益中國(guó)-商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的魚骨模式x-全文預(yù)覽
【正文】 以城市 RBD休閑娛樂為主題； ? 以營(yíng)造城市 24小時(shí)活力為主題； ? 主題差異與主題創(chuàng)新相輔相成 ? 運(yùn)動(dòng)主題、科幻主題、娛樂主題、文化主題等； ? 主題的差異性影響店鋪組合的差異性； ? 主題的差異性影響建筑風(fēng)格與經(jīng)營(yíng)模式。 ?次圈 25％顧客； 小型商店主圈在 ，步行 20分鐘； 大型商場(chǎng)主圈在 8公里以內(nèi)，任何交通工具 40分鐘以內(nèi)。 Q ONE 商業(yè)定位對(duì)建筑設(shè)計(jì)的影響 難題一 一個(gè)精準(zhǔn)的商業(yè)定位，必然從一份實(shí)效的商業(yè)調(diào)研報(bào)告開始，商業(yè)調(diào)研報(bào)告的基本內(nèi)容包括：宏觀市場(chǎng)的研究、區(qū)域市場(chǎng)深化研究、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)調(diào)研、消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研等。幸福彎 創(chuàng)邑 河北滄州鼓樓商業(yè)中心 上海虹口商城 濟(jì)南府前街 江蘇溧陽錦匯休閑廣場(chǎng) 煙臺(tái)澳柯瑪商貿(mào)中心 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) 上海綠地奉賢海灣商業(yè)街 南京萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 徐州東城國(guó)際花園城 安吉天荒坪金雁國(guó)際度假酒店 上海綠地惠南鎮(zhèn)拉德方斯商業(yè)辦公群 上海五角場(chǎng) 316街坊 南匯大元弘基休閑廣場(chǎng) 四川北路弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng) 嘉定南門弘基娛樂休閑廣場(chǎng) 創(chuàng)邑 金沙谷 嘉定馬陸弘基誠(chéng)建休閑廣場(chǎng) 徐家匯弘基文化休閑廣場(chǎng) 昆山弘基財(cái)富商業(yè)廣場(chǎng) 寧波北侖弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng) 創(chuàng)邑 幸福灣 其他分類方式 按規(guī)模分類 物業(yè)型綜合體 普通 MALL型綜合體 百貨型商業(yè)綜合體 連鎖型商業(yè)綜合體 按物業(yè)類別 3萬平方米 3萬 ~10萬平方米 10萬 ~30萬平米 30萬平方米 都市型 區(qū)域型 近郊型 按區(qū)位分類 商業(yè)地產(chǎn)概述 —— 商業(yè)地產(chǎn)的分類 弘基地產(chǎn)模式 萬達(dá)地產(chǎn)模式 寶龍地產(chǎn)模式 頤高地產(chǎn)模式 典型商業(yè)地產(chǎn)模式 大量持有物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng) ， 購物與游樂的全新組合 ， 游樂帶動(dòng)購物 地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo) ， 訂單式商業(yè) ， 以地產(chǎn)耦合商業(yè) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo) ， 長(zhǎng)期持有部分物業(yè) ， 通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)商業(yè)收益 通過特色經(jīng)營(yíng) ， 形成品牌效益 ， 小商鋪?zhàn)馐? 萬達(dá)地產(chǎn)（三益設(shè)計(jì)） 寶龍地產(chǎn) 頤高地產(chǎn) 弘基地產(chǎn)（三益設(shè)計(jì)） 商業(yè)地產(chǎn)概述 —— 商業(yè)地產(chǎn)的分類 ? 持有型物業(yè)明顯增加 ? 大項(xiàng)目呈現(xiàn)集中放量 ? 商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作 ? 大中型城市開發(fā)布局多中心化 ? 二、三線城市將成為投資新熱點(diǎn) ? 外資進(jìn)入方式趨于多樣化 ? 三、四線城市對(duì)住區(qū)配套商業(yè)的關(guān)注加大 商業(yè)地產(chǎn)概述 —— 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì) 長(zhǎng)線盈利 融資風(fēng)險(xiǎn) 主題設(shè)定 專業(yè)服務(wù) 共同利益 商業(yè)地產(chǎn)的特征 地產(chǎn)的 形態(tài)特征 強(qiáng)地域性 （城市住宅為載體） 強(qiáng)基礎(chǔ)性 （城市商業(yè)的基礎(chǔ) ） 強(qiáng)日常性 （經(jīng)營(yíng)內(nèi)容日?；? ） 強(qiáng)集成性 （資源整合，一次性開發(fā) ） 地產(chǎn)的 操作特征 操作主體 （商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 ） 操作手段 （以市政規(guī)劃為主 ） 操作模式 （開發(fā)經(jīng)營(yíng)高度統(tǒng)一 ） 服務(wù)業(yè)態(tài) （鏈接式、業(yè)態(tài)全 ） 市場(chǎng)程度 （市場(chǎng)化程度較高 ） 地產(chǎn)的 運(yùn)營(yíng)特征 社區(qū)商業(yè)的成功啟動(dòng)依賴于成熟的住宅環(huán)境 聚人在先，消費(fèi)與升值在后的循環(huán)經(jīng)營(yíng)開發(fā) 利用 “ 商業(yè)錨 ” 的預(yù)熱作用進(jìn)行開發(fā)的模式 地產(chǎn)的 多主體特征 開發(fā)主體 經(jīng)營(yíng)主體 管理主體 消費(fèi)主體 地產(chǎn)的 復(fù)雜性特征 多元的產(chǎn)業(yè)鏈操作 繁雜的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)做 多變的運(yùn)營(yíng)與管理 利益的長(zhǎng)短期博弈 地產(chǎn)的 創(chuàng)新性特征 內(nèi)向型服務(wù)過渡為外向型服務(wù) 由依附型過渡為獨(dú)立型商業(yè)形態(tài) 關(guān)注 “ 主力店 ” 與 “ 品牌效應(yīng) ” 倡導(dǎo)業(yè)態(tài)業(yè)種細(xì)分與差異化經(jīng)營(yíng) 制造社區(qū)城市公共活動(dòng)與生活方式中心 創(chuàng)造人性化、多元化、新奇化空間體驗(yàn) 只有經(jīng)營(yíng)的成功才是設(shè)計(jì)的成功 如何評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) ? 成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結(jié)何在？ ? 招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場(chǎng)，為什么？ ? 面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單，商家如何選擇？ ? 100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，怎么辦？ ? 美輪美奐的設(shè)計(jì)換不來旺盛的人氣 ，什么原因？ —— 商業(yè)如何精準(zhǔn)定位 ？ —— 經(jīng)營(yíng)權(quán)誰來掌控？ —— 如何在強(qiáng)勢(shì) 商業(yè)集團(tuán) 面前把握主動(dòng)權(quán)？ —— 如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群 ？ —— 如何走出商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)？ 不火的商業(yè)的背后 從來就不只是設(shè)計(jì)問題 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) 商業(yè)地產(chǎn)從前期項(xiàng)目定位到后期經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)完整系統(tǒng)的操作過程，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)建立在系統(tǒng)化分析與理性操作平臺(tái)基礎(chǔ)上，將各個(gè)環(huán)節(jié)之間有效的串聯(lián)、銜接與配合，進(jìn)而形成完整的商業(yè)系統(tǒng)支撐體系。 商業(yè)定位的五個(gè)方面 : 消費(fèi)商圈 消費(fèi)群 /投資群 /商戶群 差異化（主題、方式、業(yè)態(tài)） 消費(fèi)能力 /規(guī)劃指標(biāo) 時(shí)尚坐標(biāo) /地方文脈 消費(fèi)商圈構(gòu)成： ?主圈 65％的顧客 ； 小型商店主圈在 ，步行 10分鐘； 大型商場(chǎng)主圈在 5公里以內(nèi)，任何交通工具 20分鐘以內(nèi)。 ? 人流研究：人流數(shù)量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)，對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等； 客戶群體 消費(fèi)群、投資群、商戶群 消費(fèi)群體定位必須與所處區(qū)域功能相聯(lián)； 必須做好客源重疊分析和規(guī)劃； ? 消費(fèi)群 ? 考慮地域差異、宗教， 民族，年齡，性別等； ? 尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)； ? 逛商場(chǎng)頻度是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵； ? 投資群 ? 投資類型、租金范圍及交納方式等
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