【正文】 318344 M214528689 M2+%商品房批準(zhǔn)銷售面積18415591 M2 M2+%商品房住宅批準(zhǔn)銷售面積15212084 M212737301 M2+%已登記商品房買賣面積20204619 M217379751 M2+%商品房住宅買賣面積18794493 M216448029 M2+% [——未 來 兩 年 總 體 市 場(chǎng) 分 析——]市場(chǎng)總體供應(yīng)量分析政府“十五”計(jì)劃在政策面上表明了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“態(tài)度”。 公有住房出售的市場(chǎng)價(jià)、獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)公寓住房及獨(dú)用成套混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房和新式里弄住房的成本價(jià)與最低限價(jià)的規(guī)定仍按《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市公有住房出售的若干規(guī)定》執(zhí)行。同期統(tǒng)一了地價(jià)體系，取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金價(jià)格的差別。否則，房產(chǎn)商實(shí)際交付的房屋就應(yīng)與樣板房完全一致。對(duì)此，過去的法規(guī)僅規(guī)定共用部位是共有產(chǎn)權(quán)，而對(duì)公共配套設(shè)施，則無明確規(guī)定。該辦法分總則、銷售條件、廣告與合同、銷售代理、交付、法律責(zé)任、附則等7個(gè)章節(jié)，計(jì)48條款。今日浦東已發(fā)揮著上海經(jīng)濟(jì)新增長極的功能、服務(wù)全國的產(chǎn)業(yè)功能和國際化新城區(qū)的基礎(chǔ)功能之責(zé)任。為了加快浦東新區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，政府于2000年5月1日零時(shí)起，取消了黃浦江大橋、隧道設(shè)卡收費(fèi)。 90年代是浦東飛速發(fā)展的十年。1910年開設(shè)了長途輪渡線，1930年沿浦東東岸建設(shè)浦東大道，同時(shí)也建造了上南，上川鐵路。14）滬蘆高速公路北起外環(huán)線環(huán)東二大道立交，向南至南國公路浦東段?？偼顿Y約120億元，2002年啟動(dòng)。11）復(fù)興路越江工程浦西隧址位于復(fù)興東路輪渡碼頭處，浦東隧址位于楊家渡碼頭處。此外，中段已啟動(dòng)（三八河—馬家浜）9）外高橋港區(qū)三期、四期。7）軌道交通明珠二期浦東段明珠線浦東段全長6公里，共設(shè)5座車站。1999年正式啟動(dòng)，2001年底完成。2000年啟動(dòng)，2002年底竣工。已于2000年開工，計(jì)劃2002年竣工通車。10）河流污水工程 ，93年完成。5） 外高橋港區(qū) ，93年底完成。2） 楊浦大橋 ，93年10月通車，溝通浦西東北部（楊浦）與浦東的聯(lián)系。2）東方路商業(yè)街——該商圈以東方路為中心，北至東方路，南抵峨山路向東西向擴(kuò)展。商住樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、展示廳等建筑陸續(xù)投入使用。目前已有近400家國外企業(yè)投資。、地鐵二號(hào)線陸家嘴站的竣工；，無不體現(xiàn)出現(xiàn)代化的國際大都會(huì)的現(xiàn)代化的交通。1) 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)——重點(diǎn)發(fā)展金融和商業(yè)。這里是聯(lián)系中國市場(chǎng)與國際市場(chǎng)的主要橋梁之一，市場(chǎng)潛力巨大，商業(yè)機(jī)會(huì)充分，人才資源豐富。南浦大橋——連接中山南路與浦東的龍陽路。? 公共交通新區(qū)共有交通線路135條，其中公共交通線路93條；隧道專線8條；大橋?qū)＞€4條；區(qū)內(nèi)專線有25條；夜宵專線5條，其中包括隧宵線2條。同時(shí)流動(dòng)人口在10年內(nèi)達(dá)到100萬人。位居上海各區(qū)之首。地勢(shì)呈東南高，西北低的特點(diǎn)。估量百分比：約占客戶總數(shù)的10%。 估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。? 休閑：網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、桑拿浴場(chǎng)，茶藝、COFFEE SHOP、棋牌室。 健康概念社區(qū) ? 建議與周邊區(qū)級(jí)體育場(chǎng)館、醫(yī)療中心合作，引入小區(qū)內(nèi)部親情化健康服務(wù)內(nèi)容，如：每年兩次社區(qū)居民體檢建立私人健康小檔案；專家定期醫(yī)療咨詢、講座；組織社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)。建議采塑復(fù)銅管,鋁塑管作為冷熱水管。生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100 ％。? 休閑活動(dòng)功能：小區(qū)綠地提供戶外活動(dòng)交往場(chǎng)所，要求衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設(shè)施齊全。爭(zhēng)取采用不破壞大氣環(huán)境的循環(huán)系統(tǒng)。采用抗反光玻璃房型設(shè)計(jì)達(dá)到四明效果。沿街住宅使用雙層中空玻璃沿馬路，高架，加油站位置設(shè)置綠化隔離帶小區(qū)人車分流機(jī)動(dòng)車庫出入口，盡量位于小區(qū)出入口附近。? 室外聲環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分貝。B、氣環(huán)境系統(tǒng)? 住宅小區(qū)的氣環(huán)境包括室外和室內(nèi)兩方面。社區(qū)環(huán)保建議A、能源系統(tǒng)? 進(jìn)入住宅小區(qū)的能源一般為：電、燃?xì)狻⒚?。物業(yè)信息化管理? 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進(jìn)電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。? 中庭廣場(chǎng)中心：可設(shè)計(jì)象征社區(qū)精神的標(biāo)志物。樹種可以考慮香樟、銀杏。g、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)感煙、消防噴淋系統(tǒng)。c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng)110報(bào)警系統(tǒng)。具體安保措施如下：周邊紅外微波雙重報(bào)警：用美國原裝安防主機(jī)，對(duì)小區(qū)周界實(shí)行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對(duì)射探頭自動(dòng)感應(yīng)，觸發(fā)報(bào)警，主機(jī)顯示報(bào)警部位提示值班人員。? 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：通過小區(qū)INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（FTTB）內(nèi)部，每戶獨(dú)享10MB配置。智能化配置建議 ? 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)： 突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項(xiàng)目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實(shí)、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。? 各層大堂、走廊及電梯廳——大堂及電梯廳鋪設(shè)花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級(jí)防滑地磚、并配以高級(jí)乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級(jí)硬木扶手。在燒制的次數(shù)、時(shí)間段的長短、配色的選擇、外形的設(shè)計(jì)等方面加以控制，提出我們的要求，極有可能燒制出世上獨(dú)一無二的“立面”。? 提出“新鄰里關(guān)系”口號(hào)，顯示發(fā)展商人性的一面，創(chuàng)辦一些聯(lián)誼活動(dòng)，令小區(qū)生活充滿人情味。[…提出新生活口號(hào)…]為了成功地將一、二期產(chǎn)品去化，因此在“一期”銷售階段，就要求在做足各方面文章，完成市場(chǎng)造勢(shì)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，樹立市場(chǎng)品牌形象，為“二期”銷售打好良好的鋪墊。 大多為上海市智能化示范小區(qū)或“四高”小區(qū)。累計(jì)漲幅超過25%。擁有各自區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)。上海市場(chǎng)同質(zhì)產(chǎn)品分析上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)上與本項(xiàng)目?jī)r(jià)格、地段相似的同類產(chǎn)品眾多，如：虹口區(qū)涼城新村附近的 “中虹麗都苑”，長寧區(qū)天山路的“南洋新都”，楊浦區(qū)黃興綠地周邊的“文化佳園”，距離本案很近的“碧云新天地”等，其目標(biāo)市場(chǎng)需求大致如下：? 結(jié)合目前的市場(chǎng)行情均價(jià)，區(qū)域內(nèi)客戶多數(shù)青睞于100～110平方米的二房以及120～130平方米的三房。? 有浦東主軸線——張楊路的依托，精明的購房者從市政規(guī)劃、建設(shè)的傾斜中意識(shí)到這一“黃金道路”沿線物業(yè)有令人欣慰的升值空間。? 受技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的規(guī)劃不甚理想，較小的浴室面積，使住戶缺少空間享受。? 基地處于浦興路（張楊路的邊緣地帶），四周寬闊的道路阻礙了各社區(qū)人員的流動(dòng)，夜間基地周邊除了川流不息的車輛，毫無人影。? 本項(xiàng)目房型較好（板式結(jié)構(gòu)，南北通風(fēng)，全明無暗間），建筑面積控制合理，總價(jià)較低，極符合該區(qū)域居民承受能力。瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院也為居民健康、就醫(yī)提供保障。 [——項(xiàng)目“立地條件”優(yōu)劣分析——]利多因素? 張楊路、浦興路、金橋路、及與之相連的黃浦大橋、楊浦大橋共同構(gòu)成了通暢便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為本案業(yè)主出入市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域提供了有利的條件，多條公交站點(diǎn)的設(shè)立，為業(yè)主乘車出行增添了多種選擇。另外，規(guī)劃中輕軌PD—A、B線將緊臨基地，為居民的出行提供現(xiàn)代化交通工具。向東可至金橋外高橋保稅區(qū)，向南到聯(lián)洋生活園區(qū)。本地塊處于浦東金橋地區(qū)，具體位于張楊路北側(cè)，長島路以東，西側(cè)至五蓮路，屬于浦東滬東新村地區(qū)。? 入世后新興客源層的選擇? 政府利多政策支持? 公房補(bǔ)貼改制為貨幣補(bǔ)貼? 未來多項(xiàng)交通及捷運(yùn)計(jì)劃? 未來樓市持續(xù)供需兩旺，“不動(dòng)產(chǎn)”投資理念已開始興起? 激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，相同單價(jià)的個(gè)案量體大，客戶選擇性多? 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的規(guī)劃品質(zhì)提升? 本產(chǎn)品差異化方面的難度大? 未來區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈? 綠化集中在二期不利于一期銷售? 藍(lán)印戶口政策不明朗 [——項(xiàng)目“立地條件”分析——]地塊四至交通動(dòng)線? 基地出入的主要干道——浦興路是一條貫穿浦東新區(qū)東西向的重要交通樞紐，由基地沿張楊路可直達(dá)浦東的金融商貿(mào)中心——陸家嘴商業(yè)中心。線路主要有77787177791等，經(jīng)過這些線路可迅速直達(dá)人民廣場(chǎng)、外灘、淮海路、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等地區(qū)。附：滬東地區(qū)主要交通線路及生活配套783路臺(tái)兒莊路——淮海東路815路德州新村——外高橋638路東陸新村——周家渡716路鳳城新村——張橋785路臺(tái)兒莊路——上鋼新村639路周浦鎮(zhèn)——長島路191路第一八百伴——榕橋774路嶗山東路——外高橋776路永業(yè)路——泰東路85路博興路——東昌路東周線東陸新村——周浦醫(yī)院川歇線歇浦路——川沙購物生活家樂福超市、OBI建材超市、聯(lián)華超市、農(nóng)工商超市、家得利超市休閑生活金橋公園、名人苑花園醫(yī)療保健瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院，公利醫(yī)院教育培訓(xùn)中福會(huì)幼兒園、平和雙語學(xué)校、協(xié)和國際學(xué)校、中歐國際工商學(xué)校、浦興中學(xué)、金橋中學(xué)、杉達(dá)大學(xué)。? 基地四周的文化教育和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施較為完善，附近分布了中福會(huì)幼兒園、浦興中學(xué)、平和雙語學(xué)校、金橋小學(xué)、金貿(mào)小學(xué)等眾多教育培訓(xùn)學(xué)校。? 發(fā)展商以往塑造的成功案例，所創(chuàng)造的品牌效應(yīng)，成為業(yè)主購房的信心保障。? 基地相臨的公交站點(diǎn)大多聚集在距基地較遠(yuǎn)的張楊路或長島路上，居民出行，特別是夜間較有不便。? 金橋作為浦東新區(qū)住宅發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案林立，且已逐漸向高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)發(fā)展，使本案規(guī)劃產(chǎn)品差異化難度加大。項(xiàng)目產(chǎn)品“定位依據(jù)” （目標(biāo)市場(chǎng)需求）——？周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案目標(biāo)市場(chǎng)需求 鑒于周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客源客層的消費(fèi)行為，推測(cè)其目標(biāo)市場(chǎng)需求大致如下：? 出于對(duì)上下班和日常生活出行動(dòng)線的考量，購房者普遍考慮到其目前或未來，在浦東生活辦公的便捷性。? 對(duì)總價(jià)的關(guān)注程度較高，其中二房約40萬元/套、三房5055萬元/套總價(jià)的房源市場(chǎng)去化最快。? 一梯二戶、板式小高層的建筑規(guī)劃普遍被區(qū)域內(nèi)個(gè)案采用，市場(chǎng)反映良好? 隨著區(qū)域內(nèi)環(huán)境面貌和市政配套工程的日趨完善，又獨(dú)具“全市唯一空氣質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)”的先天優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域內(nèi)物業(yè)已受到越來越多帶有投資、環(huán)保意識(shí)的購房者青睞。在各自所在的區(qū)域內(nèi)突出個(gè)性鮮明的社區(qū)主題風(fēng)格與建筑外觀。完善的公交、地鐵、輕軌網(wǎng)絡(luò)及便利的出行道路動(dòng)線。從4000元/m2～飚升至5000元/ m2。 [——項(xiàng)目產(chǎn)品“附加值”建議——]目 的內(nèi) 容可行性加強(qiáng)可行性? 為了彌補(bǔ)周邊暫時(shí)相對(duì)匱乏的生活機(jī)能現(xiàn)狀? 公共事業(yè)項(xiàng)目（例如郵局、銀行等）? 項(xiàng)目周邊多為新建住宅區(qū)，人氣較旺，具備一定招商引力? 建議與住宅建筑外觀相協(xié)調(diào)，外觀風(fēng)格統(tǒng)一? 提升本項(xiàng)目地段居住品質(zhì)? 商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目（例如24H超市、餐廳等）? 商鋪有相當(dāng)升值空間? 建議燈光工程，避免客戶有地偏人稀之感? 極力完善小區(qū)配套? 配合五蓮路上即將興建亞洲最大超市這一利好消息及時(shí)準(zhǔn)備，推出社區(qū)巴士免費(fèi)往返接送等服務(wù)? 小區(qū)浦興路口直達(dá)五蓮路僅3分鐘車程? 借社區(qū)小巴車身達(dá)到流動(dòng)廣告效果? 由此提高與浦西的運(yùn)行，做到真正意義上的交通便捷? 小區(qū)地鐵巴士? 與各類交通工具連網(wǎng)? 方便業(yè)主出行之余，加大客戶引流效果[——社區(qū)生活主題建議——] 由于地段因素，本案及周邊個(gè)案，毫無地段方面的吸引力，故周邊個(gè)案，尤其“連城”、“碧云新天地”均在小區(qū)的小環(huán)境及產(chǎn)品的方面營造賣點(diǎn)，而本案由于受基地限制，較難在產(chǎn)品力方面發(fā)掘賣點(diǎn)，故建議脫離產(chǎn)品運(yùn)用軟體配套手段，提升產(chǎn)品附加值。? 利用商業(yè)街，提出“完整社區(qū)，衛(wèi)星社區(qū)”，顯示本案在生活各方面的獨(dú)立面，完整性。建筑規(guī)劃? 面磚方案：配合設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)方案，定量定制面磚。? 各樓大門——智能“一卡通”、可視對(duì)講、密碼門禁系統(tǒng)、并配以高級(jí)彩色粉噴金屬玻璃大門。? 消防裝置——各層設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感、消防噴淋系統(tǒng)。? 負(fù)壓樓道設(shè)備：在樓道里專門設(shè)計(jì)正負(fù)壓裝置，鋪設(shè)獨(dú)立管線，在遇到火災(zāi)時(shí)開啟，可以使樓道成為無煙逃生道。? 安全系統(tǒng)：完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時(shí)還可以讓購房者對(duì)對(duì)本社區(qū) 有一更加良好的印象。b、信系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。f、廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對(duì)講主機(jī)接入安防中心。一則便于養(yǎng)護(hù)、二則整個(gè)社區(qū)的景觀將會(huì)顯得統(tǒng)一和諧、大氣。屋頂也可以是休憩的地方。可以考慮用不同燈光效果、從不同的角度照映社區(qū)和建筑，呈現(xiàn)一種“新光景”。? 車庫管理系統(tǒng)：在停車場(chǎng)出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡機(jī)時(shí)，在取得有效確認(rèn)后，閘門臂會(huì)自動(dòng)開啟，允許車輛通過。盡量采用新能源和綠色能源。 樓梯過道采用聲控延時(shí)開關(guān)。建議廚衛(wèi)預(yù)留排氣管道，采用雙止回式煙道、衛(wèi)生間無暗衛(wèi)設(shè)計(jì)C、聲環(huán)境系統(tǒng)住宅小區(qū)的聲環(huán)境系統(tǒng)包括室外、室內(nèi)和對(duì)小區(qū)以外噪音的隔阻措施。綠化采用更多的喬木。建議在室外公共場(chǎng)地采用節(jié)能燈具，提倡由太陽能提供的綠色照明。住宅的供暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。F、綠化系統(tǒng)? 生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地是提供光和作用的綠色再生機(jī)制，它具有清潔空氣、釋放氧氣、調(diào)節(jié)溫度等功能。G、廢棄物管理與處置系統(tǒng)? 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分：收集應(yīng)以“