 花城物業(yè) LS/CWY 第 5 頁共 33 頁 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB 5016692 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5008