【正文】 m2 150317 約 225 畝2 凈用地面積 m2 1503173 總建筑面積 m2 140129 4S 店 m2 86625 配套用房 m2 21504 微型車市場(chǎng) ㎡ 320224 建筑占地面積 ㎡ 517655 容積率 6 建筑密度 27%7 綠地率 20%岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27第五章 選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)地址位于岳陽(yáng)京港澳連接線 6 至 公里北側(cè)，距離岳陽(yáng)市區(qū) 6 公里，毗鄰高速，距離京廣澳高速 公里。地處一湖（洞庭湖）兩原（江漢平原、(洞庭湖平原）三?。ㄏ妗⒍?、贛）五線（京廣鐵路、京港澳高速公路、107 國(guó)道、長(zhǎng)江及武廣高速鐵路）的多元交匯點(diǎn)上，特別是岳陽(yáng)洞庭湖大橋的通車，構(gòu)成了“融通東西” 、“南北貫通”的便捷交通網(wǎng)。已有高壓供電線路沿岳陽(yáng)大道架設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)期用電和建成后辦公服務(wù)設(shè)施用電有保證。 物流交通及其它公用設(shè)施岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高速公路網(wǎng)稠密，京港澳高速、107 國(guó)道、杭瑞高速、隨岳高速穿區(qū)而過(guò)，通過(guò)京港澳高速公路驅(qū)車 1 個(gè)半小時(shí)即可到長(zhǎng)沙市，2 個(gè)半小時(shí)到達(dá)武漢市。岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緊鄰長(zhǎng)江黃金水道城陵磯港，可憑江上抵重慶、下達(dá)上海。 項(xiàng)目的供水條件根據(jù)項(xiàng)目等級(jí)和建設(shè)規(guī)模估算，本工程項(xiàng)目近期生產(chǎn)及生活最大日用水量約為 500m3/d，遠(yuǎn)期根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的規(guī)模最大日用水量達(dá) 1000 m3/d。由變電站引 10KV 供電線路至場(chǎng)地內(nèi)的配電房。 擬建站址的水文地質(zhì)條件本工程項(xiàng)目選址位于岳陽(yáng)京港澳連接線 6 至 公里北側(cè)，根據(jù)現(xiàn)有的地質(zhì)資料判斷，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜興建建（構(gòu)）筑物，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)多層建筑物的建設(shè)要求。年均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫℃。全年盛行風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)，靜風(fēng)多出現(xiàn)在夜間，占累計(jì)年風(fēng)向的 15%。 項(xiàng)目的抗震設(shè)防要求本工程項(xiàng)目建設(shè)的建筑物為多建筑物和單層建筑，根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范《GBJ1189 》及湖南抗震辦公室編制的《湖南地震區(qū)域圖》，本工程處在地震 6 度區(qū)，主要建筑結(jié)構(gòu)按 6 度設(shè)防。岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告31近年來(lái)，加速發(fā)展的岳陽(yáng)受到了國(guó)內(nèi)外的廣泛贊譽(yù)和倍加青睞，被《福布斯》雜志評(píng)為中國(guó)大陸最適宜開設(shè)工廠的 20個(gè)城市之一、最適宜發(fā)展物流的 25 個(gè)城市之一，被國(guó)家商務(wù)部評(píng)為“十一五 ”期間跨國(guó)公司最佳投資 城市和加工 貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。按常住人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為 34658 元，增長(zhǎng) %。b、應(yīng)符合《岳陽(yáng)市總體發(fā)展規(guī)劃》對(duì)生產(chǎn)功能和建設(shè)內(nèi)容的要求。（2）汽車進(jìn)出站口的要求a、符合城市規(guī)劃、交通管理要求；b、汽車城是一個(gè)規(guī)模較大的集貨運(yùn)、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)和服務(wù)為一體的的綜合大型汽車城，車輛進(jìn)口和出口應(yīng)分別獨(dú)立設(shè)置并符合有關(guān)規(guī)范要求，均設(shè)有必要的引道，滿足駕駛員視線的要求。在進(jìn)行立面設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到其形式與沿路景觀和環(huán)境美化效果的相互銜接和呼應(yīng)；平面設(shè)計(jì)時(shí)，主要考慮展示功能的合理布置以及各種人流、車流形成的流線組織。其他建筑要求按照建筑消防有關(guān)規(guī)范和要求設(shè)置必要的消防設(shè)施，需要設(shè)置自動(dòng)報(bào)警和噴淋系統(tǒng)的，尚需進(jìn)行專門設(shè)計(jì)。 給水及污水排放建設(shè)期及投產(chǎn)初期，場(chǎng)地給水采用市政水網(wǎng)，場(chǎng)地內(nèi)用水主要為生活及消防用水。場(chǎng)地內(nèi)污水主要以 場(chǎng)地洗車污水和生活污水為主，由各單體建筑物經(jīng)污水管道送至污水處理點(diǎn)處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)；雨水由雨水口、通過(guò)檢查井收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 ②廠內(nèi)給水系統(tǒng)布置 廠內(nèi)生產(chǎn)（消防）生活給水系統(tǒng)由康王工業(yè)園分路引入，在廠內(nèi)連成貫通環(huán)狀，以保證不間斷供水。 用水量生活給水：按 60L／人． d 計(jì)，用水量 lOt7d，時(shí)變化系數(shù)K 取 。 則生活用水量為 530 m3／d。②本項(xiàng)目生產(chǎn)用水中可實(shí)現(xiàn)循環(huán)使用，減少外排。④雨水管道采用加蓋水溝及鋼筋混凝土管道。所有用電設(shè)備 均為 380／220V,10kV外電源經(jīng)變壓后為 ／，供各用電負(fù)荷。 項(xiàng)目建成后的建筑物各功能單元按國(guó)家推薦照度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行照明設(shè)計(jì)，例如： ①計(jì)算機(jī)房為：200Lx； ②衛(wèi)生間、樓梯間為：30Lx； ③辦公室、會(huì)議室、接等室等為：150Lx； ④營(yíng)業(yè)廳為：200Lx。 電氣照明 照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為 220V，照明裝置一般采用節(jié)能熒光燈和白熾燈，以節(jié)能熒光燈為主。 電照防雷直接采用市政供電系統(tǒng)，站內(nèi)設(shè)置專用配電房，配置高低壓配電裝置及變壓器；電源引自附近的高壓線路。②消防管道采用熱浸鍍鋅鋼管?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間按 2 小時(shí)計(jì)。 綠化用水按 2L／m 2．d 計(jì)，用水量 400 m3／d。 ③飲用開水 由電熱水器加熱供給。設(shè)計(jì)依據(jù)①《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5 00142022；②《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500132022；③《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500152022；④《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162022；⑤《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5 014 02022；⑥《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》CJ3008219990⑦國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)范圍本項(xiàng)目生產(chǎn)、生活、消防給水系統(tǒng)，以及排水系統(tǒng)。管網(wǎng)布置為枝狀，生活及消防合一系統(tǒng)。室內(nèi)消防用水量為 10 升/秒，室外消防用水量為 15 升/秒。 安全疏散及消防要求本項(xiàng)目的耐火等級(jí)不低于二級(jí)，應(yīng)有消防和加壓設(shè)備，場(chǎng)地內(nèi)室外采用低壓給水系統(tǒng)，設(shè)置室外消火栓。主建筑的立面和平面設(shè)計(jì)：汽車微型車農(nóng)用車市場(chǎng)是對(duì)外開放的門戶和窗口。d、布局合理，分區(qū)明確，流線簡(jiǎn)捷，既要滿足物流中心使用功能，又要組織好物流、車流作業(yè)，避免物、人、車流的交叉。 初步總平設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目統(tǒng)一進(jìn)行總平規(guī)劃，建筑物分二期進(jìn)行建設(shè)。2022 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元,比上年增長(zhǎng) %。岳陽(yáng)，位于湖南省 東北部，總面積 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?550 萬(wàn)，現(xiàn)轄平江、岳陽(yáng)、華容、湘陰 4 個(gè)縣，臨湘、汨羅 2 個(gè)縣級(jí)市，岳陽(yáng)樓、云溪、君山 3 個(gè)城市區(qū)和岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)。平時(shí)風(fēng)速白天大于夜間，特別是 5~7 月的偏南風(fēng)，白天常有 4~5 級(jí)，夜間只有 1 級(jí)左右。日最多降雨量 ，最長(zhǎng)連續(xù)降雨日數(shù)為18 天，連續(xù) 10 天降雨量最多為 。 項(xiàng)目的氣候條件本項(xiàng)目選址岳陽(yáng)市位于岳陽(yáng)京港澳連接線 6 至 公里北側(cè)，岳陽(yáng)市處于中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)度地區(qū)，屬大陸性岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。岳陽(yáng)市現(xiàn)有的供電能力可滿足項(xiàng)目的生產(chǎn)和生活用電。 項(xiàng)目的供電條件據(jù)初步計(jì)算，項(xiàng)目配備 6 臺(tái) 2500kVA 的變壓器即可滿足需要。 市政建設(shè)及生活設(shè)施：當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、郵政、電信與無(wú)線通訊、文化教育基礎(chǔ)設(shè)施齊全，配套服務(wù)到位。岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng) 135 公里，距武漢天河機(jī)場(chǎng) 185 公里，全程為高速公路。項(xiàng)目地已有市自來(lái)水公司主供水管道通過(guò)，項(xiàng)目建設(shè)期用水和建成后用水有保證。這個(gè)位置輻射周邊各個(gè)縣市區(qū)，有著非常的交通優(yōu)勢(shì)和輻射效益，有著非常良好的建設(shè)發(fā)展空間。 項(xiàng)目交通運(yùn)輸和公用設(shè)施條件 自然地理?xiàng)l件 岳陽(yáng)市位于湖南省東北部，緊靠洞庭湖，是湖南省的北大門，素有“湘北門戶 ”之稱，與湖北、江西兩省相 鄰39。項(xiàng)目的創(chuàng)新性：在岳陽(yáng)市建設(shè)大型汽車微型車農(nóng)用車市場(chǎng)將是該地區(qū)一個(gè)創(chuàng)新性的舉動(dòng)，將會(huì)給岳陽(yáng)市和周邊地區(qū)的汽車市場(chǎng)帶來(lái)巨大推動(dòng)力。本項(xiàng)目屬于岳陽(yáng)汽車走廊項(xiàng)目子項(xiàng)目。在汽車銷售行業(yè)的帶動(dòng)下，汽車維修、汽車相關(guān)產(chǎn)品、石油制品等相關(guān)行業(yè)也得到很大的發(fā)展。 機(jī)動(dòng)車保有量高速增長(zhǎng) 2022 年，岳陽(yáng)市機(jī)動(dòng)車保有量為 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %。 岳陽(yáng)市汽車市場(chǎng)分析 汽車消費(fèi)市場(chǎng)增速加快 2022 年 16 月全市限額以上汽車銷售企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %。新車展示廳占地面積 13216m2，可同時(shí)容納 400 多臺(tái)汽車展銷；汽車專賣店區(qū)占地 208 有 4S 轎車、旅行車／越野車、微型車／皮卡車和貨車等銷售區(qū)域；汽車配件城擁 有臨街經(jīng)營(yíng)門面 1572 個(gè)，面積 38278m2。主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：一是轎車成銷售主題車型；二是國(guó)產(chǎn)轎車為銷售主體；三是中檔轎車成為消費(fèi)者首選。多樣化的銷售模式目前湖南形成了由汽車專營(yíng)模式，汽車商店模式，準(zhǔn)汽車大道模式和他們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔的銷售模式。 湖南汽車市場(chǎng)發(fā)展概況及趨勢(shì) 湖南汽車市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)迅速據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，2022 年到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)一線汽車市場(chǎng)（北京、上海、廣東等地）的增長(zhǎng)率不是很理想，一般保持在 35%左右，部分地區(qū)還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。私人消費(fèi)不僅成為中國(guó)汽車的消費(fèi)主力，而且與國(guó)際汽車市場(chǎng)的消費(fèi)漸趨同步。自中國(guó)放開轎車價(jià)格開始至今的 8 年，恰是中國(guó)速度被認(rèn)知的過(guò)程。在諸多的內(nèi)容中，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展被擺到了重要的位置上。隨著整車銷售進(jìn)入微利期，而售后服務(wù)日益顯山露水，發(fā)展汽車售后市場(chǎng)顯然是更好的選擇。目前，相對(duì)于整車銷售的利潤(rùn)縮水，中國(guó)的汽車售后服務(wù)市場(chǎng)利潤(rùn)率高達(dá) 40%，而整個(gè)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，發(fā)展?jié)摿@人。這樣一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的汽車市場(chǎng)，已經(jīng)在中國(guó)形成。福特汽車近兩年在中國(guó)表現(xiàn)比較突出，2022 年在中國(guó)設(shè)立了研發(fā)及工程中心，提出了“實(shí)現(xiàn)福特汽 車從‘中國(guó)制造’到‘中國(guó)設(shè)計(jì)’的戰(zhàn)略演進(jìn)”。隨著一二線城市汽車行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，日常已經(jīng)日趨飽和，三四線城市和農(nóng)村市場(chǎng)正日漸稱為汽車行業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。在國(guó)家政策的支持下和拉動(dòng)內(nèi)需的需要下，我國(guó)汽車行業(yè)呈噴井式發(fā)展，2022 年全年銷量超過(guò)美國(guó)成為了世界第一，汽車消費(fèi)也成為 2022 年 GDP 保持 8%增長(zhǎng)率的主要力量。 項(xiàng)目可行性研究結(jié)果綜合以上的 SWOT 分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)是行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的，而威脅主要是由競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)壁壘帶來(lái)的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢(shì)則可以在完善的政策支持、人員配備和精良的管理下將影響降到最小。當(dāng)前，岳陽(yáng)正搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上，全力建設(shè)大項(xiàng)目、大港區(qū)、大園區(qū)、大景區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新的更大突破。 ） 機(jī)會(huì) “洞庭天下水，岳陽(yáng)天下樓” 。 項(xiàng)目建設(shè)的 SWOT 分析和可行性研究根據(jù)對(duì)汽車市場(chǎng)的研究和項(xiàng)目的實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的具有以下的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅。岳陽(yáng)市是一個(gè)地級(jí)市，其對(duì)汽車及相關(guān)配套服務(wù)的需求與長(zhǎng)沙、武漢等大城市有所不同，注重實(shí)用、低價(jià)位、以及購(gòu)車的便利，本項(xiàng)目可以進(jìn)一步帶動(dòng)和引導(dǎo)汽車消費(fèi)。 該項(xiàng)目的建設(shè)有利于岳陽(yáng)市和周邊地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展本項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，功能齊全，能夠迅速發(fā)展，將岳陽(yáng)市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)積極的影響。服務(wù)貿(mào)易，包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi)容，即：售前購(gòu)車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。目 前 本 市 沒(méi) 有 專 業(yè) 的 大 型 汽 車交 易 市 場(chǎng) ，購(gòu) 車 客 戶 為 購(gòu) 置 滿 意 的 車 輛 ，必 須 在 全 市 區(qū) 分 散的 汽 車 銷 售 點(diǎn) 之 間 來(lái) 回 奔 波 。汽車制造業(yè)是湖南的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著汽車產(chǎn)業(yè)在城市建設(shè)、居民消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的帶動(dòng)作用，岳陽(yáng)市理應(yīng)建設(shè)一個(gè)囊括交易、服務(wù)等諸多行業(yè)的汽車產(chǎn)業(yè)中心，進(jìn)而輻射周邊地區(qū)，成為真正意義上的湘北鄂南的大城市次中心。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11 該項(xiàng)目實(shí)施有利于助推岳陽(yáng)市稱為長(zhǎng)沙和武漢之間的“大城市次中心”，提升城市品味和功能岳陽(yáng)市急需建設(shè)一個(gè)汽車銷售服務(wù)龍頭企業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)和文化中心，對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)市成岳陽(yáng)為連接湘北鄂南的次城市中心具有重大意義。本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表現(xiàn)代城市形象的汽車流通和服務(wù)市場(chǎng)。同時(shí)，由于汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其間也存在諸多問(wèn)題，其中主要包括以下幾個(gè)方面：一是汽車產(chǎn)業(yè)比較分散，難以形成專業(yè)化的汽車市場(chǎng)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)；二是由于汽車服務(wù)規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，以及完善的配套設(shè)施。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車市場(chǎng)和綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)具有很大發(fā)展空間，本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。隨著汽車消費(fèi)市場(chǎng)呈“井噴” 的擴(kuò)大，汽 車市場(chǎng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢(shì)己越發(fā)明顯。近幾年，汽車市場(chǎng)快速發(fā)展，各品牌汽車 4S 店、汽車交易市場(chǎng)等大大小小汽車市場(chǎng)遍布于城鄉(xiāng)各地。岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況 項(xiàng)目的提出近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費(fèi)品，以車代步不再是夢(mèng)想。 建議 （1）為了確保項(xiàng)目順利實(shí)施，建設(shè)單位應(yīng)按程序盡早辦理項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)，并根據(jù)資金籌措方案抓緊落實(shí)建設(shè)資金。由此可以看出，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。（3）通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，項(xiàng)目的所得稅前全部投資收益率為 %，所得稅后全部投資收益率為岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6%，靜態(tài)投資回收期為 年（稅前）。項(xiàng)目建設(shè)是必要的。項(xiàng)目的建設(shè)有利于更好滿足當(dāng)